銀行開戶與稅務分類，是兩項不同的審查
銀行需要了解公司由誰持有和控制、為什麼開戶，以及資金從哪裡來。稅務上則要判斷公司實際收入與資產，適用哪套計算規則。
公司已開到戶口，不代表稅務局已確認它的收入分類；銀行表格填了「房產投資」，也不等於所有租金或股份交易都按同一稅項處理。
股權圖要能說明最終由誰控制
如果股東是一家公司，應繼續列出上層股東及自然人控制關係。除持股外，表決權、任免董事的權利及其他控制安排，也可能是識別受益所有人的依據。
可先準備公司註冊資料、各層股權圖、相關人士身份文件、買賣合約及預計帳戶用途。這是準備方向，實際核實、認證和面談要求由銀行決定。
公司向 SSM 申報受益所有人，與銀行進行 KYC 各有要求，不能假設交過一邊就不用回答另一邊。
購房資金要交代來源，也要交代投入方式
假設股東匯款給公司買樓，銀行可能需要了解這筆錢來自薪金儲蓄、出售資產、其他公司分派，還是借款。
資金進入公司後，還要說明是股本或股東貸款。海外入帳紀錄只能證明有轉帳，不一定足以說明收入來源及公司為什麼收取這筆錢。
租金、管理費及貸款支付，也應與申報的帳戶用途一致。日後增加物業或更改持股，可及早更新資料。
IHC 與 RPC 不是同一個名稱的不同寫法
投資控股公司（IHC）的所得稅分類，著重投資活動及收入構成，涉及指定的 80% 收入測試等條件；不能只按公司名字判斷。
房地產公司（RPC）則與不動產及相關股份的資產比例有關，涉及受控制公司及不少於 75% 的法定價值測試。測試口徑不等於把資產負債表上的房產數字除以總資產就完成。
同一家公司可能涉及兩種分類，但每一種都要獨立評估。銀行 CRS 表格上的主動或被動實體分類，也不等於 IHC 或 RPC。
出售物業與出售股份，要分開算稅
公司出售物業，若屬資本性質，可能適用 RPGT；若屬買賣業務，則可能按所得稅處理。
股東出售房產公司的股份時，還要看賣方身份。個人處置 RPC 股份可能涉及 RPGT；公司、有限責任合夥、信託機構及合作社等處置相關非上市股份，則須核對自 2024 年起的 CGT 制度及豁免，不能沿用個人規則，也不能推定免稅。
常被誤解的情境
「有銀行流水，就不用解釋錢的來源。」
流水與交易來源文件要能互相對照。
「賣公司股份沒有轉地契，所以不會有稅。」
股份處置有自己的稅務規則，是否轉地契不是唯一判斷。
下一步應該怎麼判斷
開戶先整理股權與資金文件；報稅及出售前，再交由稅務人士確認 IHC、RPC、租金性質及賣方類別。
如果你正在成立房產持有公司，歡迎在下方表格留下持股架構、資金來源類型及預計持有方式，聯絡我們了解準備方向。
常見問題 FAQ
Q1：SPV 是一種特別免稅公司嗎？
不是，這個稱呼只表示公司為特定目的而設，稅務仍按實際情況判斷。
Q2：銀行確認開戶就等於確認 RPC 身份嗎？
不是，KYC 與稅務分類是不同程序。
Q3：公司股份出售一定按 RPGT 嗎？
不一定，須看賣方身份、股份性質及適用的 CGT 或 RPGT 規則。
聲明
本文依據截至 2026 年 10 月 8 日可查閱的資料整理，供一般資訊參考，不構成法律、稅務、金融或投資建議。實際交易須按物業、公司背景、適用法例及正式合約確認。
References
HSBC Malaysia — Onboarding Requirements for Local and Foreign Companies；SSM — Guidelines for the Reporting Framework for Beneficial Ownership of Companies，2025 修訂；HSBC — Malaysia Commercial Banking CRS；LHDN — Public Ruling 2/2024：Investment Holding Company；LHDN — Guidelines on Capital Gains Tax for Unlisted Shares，2026 年 9 月 21 日版
