人在海外如何管理英國房產？房客、維修、稅務與代理溝通

本文是宅點百科英國系列的一篇，整理住在英國以外的屋主管理當地出租房產時，會碰到的維修、合規、稅務與代理分工問題，寫給在英國有房、考慮在英國買房或移居英國的讀者（香港、台灣、中國大陸、新加坡、馬來西亞及其他地方）。

關於英國房產出租的整體安排與各階段重點，可以先看主文 外國屋主持有英國房產後，出租管理、維修、合規與房客關係如何安排。

舉例來說，住在台北的林先生，在倫敦和愛丁堡各有一間出租公寓，都交給代理管理。林先生是虛構的例子，只用來說明規則怎麼套用，下文會再提到。

人在海外，找代理時要確認哪些事？

人在海外，很多事情要靠代理（幫房東處理出租和管理的公司或人員）。找代理時，至少要確認以下五件事：

• 服務範圍
• 回應時限
• 維修授權金額
• 非營業時間緊急服務是否包含
• 客戶資金保障

以下提到的蘇格蘭規則來自當地守則，不是全英規則。

蘇格蘭代理的服務內容要約定什麼？

先看合約怎麼寫。蘇格蘭代理必須和房東約定提供的服務和委任條款（委託代理做事的條件）。根據蘇格蘭《出租代理實務守則》（Letting agent code of practice），內容應該包括最低服務標準，以及回應房東和房客要求的目標時間。

這是目標時間，不是法定統一期限。換句話說，「全面管理」不是統一規格，你需要在合約裡看清楚對方負責哪些項目、多久內會回覆。

維修授權要怎麼寫？

重點是把界線寫清楚。蘇格蘭出租代理的委任條款，必須用淺白語言寫明授權範圍，例如：

• 指示維修或購買替代物品的金額門檻
• 可以不先詢問房東就採取行動的情況，例如緊急維修

人在海外時，建議把小額維修、緊急處置的界線寫在合約裡。舉例來說，林先生可以在愛丁堡公寓的委任條款中，寫明多少金額以內由代理直接處理、哪些緊急情況不必先問過林先生。

非營業時間的緊急維修會包含在內嗎？

這要回頭看服務範圍。在蘇格蘭，只有這部分屬於服務範圍時才涵蓋，不是所有全面管理方案都一定有。

蘇格蘭代理還有以下要求：

• 書面通報程序：如果直接代表房東提供維修管理，必須設有適當的書面通報程序。
• 目標時限：守則指出，這個程序應該包括一般和緊急維修的目標時限。
• 緊急程序：緊急安排如果屬於服務範圍，也需要有緊急事故和承包商入屋程序。

英格蘭代理要加入客戶資金保障計畫嗎？

這要看代理是否持有客戶資金，也就是替客戶保管的錢。在英格蘭私人出租市場，出租或房產管理代理如果持有客戶資金，必須加入客戶資金保障計畫（client money protection scheme）。這項計畫和租賃押金保護、欠租保險不是同一回事。

維修與入屋，人不在當地怎麼處理？

先分清楚房子在哪裡、用哪種租約。房東或代理入屋需要先通知房客，重大維修要房客暫搬時應該事前以書面約定，蘇格蘭的潮濕與黴菌另外有處理時限。規則按地區和租約而不同，委託代理前需要先分清楚。

一般入屋要提前多久通知？

這題要分地區和租約來看。蘇格蘭私人住宅租約（private residential tenancy，蘇格蘭的一種私人租約）的代理訪視至少48小時。

默示條款是租約沒有寫出來，法律仍然算進租約的條款。以下幾點也要注意：

• 在英格蘭上述情況下，只有口頭通知，不能算符合這項法律規定。
• 在蘇格蘭，房客拒絕時，代理、房東或第三方都沒有權利在無令狀（沒有允許入屋的正式文件）下，用保留的鑰匙入屋。
• 蘇格蘭與北愛爾蘭另外有維修規則。英格蘭的24小時不能直接套用蘇格蘭私人住宅租約，威爾斯的居住契約（occupation contract，當地的居住租用契約）也需要另外確認。

哪些維修通常由房東負責？

英國政府的維修指引列出了幾類項目。房東通常負責：

• 房產結構
• 洗手盆、水槽、浴缸等衛生設備
• 暖氣與熱水系統
• 自己嘗試維修造成的損壞

蘇格蘭與北愛爾蘭另外有規則，整體分工見外國屋主持有英國房產後，出租管理、維修、合規與房客關係如何安排。

蘇格蘭的潮濕與黴菌要多快處理？

蘇格蘭自2026年10月6日起有明確時限。適用Right to Repair Scheme或修繕標準（Repairing Standard，出租住房的維修標準），而且維修由房東負責的住房，需要按照下表處理：

