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一、引言
越南房地產市場近年對外國人愈加開放，吸引不少來自香港、新加坡、南韓與歐洲的買家。然而，在追求置產自由的同時，許多外籍業主卻誤踩了一個日漸敏感的灰色地帶——簽證用途與實際行為之間的錯配。這類「身份錯配」問題正成為當局查核與罰款的重點，導火線往往來自：你以為「可以暫住收租」，但在法律上，其實構成非法居留甚至逃稅行為。
最常見的情境包括：以旅遊簽證購屋後實際長住，或利用學生簽證／商務簽證在未註冊公司的情況下持有物業、出租單位、收取現金租金，甚至以個人名義報稅。這些行為一旦被查出，不僅面臨最高 20,000,000 越盾（約 885 美元）的罰款，還可能被遣返或列入移民黑名單，導致日後無法再入境。
根據越南現行法律，外國人雖可購買公寓與部分房產，但土地權仍屬於國家，加上租賃行為涉及營業與稅務登記，若未依正規路徑轉換身份，極易被認定為「居留與活動目的不符」。近期已出現多起外籍房東因違規出租、逾期居留或短租 Airbnb 被重罰甚至遣返的案例，尤其在胡志明市與河內，查核趨勢明顯升溫。
二、誰最容易誤踩這些錯配地雷
在越南置產的門檻雖不高，但真正的風險從來不在購買權利本身，而是你以什麼身分「持有房產、收取收益、居住生活」。只要簽證類型與實際行為出現落差，便可能落入違法灰區。以下這五類身份，是近年最常出現在處罰公告與黑名單上的「高風險錯配組合」：
1. 以旅遊簽證進出越南，實際居住超過90天者
此類情況最常見於「準退休族」或「半移居型買家」，每次以 DL 簽證停留 30～90 天，實際卻連續居住半年以上，形同非法居留，尤其容易在銀行轉帳或報稅時觸發查核。
2. 使用商務簽證（DN）但無正式公司設立者
不少人透過中介辦理 DN1 或 DN2 簽證來延長居留，但若名下沒有實際註冊的企業或合作機構，就被視為「虛假擔保」。近年胡志明市已出現多起假公司名義申請商務簽證卻實際居住／出租的處罰案例。
3. 領有學生簽證（DH），但實際擁有出租物業者
若以「陪讀」或語言學校名義獲得簽證，卻持有房產並收租，則容易因營利行為違反學生簽證用途。此類行為在學校申報與房東資訊交叉比對下易被識破。
4. 以投資簽證（DT）設立公司，卻無實質營運行為者
某些買家為申請長期居留而註冊空殼公司，但未進行實質業務、未開立稅務記錄或未聘請員工，這類「名義性投資」被視為濫用簽證制度，可能導致簽證撤銷與罰款。
5. 退休簽證持有者進行短租平台經營（如 Airbnb）
即使屬合法居留，若利用房產進行未註冊的商業行為（特別是短租、分租、日租型態），同樣可能違規。越南現行《旅遊服務法》與 Decree 79 對「30 天以下的租賃」有明確規範，未持有旅宿許可證者將視為非法經營。
三、流程步驟：身份轉換的補救建議
若你已在越南持有房產，卻發現自己當前的簽證無法支援實際的使用方式（如長期居住或出租獲利），那麼請儘早啟動身份轉換與稅務合法化的流程。這不僅有助於避免罰款、遣返或黑名單風險，更是日後進行資產處分與租金匯出的關鍵步驟。
以下是針對個人名義持有越南房產的外籍人士，建議採取的合法化五步驟：
Step 1｜檢查當前簽證是否合法支援「持有＋收租」
首先確認你所持簽證是否允許長期停留與資金活動（如租賃經營）。例如 DL（旅遊）、DN（商務訪問）、DH（學生）簽證皆不適用於長期持產與出租，需考慮轉換。
Step 2｜評估轉換為合適簽證類型（企業設立／長期居留）
若計畫持有房產並合法長住，可考慮轉為以下類型：
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投資簽證（DT1～DT4）：透過設立公司並登記投資金額
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配偶簽證（TT）＋臨時居留卡（TRC）：與越南公民結婚者適用。可由觀光簽證轉換為企業或配偶擔保類型，無需離境
Step 3｜補繳過往稅金並申報物業收入
若已有出租行為，主動補繳個人所得稅與增值稅（共 10%）將有助減輕法律風險。稅務申報應涵蓋：歷年租金收入、交易合同、匯款證明與銀行入帳紀錄。
Step 4｜更新稅務居留身份並登記有效地址
合法身份須搭配稅務配套手續：
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申請越南稅號（TIN）
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登記合法居住地址（由房東或本人報備），若稅號與居住地址未同步，仍視為身份與用途不符
