房客不交租或房產損壞怎麼處理？英國房東風險與程序

本文是宅點百科英國置產系列的一篇，整理英國不同地區房客欠租、房產損壞與收回房產的規則和程序，寫給在英國有房、考慮在英國買房或移居英國的讀者（香港、台灣、中國大陸、新加坡、馬來西亞及其他地方，含住在英國以外的人）。

房客不交租或損壞房產時，處理方式要看房子在英格蘭、蘇格蘭、威爾斯還是北愛爾蘭。程序走錯，房東反而可能面對罰則。關於日常管理與合規基礎，可先看外國屋主持有英國房產後，出租管理、維修、合規與房客關係如何安排。

舉例來說，住在台北的林先生，在英格蘭和蘇格蘭各有一間按月收租的公寓。下文會用這個虛構例子，說明同一件事在不同地區怎麼處理。例子假設英格蘭的租約屬於改革涵蓋的租約，蘇格蘭的租約是私人住宅租約。

房客欠租，第一步可以怎麼做？

後續做法要看房子在哪個地區，以及欠了多久。

如果房子在蘇格蘭，私人房東要儘快聯絡房客，並做到以下事項：

提供欠租明細及到期日
提供租約租金資訊、終止程序及求助來源
合理努力和房客協議欠租與未來租金的付款計畫

之後如果進入審裁程序，審裁處（處理這類爭議的裁決機構）會要求提出已遵守訴前程序（pre-action protocols，也就是申請前要先完成的步驟）的證據。如果有使用管理公司，可確認合約中關於欠租通知和追收紀錄的約定。

如果房子在英格蘭，要先知道《房客權利法》（Renters’ Rights Act）的改革。這項改革涵蓋私人有保障租賃（一種私人出租租約），主要出租改革自2026年5月1日起生效：

現有的有保障短期租約（AST）一般在這一天轉為有保障週期租約（APT）。APT 會按月等方式滾動延續，沒有結束日期。
新租約也採用 APT。
2026年5月1日前已有效送達舊收回通知的案件，要等通知失效或法院程序結束後才轉為 APT。

欠租達到什麼程度，可以走收回程序？

能不能開始收回房子，要看當地的欠租門檻。答案是各地不同：英格蘭和蘇格蘭看3個月，威爾斯的嚴重欠租例如按月付租而至少2個月租金沒有付。達到門檻也不能自己收回，後續仍然要走通知和法院或審裁程序。

地區	門檻或通知規則	後續程序
英格蘭	第8項收回理由（Ground 8）：按月付租的房客欠租至少3個月，按週或每兩週付租的房客至少13週；通知送達日和聽證日（法院聽取雙方說明的日子）都要達到門檻	給4週通知後，才可向法院申請收回
蘇格蘭	私人住宅租約的房客連續至少3個月有欠租，房東才可依欠租嘗試終止租約。這裡看的是欠租持續多久，不是金額要達到3個月租金	仍然有嚴格的終止規則、通知要求和審裁程序
威爾斯	例如按月付租而至少2個月租金沒有付，屬於嚴重欠租；法院要確認通知日和聽證日都構成嚴重欠租	符合後，法院才依這個理由作成收回命令
北愛爾蘭	房東的搬離通知（Notice to Quit）需要是書面：租期未超過12個月，至少4週；超過12個月但未超過10年，至少8週；超過10年，至少12週	房客拒絕搬離時，房東只能經法院程序收回

收回理由，就是法律列出、房東可以要回房子的原因。英格蘭還有幾個細節：

聽證前還錢：如果房客清償，或欠額降到門檻以下，就不能依 Ground 8 驅離。
福利金例外：房客依法有權領取綜合福利金（Universal Credit，英國的福利給付）住宅部分，只因尚未收到核定給付造成的欠租，計算時要排除。
欠租未達3個月：仍然可用第10項收回理由（Ground 10），但屬於法院裁量，也就是由法院看個案決定。法院認為收回合理，才會核發收回令（possession order，准許房東收回房子的法院命令）。
反覆延遲付租：可用第11項收回理由（Ground 11），同樣由法院裁量。