這裡的5個工作天是「開工」，不是全部完工。蘇格蘭私人房東必須在合理可行範圍內儘快完成，不能套用社會房東（提供社會住宅的房東）的20工作天完成期限。

• 如果有超出控制範圍的情況而無法如期履行，必須告知沒有履行的義務、理由及新期限，並在可行情況採取合理減害措施（先降低問題造成的傷害）。
• 其他法規要求更快時，仍然按照較短期限。
• 人在海外不是當然例外，預期長期不在時應該安排代辦。舉例來說，林先生的愛丁堡公寓如果適用這些規定，不能因為人在台北就當作例外。

重大維修要房客暫搬怎麼辦？

這件事要先談好。根據英國政府維修指引，房東可以要求房客在重大維修期間暫時搬離，但事前應該以書面約定工程期間、房客返回權利及替代住宿細節。

維修期間房客有權繼續住在房內。這不代表房東可以自行解除租約或立即收回房產。蘇格蘭與北愛爾蘭另外有維修規則。

代理要怎麼回報修繕進度？

蘇格蘭對回報方式有明確要求。蘇格蘭代理需要做到以下三件事：

• 說明計畫：向房客說明打算採取的維修行動和可能時程。
• 說明延誤：維修保養延誤時，必須儘快向相關房東、房客或雙方說明延誤和原因。
• 記錄問題：如果進行例行訪視或檢查，必須記錄發現的問題，並在適當時通知房客和房東。

出租合規，哪些事不能全交給代理？

有些責任不會因為請了代理就消失。委任代理後，房東仍然需要負責的事包括：

• 蘇格蘭的安全出租標準：私人出租房東依法負責房產符合這項標準，即使有代理也一樣。沒有達標必須修復，否則房客可以向住宅審裁處（審理住宅爭議的機構）提出案件。
• 北愛爾蘭的電力安全：私人租賃的電力安全規則規定，委任代理不解除房東最終合規責任。HMO（多人合租的房屋）另外按照HMO執照制度處理。
• 英格蘭未來的新出租登記：內容見下文。

完整的合規項目與期限見英國房東要遵守哪些出租合規？Gas Safety、EPC、Deposit Protection 與 Right to Rent。

房客阻止燃氣檢查怎麼辦？

遇到這種情況也不能硬闖。房東不得強行入屋，入屋安排應該事先寫入房客契約。

英國健康與安全執行局（Health and Safety Executive，HSE）的檢查人員會查看至少3次嘗試，但處理方式仍然需要適合個別情況，最終由法院判定是否已採取合理行動，不是嘗試3次就一定免責。

威爾斯房東不自己管理，要找持照代理嗎？

這要看房東是否參與管理。答案是需要：威爾斯的房東如果不參與訂立契約與管理出租房產，雖然自己不需要管理執照，但必須委任持照代理。這項執照自核發日起有效5年。

這不代表委任代理後就可以免除房東登記義務。

英格蘭新出租登記什麼時候開始？

這項登記會分區推出。截至2026年11月2日，根據官方指引，英格蘭私人房東和已由assured或regulated tenancy（英格蘭的租約類型）房客居住的出租房產，將自2026年12月15日起分區登記，各區有3個月窗口。

推出期間的範圍如下：

• 推出期間至2027年11月14日，只涵蓋已出租或期間開始出租的房產。
• supported exempt accommodation（一類提供支援服務的住宿）有法定排除。
• 空置屋先登記再刊登的要求，尚屬未來措施。

分區推出適用後，責任這樣分：

• 房東：必須啟動登記並負責符合要求。
• 代理：取得房產編號而且房產已有人居住後，房東可以委由代理提供租賃和健康安全資訊，但房東仍然需要確保房產紀錄於登記後28天內完成。
• 第三方：死亡、失能及特定收回限制等情況，可以由第三方登記或更新。除非第三方已成為合法房東，房東仍然負登記責任。

費用如下：

• 年度服務費是每處房產65英鎊，不課VAT（英國的加值稅）。
• 房東本人登記和紀錄更新不另外收費。
• 推出期間的首期費用會按比例調整，不計2027年11月15日前的天數，因此65英鎊不是所有房東首期的固定應付額。

舉例來說，林先生的倫敦公寓如果屬於上述須登記的出租房產，登記窗口是2027年7月15日至2027年10月14日。即使請代理提供資訊，林先生仍然需要確保房產紀錄於登記後28天內完成。

