交易前需要核實的兩項事項
外國人在馬來西亞買樓，首先要確認兩件事：這間物業是否符合外國人購買條件，以及這宗交易需要取得哪些政府批准。
兩者不能互相代替。物業售價達到外國人購房門檻，不代表土地或單位沒有限制；同樣地，項目標榜「外國人可購」，也不代表你的交易已經取得所需批准。
實際查核應落到具體單位、買家身份與交易文件，而不只是確認某個樓盤曾經有外國人購買。
物業類型限制：先確認這個單位是否符合資格
交易前，應先核對以下幾類限制：
- 州政府界定的低成本、中低成本住宅，以及設有特定買家資格的可負擔房屋計劃。
- 馬來保留地上的物業。
- 仍受土著配額限制的單位（Bumi Lot）。
- 所在州對外國人購買有地住宅、土地或其他物業類別的限制。
- 該地區及物業類別適用的外國人購房價格門檻。
其中，可負擔房屋是計劃或政策上的分類，不能只看售價高低判斷；Bumi Lot 即使聲稱已解除配額，也應核對正式批准是否涵蓋該單位及本次外國買家交易。
查核時，除了向發展商或業主索取資料，也應由律師查閱地契、土地登記及相關批准文件。若尚未取得個別或分層地契，則須進一步核對總地契與項目文件。
州政府同意：先釐清需要哪一種批准
在適用《國家土地法典》的地區，外國人取得不動產一般須按第 433B 條取得州政府事先批准。即使地契沒有列明轉讓限制，也不能因此認定外國買家不需要申請。
另外，若地契本身載有「轉讓前須取得同意」等限制，還可能涉及另一項轉讓批准。外國人取得物業的批准與地契限制下的轉讓同意，法律依據不同；實務上是否合併申請、使用哪種表格及由誰辦理，應按所在地的程序確認。
沙巴與砂拉越有各自的土地法與取得物業規則，不能直接套用西馬的申請方式。
批准也不是交易完成的同義詞。取得同意後，仍須按批准條件與買賣合約完成付款、文件簽署及適用的產權登記程序。
審批時間與合約安排要一起確認
州政府同意沒有適用全馬所有交易的統一完成時間。申請類別、文件是否齊備、補件要求及主管機關審批，都可能影響進度。
比較實用的做法，是在簽約前請律師確認以下安排：
- 由誰準備及提交申請，買賣雙方各須提供什麼文件。
- 申請費、批准後可能應付的費用，由哪一方承擔。
- 合約給予多長時間取得批准，以及是否容許延長。
- 未能獲批時，交易如何終止、訂金如何退還及費用如何分擔。
- 尾款期限如何起算，是否與取得批准掛鈎。
這些事項應寫進適用的交易文件。不能假設申請被拒後，所有款項都一定自動退回，也不宜把其他個案的審批時間直接當作自己的付款時間表。
常見誤解與實務提醒
誤解一：這間物業看起來沒問題，應該不用特別查
外觀、裝修與地段無法顯示地契限制或配額狀態。同一個項目內，不同單位也可能有不同條件，查核必須對應你準備購買的單位。
誤解二：州政府同意通常會過，先簽約再說
交易可以涉及附條件的合約安排，但應先由律師確認條款如何處理批准、期限與退款。重點是簽署前了解自己承擔什麼義務，而不是把「應該會過」當成保證。
誤解三：永久地契沒有轉讓限制，外國人就不用申請
Freehold 說明土地持有年期，不能代替外國人取得物業的資格與批准要求。即使地契沒有一般轉讓限制，仍須核對外國買家適用的程序。
誤解四：網上查到同類物業可以買，就足夠了
網上資料適合用來了解制度，但未必涵蓋最新州政策、個別單位狀態或你的買家身份。正式判斷仍須結合土地查冊及交易文件。
下一步應該怎麼判斷
正在看盤：先取得可核對的物業資料
向賣方或發展商索取單位資料、地契副本及相關配額或批准文件，交由律師確認購買資格。不要只憑地段與格局，就支付條件不清楚的訂金。
準備簽約：把批准與退款條款看清楚
確認所需批准、申請責任、費用、期限及未獲批的處理方式。若需要貸款，也應把銀行文件有效期與預計審批時間一併協調。
已遞交申請：保留回執並跟進補件
請承辦方提供申請回執與進度，收到補件要求時及時處理。獲批後，還要核對批准函的有效期、買家與物業資料，以及尚待完成的條件。
如果你正準備在馬來西亞買樓，歡迎在下方表格留下物業所在地、房型及目前交易階段，聯絡我們了解需要準備哪些資料；具體購買資格與合約安排應由合資格律師確認。
常見問題 FAQ
Q1：買樓前最重要的是查什麼？
先確認物業與買家是否符合購買條件，再釐清所需政府批准。同時查閱地契、土地登記及配額資料，並在簽約前確認批准未能取得時的處理方式。
Q2：州政府同意要等多久？
沒有全馬統一時間。應按所在地、申請類別及文件情況向承辦律師或主管機關確認，並在合約中安排合理期限及延期機制。
Q3：怎麼知道一間物業是不是外國人可以買？
須同時核對價格門檻、物業類別、地契限制、配額狀態及買家資格。發展商或中介的說明可作為查詢起點，但應由律師配合正式文件核實。
Q4：州政府沒有批准，訂金一定拿得回來嗎？
不能一概而論。退款權利、期限及可扣除費用，須按適用法律與已簽署文件判斷。付款前應請律師把未獲批的處理方式寫清楚。
聲明
本文依據截至 2026 年 9 月可查閱的土地制度及州政府申請資料整理，不構成法律或投資建議。具體資格、程序、費用及批准條件因所在地與交易而異；沙巴及砂拉越另有土地法，個別交易應由合資格律師核對現行規定與正式文件。
References
JKPTG — National Land Code；Ministry of Economy — Guideline on the Acquisition of Properties；Selangor Land and Mines Office — Consent Procedures and Frequently Asked Questions；Selangor Land and Mines Office — Section 433B Application Form