如果房子在蘇格蘭，並且有出租代理協助管理，代理應該按照書面程序或和你的約定，以書面通知遲繳租金。管理欠租時，代理要能證明已採取一切合理步驟，追收你應收而沒有收到的租金。

舉例來說，林先生英格蘭的房客如果欠租滿3個月，通知送達日和聽證日都要達到門檻；蘇格蘭的房客則要連續至少3個月有欠租，林先生才可依欠租嘗試終止租約。

房產被房客損壞，誰要負責修？

房子壞了，先分清楚是誰造成、壞的是哪個部分。房客要為自己、家人或朋友造成的損壞負責，房東通常負責下表所列的項目。正常耗損不能一律當作房客造成的損壞。

誰負責	項目
房客	自己、家人或朋友造成的損壞，需要修復或支付費用
房東（通常）	房產結構；洗手盆、水槽、浴缸等衛生設備；暖氣和熱水系統；自己嘗試維修造成的損壞

房東這一列是通常情況，蘇格蘭和北愛爾蘭另外有規則。

如果房子在蘇格蘭，退租談損壞時會用到入住時的盤點紀錄：

入住時：代理如果負責入住查核，除非房東另外有書面約定，需要製作盤點清冊（inventory）。清冊要列出房內物品和狀況、房產狀況，可以包含照片。
簽名確認：如果做了盤點及狀況表，代理和房客都要簽名確認正確。
退租時：查核發現損壞時，出租代理要把損壞狀況和打算修復的成本，以清楚的書面資訊提供給房客，可以輔以照片；有入住盤點及狀況表時，也要引用這份紀錄。

蘇格蘭的押金規則也和損壞扣款有關：私人出租房東可收最多2個月租金作為押金；多數情況需要使用核准的押金計畫，而且不得用押金替換因正常耗損（normal wear and tear，日常使用造成的磨損）而損壞或磨損的物品。

蘇格蘭的潮濕和黴菌另外有時限，自2026年10月6日起適用於修繕權計畫（Right to Repair Scheme）或維修標準（Repairing Standard）涵蓋、維修由房東負責的住房：

時限	要做什麼
得知潮濕或黴菌後10個工作天內	由適任人員調查
調查結束後3個工作天內	交書面摘要
確認有實質潮濕或黴菌時，調查結束後5個工作天內	開工（開始施工，不是完工）
完工	私人房東要在合理可行範圍儘快完成，不能套用社會房東的20個工作天完成期限

如果因為超出控制範圍而沒有辦法如期履行，需要告知沒有履行的義務、理由及新期限，並在可行情況採取合理減害措施。其他法規要求更快的，仍然從較短期限。

舉例來說，林先生蘇格蘭的公寓如果有上述潮濕問題，而且屬於這類住房，得知問題後10個工作天內就要由適任人員調查。

要收回房子，正確程序是什麼？

收回房子有固定順序。在英格蘭、蘇格蘭和北愛爾蘭，都要先給通知，房客到期沒有離開時，再向法院或審裁處申請。通知到期不代表可以自己收回。

英格蘭2026年5月1日後，改革涵蓋的私人有保障租賃已經不能再用《1988年住宅法》（Housing Act 1988）的舊收回途徑，只能用收回通知結束租約（條號見資料說明）。還有兩類情況要分開看：

非有保障（assured）租賃和5月1日前已送達通知的案件，另外有指引。
私人登記社會住宅提供者（Private Registered Providers, PRPs）的非社會住宅有保障租賃，適用收回理由指引；這些機構的社會住宅有保障租賃，改革於2027年才適用。

