南韓放寬非居民業主稅負　同日重手打擊「公司豪宅」

南韓執政共同民主黨與政府8月23日就一項稅改方案達成共識，決定放軟原本會加重「非居民單一自住業主」——包括在海外工作、留學的南韓人——稅負的改革方向。同一天，南韓國稅廳（National Tax Service，NTS）公布史上首次企業持有豪宅全面稽查結果，發現42%的受查房產實際由業主家族私用，而非用於合法業務用途。兩則消息相隔數小時公布，卻落在同一個問題的兩端：南韓房產稅該由誰負擔、依據什麼標準。

三週內遭推翻的改革方案

政府8月3日公布的「2026年稅制改革方案」，原本打算按是否實際居住區分綜合不動產稅（Comprehensive Real Estate Tax，CRET）的單一自住業主：實際居住者的基本扣除額由12億韓元調升至14億韓元（約100萬美元）；非居民業主的基本扣除額則由12億韓元下調至9億韓元（約65萬美元），稅負上限亦由150%調升至200%。

二十天後，這項方案實際上正被推翻。8月23日的黨政高層協商會議——是金玟錫8月17日當選民主黨黨魁後首次出席的黨政協商——黨發言人朴聖俊表示，黨方「強烈要求取消單一自住業主的居民／非居民區分」。金玟錫則指出，即使維持現行制度，非居民業主的稅負也會隨房產評估值上升而自然增加，因此下調至9億韓元的方案「需要更深入審議」。Seoul Economic Daily的自家報導與BigGo Finance轉引的韓文報導皆指出，9億韓元的下調方案目前極可能被撤回，具體統一扣除額水平仍待進一步協商。

「非居民」認定之爭

協商的核心其實是一個更細的問題：哪些不住在自己名下房產的理由，仍應被視為稅務上的「居住」。政府原方案已承認最長三年的非居住期可視同居住，適用理由包括：因工作調職、需要治療的疾病、因校園暴力受害而轉學、海外留學或工作，以及照顧60歲以上父母。但方案未將育兒或照顧家人（例如搬到孫兒附近協助照顧）納入例外，這正是黨政雙方目前打算補上的缺口，同時也在討論是否延長三年認定期限。

一項相關的資本利得稅改革則處理得更為審慎。政府方案原打算逐步以「純居住期」為基礎的扣除機制，取代現行的長期持有扣除——實際居住的業主最高可扣除80%。金玟錫表示原則上支持以居住為核心的方向，但點出一項具體風險：若這項誘因促使更多業主搬入自己名下的出租房產以取得扣除優惠，可能擠壓租客的租屋空間。這項疑慮尚未解決，仍是政府在9月初自訂期限前敲定修訂方案時待處理的項目之一。

同步展開的「公司豪宅」稽查

在協商會議召開前數小時，南韓國稅廳廳長林光鉉在一則題為「將異常正常化」的社群貼文中，公布該署首次對企業名下高價住宅所作的全面稽查結果。在2,639戶須繳交綜合不動產稅的相關房產中，國稅廳排除1,157戶合法出租房產及385戶如員工宿舍等業務用途房產後，發現餘下1,097戶（約42%）由業主家族私人佔用或使用，而非用於任何業務目的。受查房產平均官方估值超過20億韓元；453戶估值逾30億韓元，單一最高估值更逾200億韓元。

國稅廳揭發的手法具體且部分相當明目張膽：以公司名義購入漢江景觀豪宅供業主子女居住；以「員工福利」為名購入的逾百億韓元高級公寓，一般員工實際上難以入住；以及所謂「法人名義轉換」——業主將個人名下住宅轉入企業名下，藉此規避多屋持有限制，同時繼續居住其中。林光鉉表示，國稅廳將對已確認違規者展開全面稅務調查——他指出，依南韓稅法，這類調查範圍會延伸至企業整體報稅誠信，不僅限於住宅問題——並將稽查範圍進一步擴大至海外企業宿舍及企業支付的海外教育費用。

兩條軌跡合起來說明了什麼

分開來看，兩則消息各自簡單：一項是在政治壓力下被撤回的稅務優惠，另一項是針對企業房產福利特定濫用行為的合規稽查。但合起來看，兩者描繪出政府正試圖在兩類「非居民」或「非自住」房產持有者之間劃出更清晰的界線——一類是因工作、留學、照顧家人等正當理由而無法居住於自有房產的一般個人；另一類則是利用企業架構包裝、實質上屬個人豪宅的持有結構。協商軌跡正在為前者鬆綁，稽查軌跡則正在為後者收緊。

兩條線都尚未定案。修訂後的稅改方案預定9月1日送交國務會議，9月3日提交國會；總統府秘書室長姜勳植則刻意將這次讓步定調為並非政策逆轉，而是證明原方案「並非片面宣布的既定政策，而是聽取民意的起點」——若最終扣除額數字未達黨方目前要求的水平，這個定調將變得重要。稽查方面，國稅廳已表明後續會加強監察，包括海外企業宿舍，但尚未說明1,097戶被列名房產當中，最終會有多少戶真正面臨稅務調查或罰則。

宅點視角——對名下在南韓有單一自住房產、但本人居於海外的人而言，真正該留意的數字不是最受矚目的9億韓元——這個數字目前最可能被調整——而是黨政雙方最終為所有單一自住業主訂出的統一扣除額水平，預計在9月1日前後定案的修訂方案中揭曉。另外，這次「公司豪宅」稽查結果也提醒一點：在南韓，「公司宿舍」安排即使透過企業架構持有，同樣存在實質稅務風險，並非只有以個人名義持有才會被追查。