英格蘭的資訊表可以只寄網址嗎？

官方對交付方式有明確要求。答案是不可以，只發送PDF的網址不算有效交付。

在英格蘭，必須交付2026資訊表的既有租約，需要把官網提供的確切PDF交給每位租約具名房客（名字列在租約上的房客）。

• 交付方式：可以郵寄、親自交付紙本或用電子附件。
• 代理責任：有代管代理時，代理也有交付義務，即使房東已經交過。
• 排除範圍：lodger（寄宿房客）不在這項資訊表的要求範圍內。

稅務與租金，海外房東要注意什麼？

海外房東的租金可能會先被扣稅。有出租代理時由代理扣稅，沒有代理而且房客每週付租超過100英鎊時由房客扣稅。

想要全額收租，需要向英國稅務海關總署（HM Revenue & Customs，HMRC，英國的稅務機關）申請核准，而且仍然需要在自我評稅（Self Assessment，自己計算並申報所得的報稅方式）申報租金。

你是不是非居民房東？

這要看你每年在海外住多久。HMRC的租金指引，把每年在海外居住6個月或以上的人歸為非居民房東（non-resident landlord），即使你在英國稅務上仍然是居民也一樣。

這個分類是針對非居民房東制度（Non-resident Landlords Scheme，NRLS），不能直接當作法定稅務居民身份測試，也不是按國籍判斷。舉例來說，林先生如果每年在海外居住6個月或以上，就會被歸為非居民房東，這和林先生的國籍無關。

誰要扣稅？扣多少？

這要看租金是否經過代理。有代理時由代理處理，沒有代理時看每週租金是否超過100英鎊。

代理的做法是，除非另外收到通知，必須逐季計算稅款，並於季末後30天內向HMRC繳納。算法是按基本所得稅率，就租金收入計算，扣除可扣支出。

這裡的代扣結果不等於房東最終的所得稅稅額。如果房東已經獲得HMRC核准全額收租，HMRC會通知代理或房客不要扣稅。

全額收租等於免稅嗎？

這兩件事要分開看。全額收租不等於免稅，只是代理或房客不先扣稅，房東仍然需要在自我評稅中申報租金。

海外個人房東如果想要全額收取英國租金，並以自我評稅申報，必須填交NRL1i並獲得HMRC核准。欠交申報或稅款等稅務沒有更新的人，不會獲准。

舉例來說，林先生的NRL1i獲准後，代理不會先扣稅，但林先生仍然需要在自我評稅中申報租金。

哪些支出可以扣？

這題要分兩個階段看。代理計算扣稅時能扣的支出，和房東最終報稅時能扣的支出，範圍不同，不要混為一談。

項目見外國屋主持有英國房產後，出租管理、維修、合規與房客關係如何安排。

房貸利息怎麼扣？

先看繳稅的是公司還是個人。繳公司稅（Corporation Tax）的公司，可以把房產貸款利息列為可扣支出；繳所得稅（Income Tax）的個人房東，不能用相同方式扣除，但不等於全無減免。

根據HMRC現行說明，個人房東的稅額減免是從以下三者中取最低額，再乘以基本稅率（截至2026年11月2日是20%）：

• 沒有扣除的融資成本（借錢買房或經營出租的成本），包含結轉的部分
• 房產業務利潤
• 調整後超出個人免稅額的總所得

這項減免不能創造退稅。符合規則但沒有用完的融資成本可以結轉，也就是留到以後使用。

怎麼申報？

HMRC對申報方式有明確說明。根據HMRC的海外租金指引，房東需要申報自我評稅，除非HMRC告知不需要申報。

• 不能使用：HMRC線上服務。
• 可以使用：郵寄、商業軟體，或請會計師等專業人士協助。
• 需要填寫：居住身份和房產部分，紙本表格分別是SA109和SA105。

海外房東要用Making Tax Digital嗎？

這要看收入和豁免（免除這項要求的情況）。需要自我評稅的個人房東或sole trader（個人經營、沒有成立公司的人），有自僱或房產收入，合資格收入超過相應門檻而且沒有豁免時，必須使用Making Tax Digital（MTD，數位化稅務申報）for Income Tax。

是否適用需要核對合資格收入和個別豁免，不能只看稅後租金。與SA109有關的情況如下：

• 已在2024/25年度的自我評稅附上SA109：2026/27年度自動豁免MTD，不需要另外向HMRC申請。
• 2024/25年度沒有附，但合理預期2025/26或2026/27年度需要附SA109：需要申請豁免。非英國稅務居民只是需要附SA109的原因之一。
• 2025/26年度合資格收入超過30,000英鎊：原則上自2027/28年度起需要使用MTD，仍然需要核對其他豁免。