英格蘭的基本程序如下：

步驟	要做什麼
1	按照收回理由送達收回通知，並給予正確的通知期
2	房客到期沒有離開，向法院申請收回令
3	向法院提出所用理由的證據。依理由不同，可包括欠租明細、反社會行為證人陳述、犯罪或違反法院命令文件、出售意圖證明，或違反租約證據例如轉租廣告
4	如果法院核發的是附條件暫緩收回令（房客做到條件就能留下的命令），房客符合條件時不得驅離；沒有符合條件時，可申請占有執行令（warrant for possession），由法警（bailiff，負責執行驅離的人員）執行驅離

不同理由的通知期不同：

收回理由	適用情況	通知期
Ground 8	欠租達到門檻	4週
Ground 10	欠租未達3個月，屬法院裁量	4週
Ground 11	反覆延遲付租，屬法院裁量	4週
第13項收回理由（Ground 13）	房客任由房產狀況惡化，屬法院裁量	2週

如果以搬入或出售為理由收回，租期前12個月內不能用這個理由驅離房客。

蘇格蘭申請驅離令要符合三個條件：

已由房東或房客提出終止通知
房客通知期滿仍然沒有搬離
通知期滿尚未滿6個月

接著向蘇格蘭第一級審裁處住宅與房產庭（First-Tier Tribunal for Scotland, Housing and Property Chamber）申請，由審裁處衡量雙方，決定驅離是否合理。申請免費。

不能自己動手：在英格蘭，沒有按照正確程序騷擾或企圖移出房客屬於犯罪；沒有給依法應有的通知、換鎖或沒有取得法院命令便驅離，都可能構成非法驅離。欠租或房產損壞都不是自行換鎖的理由。

舉例來說，林先生英格蘭的房客就算欠租達到門檻，林先生也不能請人換鎖，而是要按照上面的步驟，先給4週通知，再向法院申請。

處理欠租或損壞，大概要花多少法院費用？

打算走法院前，可以先看兩筆固定費用。根據英國法院及審裁處事務局2026年10月26日更新、2026年11月2日查閱的民事法院費用表（Civil court fees, EX50），郡法院房產收回請求起訴費是415英鎊，核發占有執行令的費用是152英鎊。

項目	費用
郡法院房產收回請求（County court possessions）起訴費	415英鎊
核發占有執行令、收回房產或土地	152英鎊
蘇格蘭向審裁處申請驅離令	免費

這兩筆法院費用不是全部成本：415英鎊不含法律服務、執行及其他費用，152英鎊也不是全部執行成本。

英國法院及審裁處事務局EX50費率表列出郡法院房產收回起訴費415英鎊與占有執行令152英鎊 — 圖：英國法院及審裁處事務局節錄《Civil court fees (EX50)》截圖（查閱 2026-11-02）

收回房產也不等於收回欠款。以英格蘭為例：

郡法院法警（county court bailiff）的房產收回執行，不能代為追討欠租或房產損壞賠償。
要追討金錢，需要提出另外的金錢請求（money claim，向法院請求對方付錢），法院也可在收回命令附加金錢判決。
如果不知道房客地址，可能需要使用查址服務。

英格蘭及威爾斯可向郡法院請求追討個人或企業欠的金錢，可線上或郵寄申請；蘇格蘭及北愛爾蘭另外有程序。

舉例來說，林先生即使在英格蘭拿回房子，欠租也不會因此自動收回，還要走上面的金錢請求途徑，或由法院在收回命令附加金錢判決。

押金的爭議怎麼處理？

押金爭議要先看雙方有沒有談好金額。在英格蘭適用押金保護計畫（Tenancy Deposit Protection, TDP）的出租，房東和房客同意返還金額後，房東要在10天內退還押金；如果仍然有爭議，押金會留在計畫中受保護，直到爭議解決。

