根據兩家公司發布的官方新聞稿及提交予美國證券交易委員會（SEC）的 Form 8-K 文件，AvalonBay Communities 與 Equity Residential 已簽署最終協議，將以全股票交易方式進行對等合併。
如果交易順利完成，合併後企業的預計企業價值將達約 690 億美元，備考股權市值約為 520 億美元，並將在美國主要市場管理超過 600 個住宅社區、合共逾 180,000 套公寓。
對等合併的主要交易條款
這項交易將以全股票方式進行。根據兩家公司公告及監管文件，以及 CNBC、MarketWatch 和 The Real Deal 等媒體報道，目前已確認的主要條款包括：
- 換股比例：
AvalonBay 股東每持有一股 AvalonBay 股票，將獲得 2.793 股 Equity Residential 普通股。 - 合併後持股比例：
AvalonBay 股東預計將持有合併後公司約 51.2% 股權，Equity Residential 股東則持有其餘 48.8%。 - 管理層安排：
AvalonBay 現任行政總裁 Benjamin Schall 將出任合併後公司的行政總裁。Equity Residential 行政總裁 Mark Parrell 計劃在交易完成時退休。 - 總部安排：
合併後公司將保留雙總部，分別位於維珍尼亞州阿靈頓及伊利諾伊州芝加哥。 - 公司名稱：
合併後公司的新名稱目前尚未公布。
交易仍須獲得兩家公司股東批准，並通過一般監管審批程序後方可完成。
合併後將形成大型多戶住宅開發平台
除了現有住宅組合外，這次合併亦將整合美國多戶住宅 REIT 行業中規模較大的開發平台之一。
根據兩家公司公布的資料，目前合共有約 44 億美元的項目正在施工，涉及 32 個住宅社區及約 10,800 套公寓。
此外，雙方另持有估值約 42 億美元的開發權儲備，預計可提供約 9,800 套新增住宅。
兩家公司表示，現時施工中的項目超過一半包含可負擔住房或混合收入住宅部分。
預計產生 1.75 億美元協同效益
兩家公司預計，合併將帶來約 1.75 億美元的總成本及營運協同效益，扣除相關成本後的淨效益約為 1.25 億美元。
合併後公司計劃在交易完成後 18 個月內實現淨年度營運協同效益，其中大部分預計可於 2027 年底前落實。
目前，交易預計於 2026 年下半年完成。不過，實際完成時間仍取決於股東投票、監管審批及其他交割條件。
Zagdim 觀察：美國多戶住宅 REIT 市場或迎來重大整合
對投資者及房地產專業人士而言，這項擬議合併反映美國多戶住宅 REIT 行業正出現具規模的市場整合。
- 重設大型公寓 REIT 比較基準：
如果一家公司管理超過 180,000 套住宅，將可能改變分析師比較大型公寓 REIT 規模、營運效率及資產組合時採用的市場基準。 - 強化重點租賃市場布局：
合併後的住宅組合將集中於租金水平較高的沿海市場，以及部分美國陽光地帶（Sun Belt）城市，使公司在這些區域取得更大市場規模。 - 擴大住宅開發能力：
正在施工的項目與開發權儲備合計規模龐大，將令合併後公司成為美國較大型的新建出租住宅開發商之一。隨著項目陸續交付，相關平台可能逐步影響部分城市的住宅供應。 - 反映機構資本仍關注大型公寓資產：
即使市場仍處於較高利率環境，交易規模仍顯示機構投資者對大型核心公寓及出租住宅資產保持一定興趣。
這項交易可能成為有紀錄以來規模最大的多戶住宅企業合併之一。不過，目前雙方只是簽署合併協議，交易仍未正式完成。
因此，市場現階段更應關注股東批准、監管審查及最終交割進度，而不是把合併後的平台視為已經開始營運。
如果交易最終完成，其規模可能改變大型公寓 REIT 的比較基準，並影響部分市場的開發供應及競爭格局。對正在關注美國租賃市場與機構資本整合趨勢的讀者而言，這是一項值得持續追蹤的交易。
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本文基於兩家公司聯合公告及向美國證券交易委員會提交的監管文件等官方資料撰寫。本文所述交易為已公布但尚未完成的合併協議，仍須取得股東及監管機構批准。交易條款與時間表可能變動。本文僅提供編輯資訊，不構成投資建議；作出任何決定前，請查閱兩家公司最新 SEC 文件，並諮詢持牌財務專業人士。
