先算應課稅收益，再套用賣方的稅率
出售馬來西亞物業，RPGT 一般按依法計算的應課稅收益徵收，不是售價乘上 30% 或 10%。
判斷時有三件事要先確認：賣方屬哪一類、法定持有年期有多久，以及扣除可認可成本後的收益是多少。以下以資本性質的物業出售為主；若實際屬物業買賣業務，須另作所得稅分析。
公民、永久居民與稅務居民，不能混為一談
外籍業主即使已在馬來西亞居住多年，並符合所得稅居民條件，也不會因此自動成為永久居民（PR）。
RPGT 的相關賣方分類，須按公民或移民身份等法定條件確認。MM2H 等長住准證與 PR 亦不是同一身份。
| 賣方類別 | 首三年 | 第四年 | 第五年 | 第六年及以後 |
|---|---|---|---|---|
| 馬來西亞公民或永久居民個人 | 30% | 20% | 15% | 0% |
| 非公民且非永久居民個人 | 30% | 30% | 30% | 10% |
| 馬來西亞成立的公司 | 30% | 20% | 15% | 10% |
| 境外成立的公司 | 30% | 30% | 30% | 10% |
持有年期按法定取得日與處置日判斷，不宜只用收樓、交匙或尾款日期計算。接近第五年與第六年的界線時，應在簽約前請律師確認。
基本個人豁免與私人住宅豁免，是兩回事
個人處置自己持有的全部權益時，一般可按 RM10,000 或相關應課稅收益的 10%，取較高者作基本豁免。這項安排不限於公民；出售部分權益則有指定計算，不能一律照扣完整 RM10,000。
另一項「一生一次私人住宅豁免」，只適用於符合條件的馬來西亞公民或永久居民個人。非公民且非 PR 的業主，不能只因房子曾作自住用途就使用。
這項一次性豁免須按指定方式選擇，而且選擇不能撤回。兩項豁免的資格、用途及程序不同，不能簡化為「所有個人都有一次賣樓免稅」。
有付款紀錄，不代表每一筆都能減少 RPGT
計算涉及法定出售價、取得價、合資格附帶費用及其他調整。買賣合約、印花稅、律師費、中介費，以及符合條件的資本改善支出等，都應保留明細供核對。
尚欠銀行多少本金，則是出售時的還款與現金流問題，不能直接拿來減少應課稅收益。以往支出若已在其他稅務計算中扣除，也不能自行再次扣減。
例如，假設個人出售全部權益，按規則計算、尚未扣基本個人豁免的收益為 RM200,000，亦無其他調整；10% 為 RM20,000，高於 RM10,000。扣除後餘下 RM180,000，若適用稅率為 30%，示意稅額為 RM54,000。正式計算仍須按實際文件確認。
申報、買方留存與餘額繳稅，要分開安排
自 2025 年起，RPGT 採自評安排，相關表格須透過 e-CKHT 電子提交。一般出售申報期限為法定處置日起 60 日內；2025 課稅年及之後的處置，稅款或餘額一般須在處置日起 90 日內繳付。
買方可能另須按規定留存並繳交部分價款，這筆錢用於抵付賣方稅款，不是最終 RPGT 稅率，也不保證已付清全部稅款。具體留存金額、豁免通知及差額處理，應在交易時一併確認。
常被誤解的情境
「我在馬來西亞住滿 182 日，賣樓就能按本地公民計稅。」
所得稅居民與公民、PR 分類不同，不能直接轉用稅率。
「這是我第一間自住樓，所以一定有一次性豁免。」
私人住宅一次性豁免有公民或永久居民等資格限制，不是首次買樓便自動取得。
下一步應該怎麼判斷
準備原買賣合約、取得費用、改善工程單據、身份文件及預計出售條款，先核對日期與可用豁免，再估算清還貸款、稅款及交易費後的淨款項。
如果你正準備出售馬來西亞物業，歡迎在下方表格留下買入年份、持有方式及身份類別，聯絡我們了解文件準備方向；實際申報由承辦律師與稅務人士確認。
常見問題 FAQ
Q1：外國人賣樓第六年起就免 RPGT 嗎？
非公民且非永久居民個人，一般在第六年及以後仍適用 10%。
Q2：非 PR 的外國個人完全沒有 RPGT 豁免嗎？
不是，仍可按條件使用基本個人豁免；但不能使用只限公民或 PR 的一次性私人住宅豁免。
Q3：買方已扣留部分樓款，是否代表報稅已完成？
不是。留存及繳付款項、賣方申報與最終稅額是不同事項，仍須核對回條和差額。
聲明
本文依據截至 2026 年 10 月 8 日可查閱的資料整理，供一般資訊參考，不構成稅務、法律或投資建議。收入性質、稅務居民身份、豁免與申報須按實際交易及適用法例確認。
References
LHDN — Real Property Gains Tax Rates；LHDN — RPGT Exemption，個人基本豁免及私人住宅豁免；LHDN — Disposal Price and Acquisition Price；LHDN — Responsibilities of Disposer and Acquirer
