政策宣布超過一年，仍停留在政治口號階段
西班牙首相 Pedro Sánchez 於 2025 年 1 月提出，計劃向「非歐盟、非西班牙居民」買家徵收高達 100% 的物業購買附加稅。這項政策一度引起海外買家高度關注，尤其是來自英國、亞洲及其他非歐盟地區的投資者。
不過，截至 2026 年 6 月，該法案仍未進入國會正式辯論，亦未通過委員會審查，更沒有在西班牙國會全體會議中表決。更值得留意的是，當桑切斯政府於 2026 年 1 月公布新一輪住房改革議程時，這項 100% 非歐盟買家物業稅並未被納入其中。
換言之，這項政策雖然曾經成為國際媒體 headline，但從實際立法進度來看，距離真正落地仍然很遠。
2025 年西班牙樓市：成交創高位，但買家結構正在分化
2025 年，西班牙整體樓市成交仍然強勁。根據官方物業登記數據，全年住宅成交超過 705,000 宗，按年上升 10.4%，創下自 2008 年以來最高成交量。
外國買家方面，全年成交約 97,300 宗，佔總成交約 13.8%，以絕對數量計同樣創下紀錄。英國買家仍然是最大外國買家群體，在 2025 年第四季佔所有外國買家成交的 8.57%；荷蘭買家則超越德國買家，成為第二大外國買家來源。
外國買家的平均入市價格亦繼續上升，2025 年平均達每平方米 €2,417，按年升 7.6%。若只計算非居民外國買家，平均價格更超過每平方米 €3,100。
不過，這個「外國買家創新高」的數字，容易令人誤解。因為外國買家當中包括大量歐盟公民，而桑切斯政府提出的 100% 物業稅，真正針對的是「非歐盟、非居民買家」。
當單獨拆出這一群體時，情況明顯不同。2025 年，非歐盟非居民買家成交約 51,411 宗，按年下跌約 10%，並跌至四年低位。這反映黃金簽證取消、宏觀環境變化，以及 100% 附加稅帶來的不確定性，已經影響部分非歐盟買家的入市意欲。
為何 100% 物業稅拖延 15 個月仍未有進展？
這項法案停滯不前，並非單純因為行政程序緩慢，而是源於西班牙國會的政治算術問題。
目前有兩個關鍵政治力量令法案難以推進。
第一個是加泰羅尼亞右翼分離主義政黨 Junts。該黨反對這項措施，理由是西班牙住房問題的核心在於供應不足，而不是外國買家需求過高。
第二個是左翼政黨 Podemos。Podemos 並不是認為政策太激進，反而認為 100% 附加稅不夠徹底，主張全面禁止非居民買家購買西班牙物業。
在這種情況下，桑切斯領導的少數派政府若無法同時取得這些政治力量支持，便難以在國會取得足夠票數通過法案。
截至 2026 年 3 月底，該法案仍然沒有任何正式讀會、委員會審查或國會全體討論。西班牙下一次大選最遲須於 2027 年 8 月前舉行。按目前政治格局來看，這項法案在本屆國會任期內通過的可能性極低。
100% 物業稅真正適用範圍：並非所有非歐盟買家都受影響
這項政策有一個經常被忽略的重點：它並不是針對所有物業交易。
按照目前提出的結構，100% 附加稅只會適用於繳納西班牙轉讓稅 ITP 的二手物業交易。
但樓花及新樓交易屬於另一套稅制，通常繳納 10% IVA 及約 1.5% AJD。換言之，樓花和新樓交易在現有草案框架下，結構上並不屬於這項 100% 附加稅的適用範圍。
這一點對非歐盟買家尤其重要。即使未來某一屆國會重新推動類似法案，按目前設計，新樓及樓花買家仍不會被納入這項稅制。
此外，該稅項只針對同時符合兩個條件的人士：
- 不是歐盟成員國公民；
- 不是西班牙居民。
因此，歐盟公民、已持有西班牙居留身份的非歐盟人士，均不屬於目前政策草案所針對的對象。
西班牙黃金簽證已於 2025 年 4 月正式關閉
另一個非歐盟買家需要留意的變化，是西班牙黃金簽證已經正式取消。
過去，非歐盟買家可透過投資至少 €500,000 購買西班牙物業，申請西班牙居留身份。但該計劃已於 2025 年 4 月 3 日正式廢止，現時已不再接受新申請。
