日本土地可以被外國人持有嗎？所有權、用途與管制地區風險

本文是宅點百科「日本置產」中「外國人購房規則」系列的一篇，回答一個問題：外國人可以持有日本的土地嗎？系列的整體規則見主文外國人在日本買房前要先理解的事。

可以。買房（買樓）前須另外釐清三件事：你取得的是否為所有權、這塊地屬於哪一種，以及它是否位於管制地區。

外國人可以持有日本土地嗎？所有權有年限嗎？

可以持有，法律目前也未對所有權設定年限。外國人在日本取得不動產，原則上和日本人同樣自由。

所有權（所有権）的意思是：在法令限制的範圍內，你可以自由使用、收益和處分這塊地。

截至2026年6月，日本並未從安全保障的角度，對「取得土地」本身設置事前管制。然而仍有兩種事前手續：以耕作為目的購買農地，須先取得許可；在特別注視區域內買賣200平方公尺以上的土地或建物，符合條件者須在簽約前申報。

我買到的是所有權，還是借地權？

取決於物件的權利種類。部分房屋附帶的是借地權（借地権），即為了擁有建物而使用他人土地的權利。

借地權有期限：法律規定為30年，契約約定更長者，從其約定。

另有一種定期借地權（定期借地権），期間定為50年以上，可以約定到期不更新、不請求買取建物等。這些約定須以公證書等書面訂立。定期借地還有其他類型，本文未涵蓋。

這塊地可以照我的想法使用嗎？

取決於土地的種類和面積。三種土地各有手續：

土地種類	要做什麼	誰辦、什麼時候	要填什麼
農地（以耕作為目的取得）	取得農業委員會（農業委員会）的許可	取得農地的人；未經許可的交易無效	國籍等；在留外國人另填在留期間及屆滿日
森林	取得後申報	新的所有人，成為所有人之日起90日內，向市町村長申報	國籍等；住在國外的人另附日本國內的聯絡方式
大面積土地	簽約後申報	買方，簽約日起算2週內，經土地所在的市町村長申報	利用目的、交易價格、國籍等

農地的許可不分國籍，只有能有效率利用農地的人才能取得，因此住在海外的外國人基本上很難取得。另有免許可的情形。

森林指各都道府縣森林計畫範圍內的森林，不論面積均須申報。登記上不是森林、現況是森林的土地，也很可能須申報。已辦過大面積土地申報者，無須再辦。

大面積土地的門檻：市街化區域2,000平方公尺以上、市街化區域以外的都市計畫區域5,000平方公尺以上、都市計畫區域外10,000平方公尺以上。

若不確定自己看中的土地屬於哪一種，可以把情況告訴問問宅點。

管制地區是什麼？買在裡面會怎樣？

可以購買，但符合條件的交易須在簽約前申報。此處所稱的管制地區是特別注視區域（特別注視区域），依重要土地等調查法（重要土地等調査法）指定。該法旨在防止防衛設施等重要設施周邊和國境離島的土地被用於妨害其功能。

須申報的情況：

面積：區域內200平方公尺以上的土地或建物。
契約：買賣、贈與、交換等，預約也包括在內。
誰辦、什麼時候：賣方和買方均須申報，時間在簽約之前。以郵寄方式提出時，須在預定簽約日的前一日以前送達內閣府。
填什麼：利用目的、受讓人的國籍等。日本人也須填寫「日本」；受讓人為法人時，代表人、董監事（役員）、有表決權者也需要確認。

繼承、遺產分割，以及抵押權、租賃權等的移轉，無須申報。另有免申報的情形。

未申報即簽約，或申報內容不實，可能被處6個月以下拘禁刑（拘禁刑）或100萬日圓以下罰金。

申報不是許可，申報之後可繼續辦理簽約手續。依政府的說明，該法不影響一般生活和事業活動；住在看得見設施內部的住宅，通常不屬於妨害功能的行為。這只是舉例，其他行為仍可能被認定。截至2026年6月30日，政府尚未依該法發出勸告或命令。

買了之後，還要向政府報告嗎？

如果你是外為法（外国為替及び外国貿易法）上的非居住者，就須報告。是否屬於非居住者，判斷標準是居住地，不是國籍。

非居住者取得日本的不動產後，須在20日內經日本銀行向財務大臣提出報告書。不論金額和面積均須報告，因繼承取得者也包括在內。2026年4月1日以後取得土地或房屋本身，不問目的均須報告；免報告的只有租賃權等相關權利的幾種取得情形。

報告書須以日文填寫，可由屬於居住者的代理人（例如不動產仲介業者）提出。簽約前應問清楚由誰負責。

未報告或報告不實，可處6個月以下拘禁刑或50萬日圓以下罰金。即使過了期限，仍須補交。

簽約前要確認什麼？

向仲介或賣方確認五件事：

權利是所有權還是借地權，借地權的期間和特約為何。
登記地目和現況是否為農地或森林。
面積是否達到上述門檻。
位置是否在特別注視區域內，以內閣府公告為準。
自己是否屬於外為法上的非居住者。

另外，安全保障觀點的土地取得規則，依截至2026年7月24日公布的政府文件仍在檢討。制度全貌請參閱主文外國人在日本買房前要先理解的事。

想確認你看中的土地

手續因土地的種類、面積和位置而不同。把你的情況告訴宅點，宅點可以為你安排合適的專員協助。

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常見問題

繼承日本的土地或物業（房產），要辦哪些手續？

繼承登記（相続登記）須在知道自己開始繼承、且知道取得所有權之日起3年內申請。非居住者還須提出外為法的報告；繼承的土地若屬森林計畫範圍內的森林，須辦理森林申報。

買的是公寓，也要留意特別注視區域嗎？

要。特別注視區域內的公寓（マンション），專有部分的樓地板面積在200平方公尺以上時，同樣須在簽約前申報。

「注視區域」和「特別注視區域」一樣嗎？

不一樣。注視區域（注視区域）內的土地和建物，無須辦理簽約前的申報。

資料說明

本文資料查核日期為2026年9月29日，引用的是日本法令與政府機關的日文原文，中文為本文整理。「所有權沒有年限」是歸納而來：民法關於所有權內容的條文並未設定存續期間，官方文件並未直接寫明「所有權無期限」。「外國人取得不動產原則上與日本人同樣自由」出自衆議院調查局2026年2月報告對民法的說明；「沒有事前取得管制」是內閣官房令和8年6月時點資料在安全保障項下的記載。本次未查核的部分包括：個別土地的建築與用途限制、農地轉用、其他類型的定期借地、舊法下的借地權，以及查詢某一地址是否位於區域內的方法。土地取得規則在2026年7月24日以後的進展未能核實，之後可能改變。