押金計畫提供免費爭議處理：

房東及房客不需要使用，但使用時需要雙方同意並提出證據。
押金決定是最終決定。
提起爭議可能有期限，要向使用的計畫確認。

英國政府押金爭議頁說明免費處理服務、雙方同意與提出證據，以及爭議期限 — 圖：英國政府／住宅、社區及地方政府部節錄官網截圖（查閱 2026-11-02）

另外要注意押金和收回房子的關係。英格蘭新制有保障租賃如果收過押金，多數收回理由要先符合以下其中一項：

符合押金保護、計畫要求及法定資訊交付
已全額或按同意扣款返還押金
房客就押金合規提起的案件已決定、和解或撤回

反社會行為的 Grounds 7A、14 不受這組限制；非金錢押金（用物品抵押金）則仍然要先返還物品，才能依任何理由取得收回。所以欠租達到門檻，不等於已滿足法院核發收回令的全部前提。

房東如果違規，會有什麼風險？

規則不只限制房東怎麼收回房子，也有對應的後果。房東違規可能構成犯罪、被命令返還租金或遭到罰款，要看違規行為而定。

租金返還命令：以英格蘭為例，如果房客認為房東犯了特定違法行為，或房東已因這個行為定罪，可向第一級審裁處（First-tier Tribunal）申請租金返還命令（rent repayment order, RRO），也就是要求房東把租金還給房客。審裁處認定違法後，可能命令返還租金。

2026年改革把最高金額由1年提高到2年租金。
2026年5月1日前的違法行為不適用這項修正。
法規指定的持續違法跨越這一天時，這一天之前的期間也不適用。
新舊制要看違法發生日和期間，不是只看申請日。

重新出租的罰款：如果在英格蘭使用第1項或第1A項收回理由（Ground 1、1A）收回房子，有12個月的不得重新出租或招租限制期（no relet／remarketing restricted period）。在這段期間重新出租或招租，除非已採取所有合理步驟避免或符合例外，否則可能遭最高4萬英鎊罰款以替代起訴。限制也可能因房東或近親實際入住當作唯一或主要住所、法院依其他理由作成收回令等情形而不適用或提前結束；起訖日和例外要按個案查核。

對管理公司不滿：在英格蘭或威爾斯，出租代理和房產管理人必須加入申訴救濟計畫（redress scheme，處理客戶申訴的機制）。你和代理無法自行解決的服務申訴，可提交這個計畫處理。

常見問題

房客欠三個月租金，就能直接趕走嗎？ 不行。以英格蘭為例，即使欠租達到 Ground 8 門檻，也要先給4週通知，再向法院申請收回令，不能自行換鎖或驅離。

房客破壞房子，能立即解約嗎？ 不能。在英格蘭，房客任由房產狀況惡化可用 Ground 13 處理，但要先給2週通知再向法院申請，是否收回由法院裁量。

押金要在退租後10天內全額退還嗎？ 不是。在英格蘭適用 TDP 的出租，是雙方同意返還金額後10天內退還；如果有爭議，押金會留在計畫中直到爭議解決。

法警收回房子時，會順便追欠租嗎？ 不會。以英格蘭為例，法警不能代為追討欠租或損壞賠償；要討錢需要另外提出金錢請求，或由法院在收回命令附加金錢判決。

名詞小詞典

有保障週期租約（Assured Periodic Tenancy, APT）：英格蘭《房客權利法》改革涵蓋的私人有保障租賃，自2026年5月1日起採用的租約型態，按月等方式滾動延續，租賃契約不得訂結束日期。
收回通知（Section 8 notice）：英格蘭房東按照收回理由送達的通知，不同理由有不同通知期。
收回令（possession order）：法院核發、准許房東收回出租房產的命令，不是房東自己發的通知。
占有執行令（warrant for possession）：法院核發、交由法警執行收回房產的命令。
押金保護計畫（Tenancy Deposit Protection, TDP）：英格蘭保護押金的計畫制度；雙方對返還金額有爭議時，押金會留在計畫中受保護，直到爭議解決。