因此，如果買家原本計劃透過購買西班牙物業取得居留身份，這條路徑已經不再存在。未來非歐盟買家若希望取得西班牙居留，需要重新評估其他簽證或居留方案，而不能再依賴物業投資作為直接途徑。
非歐盟業主出租物業：租金開支扣稅或出現新空間
雖然 100% 物業稅仍未落地，但 2025 年中另一項稅務判決，對已持有西班牙物業的非歐盟業主具有實際意義。
西班牙國家法院 Audiencia Nacional 於 2025 年 7 月作出 SAN 3630/2025 判決，確認非歐盟業主若出租西班牙物業，可能有權扣除與租賃相關的開支。過去，這類扣稅權利主要適用於歐盟居民。
這項判決被多間西班牙律師行及國際稅務機構視為重要突破，因為它可能削弱西班牙稅制中對非歐盟業主的不平等待遇。
不過，實際操作並不簡單。西班牙稅務局 Hacienda 已表明，在最高法院作出具約束力的最終判決之前，仍會繼續拒絕相關行政申索。最高法院程序可能需時兩至三年。
因此，非歐盟業主若希望申索租賃開支扣稅，現階段很可能需要透過個別上訴處理，並準備面對較長時間的稅務爭議。這是一個由法院判決打開的可能性，但並非已經自動、即時、全面落實的權利。
Zagdim 分析：真正影響市場的，不只是法律，而是不確定性
從法律角度看，若西班牙未來真的通過 100% 非歐盟買家物業稅，該政策很可能面臨歐盟法律挑戰。部分法律顧問已指出，這項措施可能與《歐盟運作條約》第 63 條所保障的資本自由流動原則產生衝突。
這裡存在一個明顯矛盾：一方面，西班牙國家法院近年正基於歐盟法律原則，推翻部分對非歐盟物業持有人的差別稅務待遇；另一方面，西班牙政府卻又提出一項專門針對非歐盟買家的新稅制。
未來任何一屆國會是否願意承受這種法律風險，仍然是一個開放問題。
從市場角度看，雖然 100% 附加稅尚未成為法律，但它已經產生了實質影響。2025 年非歐盟非居民買家成交跌至四年低位，反映政策不確定性本身已經影響買家行為。
換言之，這項政策暫時更像是一個「市場訊號」，而不是一項即將落地的法律。它未必真正改變了交易規則，但已經改變了部分買家的心理預期。
對正在比較西班牙、葡萄牙、希臘、英國或其他歐洲市場的投資者而言，政策不確定性本身已經是一項成本。
非歐盟買家現在應如何理解西班牙市場？
截至 2026 年 6 月，西班牙 100% 非歐盟買家物業稅的實際情況可以總結如下：
這項稅制仍未進入正式國會表決，亦未經委員會審查；在目前政治格局下，短期通過機會極低。桑切斯政府於 2026 年 1 月提出的新住房改革議程，也沒有納入這項政策。
即使該政策未來被重新提出，目前設計下亦主要針對二手物業，而不是新樓或樓花。黃金簽證方面，西班牙已於 2025 年 4 月正式關閉物業投資居留路徑，非歐盟買家不能再透過 €500,000 買樓取得居留。
另一方面，非歐盟業主在租金收入扣稅方面出現了新的法律空間，但由於西班牙稅務局仍在抗辯，現階段業主需要透過個別申索或上訴處理，不能假設已經可以自動扣除。
簡單來說，西班牙市場目前不是完全關門，但政策環境比過去更複雜。對非歐盟買家而言，最重要的不再只是樓價、租金回報或地段，而是要理解：
- 政策是否已經成為法律？
- 它到底針對哪一類買家？
- 它適用於二手樓還是新樓？
- 買樓是否仍然能帶來居留安排？
- 持有物業後，租金稅務是否有可操作空間？
對有意入市西班牙的買家來說，現在最不應該做的，是只根據「100% 稅」這個 headline 作決定。真正關鍵的是政策細節、物業類型、買家身份，以及後續稅務處理。
聲明
本文根據截至 2026 年 6 月 1 日已核實資料整理。西班牙稅務、移民及物業政策可能隨時變動，本文不構成法律、稅務或投資建議。讀者在作出任何物業購買、稅務申報或移民安排前，應向持牌西班牙律師、稅務顧問或相關專業人士確認自身情況。
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