2027/28年度的房產所得稅率會變嗎？

這裡有兩組數字，要分開看。已立法的稅率是22%、42%、47%，官方另外提案提高到24%、44%、49%，提案仍待立法。

這項提案不能當作已生效的稅率，也不代表已立法的條文已經修改。蘇格蘭和威爾斯政府可以按照現行所得稅權限設定房產所得稅率。

這些都不是公司稅率，也不能直接乘以租金總額，NRLS扣繳與最終所得稅要分開看。

送達地址與聯絡方式有什麼要求？

人在海外，地址問題也要先處理。適用相關法律規定的房東，必須以通知向房客提供位於英格蘭或威爾斯的地址，供房客送達通知（把正式文件交給對方），包括訴訟通知。

• 不代表要請管理公司：這項要求不代表必須聘請出租管理公司。
• 沒有提供地址的效果：提供前，原本應該支付的租金、服務費或行政費視為尚未到期。
• 北愛爾蘭押金：居住在北愛爾蘭以外的房東，收取北愛爾蘭私人租賃押金時，需要向保護押金的計畫管理人提供北愛爾蘭聯絡地址，這不能替代其他地區的送達地址規定。

更多說明見外國屋主持有英國房產後，出租管理、維修、合規與房客關係如何安排。

房客欠租或損壞，人在海外怎麼處理？

欠租與損壞的處理程序各地不同。海外房東需要先確認代理留下了哪些紀錄，也需要知道收回房產和追討金錢是兩件事。完整程序見房客不交租或房產損壞怎麼處理？英國房東風險與程序。

蘇格蘭欠租要先做什麼？

蘇格蘭對欠租有明確的處理要求。私人房東必須儘快聯絡房客，提供以下資訊：

• 欠租明細和到期日
• 租約租金資訊
• 終止程序
• 求助來源

房東也必須合理努力協議欠租與未來租金的付款計畫。審裁處會要求提出遵守訴前程序（pre-action protocols，進入審理前要先做的步驟）的證據。

蘇格蘭代理應該按照書面程序或和房東的約定，以書面通知遲繳租金。管理欠租時，必須能證明已採取一切合理步驟，追收房東應收而沒有收到的租金。這不代表代理保證一定能收回。

收回房產等於拿到欠租嗎？

這是兩件事。收回房產不等於拿到欠租：英格蘭郡法院法警（county court bailiff，法院派出執行的人員）的房產收回執行，不能代為追討欠租或房產損壞賠償。

法官可以在收回命令附加金錢判決（money judgment），列明房客欠你的一筆金額，例如欠租；但法警不會代你收錢。指引寫明，要追回金錢，需要另外提出金錢請求（money claim，向對方要求付款的程序）；如果不知道房客地址，可能需要使用查址服務。

舉例來說，林先生的倫敦公寓即使由法警執行收回，欠租也不會因此自動收回。

退租損壞怎麼留下憑據？

憑據從入住時就開始累積。在蘇格蘭，代理在入住和退租時都有書面工作要做：

• 入住時：出租代理如果負責入住查核，除非房東另外以書面約定，必須製作盤點清冊（inventory，列出房內物品及狀況、房產狀況的清單），可以包含照片。如果製作盤點及狀況表，代理和房客都需要簽名確認正確。
• 退租時：查核發現損壞時，出租代理必須就損壞和提議的修復成本，提供清楚的書面資訊給房客，可以輔以照片，並在已有入住盤點及狀況表時引用這份紀錄。

這裡提議的修復成本，不代表已經獲得房客同意、可以自動扣押金或法院一定會准許賠償。

更換代理時，交接要注意什麼？

更換代理時，日期、款項和文件都要交代清楚。蘇格蘭的出租代理委任終止時，代理必須以書面確認：

• 停止代理的日期
• 雙方尚未結清的款項
• 鑰匙、證書與必要文件等交接安排和時限

除非另外約定，應該在最終帳單結算時自動返還應付房東的款項，並扣除尚未償還的債務。更換代理前，先把這些項目與時限確認清楚。

房東提出要求時，蘇格蘭代理也必須以書面揭露從所委任承包商或第三方取得的佣金、費用、回扣、其他付款或利益，以及代理自己的財務或其他利益。

常見問題

人在海外，代理可以直接進屋維修嗎？ 不能直接進去，需要先通知房客，也不能強行入屋。英格蘭適用書面通知規定的狀況檢視，需要提前24小時書面通知；蘇格蘭私人住宅租約的代理訪視至少提前48小時，緊急情況另有例外。

