澳洲眾議院已通過政府數十年來最重要的稅制改革之一。這套法案將重塑澳洲物業投資格局，包括取消 50% 資本增值稅（Capital Gains Tax, CGT）折扣，並將負扣稅（Negative Gearing）限制於新建住宅。
這項改革明確以提升住房負擔能力為目標，也標誌著政策方向開始由過去較有利於投資者持有既有住宅的稅務安排，轉向鼓勵新增住房供應。
澳洲物業稅制改革三大已確認變化
根據澳洲稅務局（ATO）及聯邦預算案資料，這項法案包含三項物業投資者需要理解的核心變化：
- 第一，50% CGT 折扣將被取代。過去，持有資產超過 12 個月的投資者，可享有長期資本增值 50% 折扣。新制度下，該安排將改為成本基礎的通脹指數化調整，並對淨資本增值適用 30% 最低稅率。新制度只適用於 2027年7月1日之後產生的資本增值；在此之前已累積的增值，仍然沿用現行折扣安排。
- 第二，負扣稅將限制於新建住宅。未來，投資者只有在購買新建住宅時，才可將利息支出扣減其他收入。
- 第三，既有持倉將獲保留安排。在預算案公布當晚之前已持有的物業，將繼續保留現有稅務待遇。
CGT 改動的影響並不只限於住宅物業，而是涵蓋由個人、信託及合夥架構持有的 CGT 資產。不過，自住房主要住所豁免不受影響。
CGT 與負扣稅改革何時生效？
目前，這項法案仍未正式成為法律。眾議院已於2026年6月4日以 94 票對 48 票通過法案，期間修正案嘗試未獲通過。不過，法案仍未通過參議院，而政府在參議院並未掌握多數席位，因此仍需取得中立議員支持。
若法案按目前版本通過，目標生效日期為 2027年7月1日。這一日期來自 ATO 已發布的指引及聯邦預算案資料，但仍可能在立法過程中出現變化。
現行與擬議 CGT、負扣稅規則對比
| 投資情境 | 現行規則 | 擬議規則（尚未成為法律） |
|---|---|---|
| 預算案公布當晚前已持有物業 — CGT | 持有超過 12 個月的資產可享 50% CGT 折扣 | 2027年7月1日前已累積的增值保留折扣；其後增值改為通脹指數化調整 + 30% 最低稅率 |
| 預算案公布當晚前已持有物業 — 負扣稅 | 租賃虧損可扣減其他收入 | 祖父條款保留，現有安排不變 |
| 預算案公布當晚後購買既有住宅 — 負扣稅 | 租賃虧損可扣減其他收入 | 只可扣減物業收入；未使用虧損可結轉，但不可扣減工資收入 |
| 新建住宅 — CGT | 50% CGT 折扣 | 投資者可選擇 50% 折扣，或選擇通脹指數化調整 + 30% 最低稅率 |
| 新建住宅 — 負扣稅 | 租賃虧損可扣減 | 租賃虧損仍可扣減，但只限新建住宅 |
| 個人稅務寬減 | 標準稅階 | 2027–28 年起提供 $250 Working Australians Tax Offset，另加 $1,000 即時扣稅額 |
為了說明制度運作，而非預測具體金額：若投資者在 2027年7月1日後出售一套既有住宅，將失去 50% CGT 折扣，改為就經通脹調整後的資本增值繳稅，並受 30% 最低稅率約束，同時無法對該物業使用負扣稅。相反，若投資者購買新建住宅，仍可使用負扣稅，並可在出售時選擇沿用舊有 50% 折扣，或採用新制度。
過渡安排、祖父條款與仍待確認細節
預算案已列出改革的過渡安排，但部分實務細節仍需等待最終法例文本及 ATO 指引確認。
已確認的過渡安排包括：預算案公布當晚前已持有的物業，保留現有負扣稅安排；預算案公布當晚後購買的既有住宅，在規則進一步收緊前，仍可將負扣稅用於扣減物業收入，未使用虧損可結轉；CGT 改動只適用於 2027年7月1日之後產生的增值；新建住宅投資者可選擇舊有 50% 折扣或新制度。
仍待最終確認的細節包括：「新建住宅」對樓花與已完工新盤的精確定義；2027年7月1日前已簽約但之後才交割的交易如何處理；以及外國投資者透過公司架構持有澳洲物業時，如何與以個人為基礎的新規則互動。
在參議院通過法案及 ATO 發布最終指引之前，投資者不應假設時間表已完全固定，也不應將任何單一解讀視為必然適用於所有情況。
Zagdim 分析
對物業投資者而言，這項改革將改變澳洲住宅投資的核心計算方式。取消固定 CGT 折扣，並將負扣稅限制於新建住宅，兩者合併來看，政策方向相當清晰：政府希望將資本由既有住宅市場，引導至新增住房供應。
實際影響會因投資者類型而異：
- 槓桿型房東將失去兩項令既有住宅投資更有效率的稅務優勢：固定 CGT 折扣，以及以租賃虧損扣減其他收入的負扣稅安排。
- 新建住宅投資者則保留最多靈活性，既可繼續使用負扣稅，出售時亦可在兩套 CGT 制度之間作出選擇。
- 透過澳洲本地架構投資的海外及高淨值投資者，將面對一個更重視真實通脹調整後收益、而非槓桿投機的制度。這可能促使投資者重新評估新建項目，或轉向其他資產類別。
整體而言，最有利於投資者的稅務待遇，將主要附著於預算案公布當晚前已持有的物業。其後購買的物業，待遇將分階段收窄。
對正在評估澳洲住宅物業的國際投資者而言，決策重點將不再只是看 headline discount，而是要更仔細考慮三件事：物業是否屬於新建住宅、持有架構如何設計，以及交易時間是否落在 2027年7月1日生效日期前後——前提是法案最終能按目前版本通過參議院。
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聲明
本文根據截至2026年6月5日已正式核實的資料撰寫。稅務規則及其生效時間可能變動，尤其是在法案仍待參議院審議期間。作出任何決定前，請務必就個人情況向持牌澳洲稅務顧問或 ATO 直接確認。本文不構成稅務、法律或財務建議。
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