Step 5｜必要時請律師協助遞交身份轉換或上訴申請
在以下情境中，強烈建議尋求專業協助：
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遭遇逾期居留處分、移民局面談或被要求離境
須進行公司投資金額審核或法律文件翻譯，專業律師／移民顧問可協助準備 NA5 轉簽申請表、解釋信與相關補件，有效降低被拒風險
四、FAQ
Q1：旅遊簽證可以買樓嗎？
可以，但僅限於持有產權，不可作為長期居住或收租用途。若以旅遊簽證實際長期停留或經營出租，將涉及非法居留與逃稅風險。
Q2：我有學生簽證，如果我家長幫我買樓出租，會有問題嗎？
有風險。若收入記錄歸屬於學生本人，且未依法納稅或未有合法身份支持，將被視為非法經營活動，尤其是在查核資金來源與租金流向時易被發現。
Q3：公司名義購屋是否更安全？
相對安全，前提是公司需實際營運、依法報稅，並非空殼公司。若僅為取得投資簽證而設立名義公司，亦可能遭查封或撤銷簽證。
Q4：越南會查我是否真的住在這？
是的。移民與地方公安近期針對長期持旅遊簽證居住者進行實地查核，尤其在胡志明市與河內的重點公寓社區已開始執行臨檢與資料交叉比對。
Q5：未報稅會怎樣？
視情節而定。最輕處以罰金（根據金額與時長），最重可達到簽證撤銷、禁止再入境、資產查封或行政驅逐，對日後的東南亞入境記錄也可能造成影響。
Q6：如何補救？
建議立即諮詢專業律師與稅務顧問，檢查自身身份狀況並補辦必要手續，包括轉換合適簽證、補稅、申請稅號與居留登記，越早補正，風險越低。
五、常見錯誤
在越南擁有物業並非違法，但一旦牽涉到居留年限、資金流動與營利行為，身份與稅務的錯配問題就可能引發實質風險。以下幾種錯誤組合，在近期執法中反覆出現，應特別小心：
以觀光簽證入境，自住或收租長達半年以上
這類情況極易被視為非法居留，尤其當租金收入流入本地帳戶、或在出入境記錄中顯示長期連續停留，將提高查核機率。胡志明市與峴港已發生多起因旅遊簽證長住而被罰款或遣返的案件。
以配偶／親屬簽證進行房產交易與資金往來，實際主體卻是非該簽證人
例如父母以配偶簽證進出越南，由成年子女實際操作房產交易與收租，若未清楚區分身份與帳戶關係，將被視為名義避稅或違反簽證用途，可能影響整體家庭簽證續簽。
未申請稅號即開展租賃行為，仍使用原國籍帳戶收租
越南稅局對外籍人士使用未註冊帳戶收取當地租金特別敏感，若無稅號（TIN）與營業申報，即便數額不高，亦可能被列為違規經營，並影響未來資金匯出與房產轉讓。
六、小結
你在越南的簽證類型、實際居住情況與房產用途是否彼此矛盾？若身份與行為出現錯配，可能在你毫無預警的情況下被視為非法居留或逃稅。這不僅關係到罰款與遣返風險，還可能導致房產被凍結、資金無法匯出，甚至未來被限制再入境。
與其等到出事後補救，不如主動一步。從現在開始，請先釐清你的「身份組合」是否合格——簽證是否合法支援你目前的生活型態？你是否已在未註冊的情況下從事出租？資金是否符合稅務申報規定？
歡迎填寫下方表單，將有專業人士協助你進行風險評估、稅務合法化與身份轉換路徑建議，幫助你在這個制度收緊的時代，仍能穩穩持產、安心生活。
參考資料出處：
越南移民局 – 越南外國人入境與居留法修訂說明（2023–2024） / KPMG – Vietnam Tax Highlights 2024 / Vietnam Briefing – Rental Property Obligations for Foreign Owners in Vietnam / Deloitte – Global Mobility: Vietnam Individual Tax Guide 2024 / Vietnam Ministry of Construction – 解釋外籍人士購屋與土地使用新法草案 / Baker McKenzie – Vietnam Real Estate Compliance Overview 2024 / ASEAN Briefing – Tax Obligations for Non-Resident Property Owners / VN Immigration & Visa Portal – Overstaying and Visa Conversion Guidelines (2023–2024) / ICE – U.S.–Vietnam Deportation & Visa Misuse Cases Update 2025
資料聲明：
本文資料來源整理自 2023 至 2025 年間之公開法規、專業報告與新聞紀錄，包括越南國家法規資料庫、國際會計師事務所、專業法律平台與當地移民網站。所有內容經交叉驗證，惟如政策有變動，建議另行確認當地官方資訊。