沒留英格蘭或威爾斯地址，房客就永遠不用付租金嗎？ 不是。適用這項法律規定的房東沒有提供地址前，租金等款項視為尚未到期，但債務不會永久免除。法院或審裁處任命、職責包括收取這類款項的接管人或管理人（受指派處理收款等事務的人）仍然在任時，這項效果也不適用。

申請NRL1i之後，英國租金就免稅了嗎？ 不是免稅。NRL1i獲HMRC核准後，代理或房客才不扣稅，你仍然需要在自我評稅中申報租金。

蘇格蘭房產交給全面管理，我就不用管安全了嗎？ 不是。蘇格蘭私人出租房東依法負責房產符合安全出租標準，即使有代理也一樣；沒有達標必須修復，否則房客可以向住宅審裁處提出案件。

名詞小詞典

• 非居民房東：HMRC租金指引對每年在海外居住6個月或以上的人的分類，不是法定稅務居民身份測試。
• 客戶資金保障計畫：英格蘭私人出租市場的代理持有客戶資金時，必須加入的計畫。
• Making Tax Digital（MTD）：需要自我評稅的個人房東或sole trader，合資格收入超過相應門檻而且沒有豁免時，需要使用的制度。

資料說明

本文查核日期為2026年11月2日。給海外屋主的代理確認重點，是根據蘇格蘭出租代理實務守則與英格蘭客戶資金保障規定歸納，官方沒有列成同一份清單；蘇格蘭守則的內容不代表其他地區的規則。英格蘭未來的出租登記與費用，是截至查核日已公告的未來要求，尚未全面適用，推出期間首期費用按照官方公式與登記時點計算，本文不試算。2027/28年度房產所得稅率部分，已立法稅率與預算提案並列，提案仍待立法，最終內容要看Finance Bill 2026-27。

本文提到的法律依據如下：

• 英格蘭狀況檢視的24小時書面通知：《1985年房東與房客法》（Landlord and Tenant Act 1985）第11(6)條。
• 英格蘭或威爾斯送達地址及租金等款項視為尚未到期：《1987年房東與房客法》（Landlord and Tenant Act 1987）第48條。
• 2027/28年度已立法的房產所得稅率：《Finance Act 2026》第7條。

參考資料

英國政府／住宅、社區及地方政府部－Renting out your property: Making repairs ／ 英國國會／國家檔案館－Landlord and Tenant Act 1987（第48條） ／ 蘇格蘭政府－Engaging landlords – Letting agent code of practice ／ 蘇格蘭政府－Management and maintenance – Letting agent code of practice ／ 英國政府／住宅、社區及地方政府部－Protecting clients’ money if you’re a property agent ／ 蘇格蘭政府－Awaab’s Law: guidance for landlords in Scotland ／ 蘇格蘭政府－Repairs and maintenance as a private landlord ／ 北愛爾蘭社區部－The Electrical Safety Standards for Private Tenancies Regulations (Northern Ireland) 2024 ／ 英國健康與安全執行局－Gas safety – landlords and letting agents ／ Rent Smart Wales／卡地夫市議會－Landlord and Agent Licensing ／ 英國住宅、社區及地方政府部－Register your rental property service: guidance for landlords ／ 英國住宅、社區及地方政府部－The Renters’ Rights Act Information Sheet 2026 ／ 英國稅務海關總署－Tax on your UK income if you live abroad: Rental income ／ 英國稅務海關總署－Which agents should operate the Non-resident Landlords Scheme ／ 英國稅務海關總署－What the Non-resident Landlords Scheme is ／ 英國稅務海關總署－Renting out your property: Paying tax and National Insurance ／ 英國稅務海關總署－Tax relief for residential landlords: how it’s worked out ／ 英國稅務海關總署－Find out if and when you need to use Making Tax Digital for Income Tax ／ 英國稅務海關總署－Find out if you can get an exemption from Making Tax Digital for Income Tax ／ 英國國會／國家檔案館－Finance Act 2026, section 7 ／ 英國稅務海關總署／英國財政部－Budget 2026 — Overview of tax legislation and rates (OOTLAR) ／ 北愛爾蘭行政機關／社區部－Tenancy Deposit Scheme – information for tenants ／ 蘇格蘭政府－Dealing with rent arrears as a private landlord ／ 英國住宅、社區及地方政府部／法院及審裁處事務局－Repossessing your privately rented property after 1 May 2026 ／ 英國國會／國家檔案館－The Letting Agent Code of Practice (Scotland) Regulations 2016

重要聲明

本文為一般資訊整理，不構成針對個別案件的稅務或法律建議。資料查核日期為2026年11月2日。英國與台灣、香港的規定可能更新，請以各地主管機關的現行公告為準，個案請諮詢合資格的專業人士。