根據 Cushman & Wakefield Thailand 的市場分析，泰國公寓市場正面臨明顯的新供應收縮。官方預測顯示，2026 年泰國新公寓推出量可能只有約 15,000 至 17,000 個單位，將創下近 20 年以來的新低。
作為對比，2025 年全年新盤推出量已降至 16,408 個單位，屬於顯著下跌水平；其中第四季度的新供應更按季下跌 56%。換言之，2026 年的低供應並不是單一季度波動，而是整個市場推盤節奏放慢的延續。
Q1 推出 7,170 伙，看似反彈但未必代表市場回暖
2026 年第一季度數據表面上出現明顯反彈。泰國公寓市場錄得 7,170 個新推出單位，較上一季度大幅增加。
但這個數字需要放在歷史背景下理解。過去曼谷公寓市場高峰期，單季新盤推出量曾超過 20,000 個單位；即使 2026 年 Q1 看似回升，實際上仍遠低於歷史高位。
更重要的是，Q1 的新供應數字主要由單一大型項目推高。如果扣除 BTS Group 約 4,000 個單位的推出量，2026 年第一季度實際新增單位將少於 3,000 伙，這個數字更能反映開發商普遍仍然審慎的市場狀態。
單一大型項目撐起數字：BTS Group 成 Q1 關鍵因素
推高 Q1 數字的主要項目，是 BTS Group 旗下 Baan Chao Thai 計劃中的 D:CODE Sri Nakarin 項目。
該項目最多提供約 4,150 個單位，位置距離黃線 Si Iam 站約 300 米，定價明顯低於一般市場水平，平均價格約每平方米 60,000 泰銖。單位面積約 30 至 60 平方米，售價介乎 189 萬至 378 萬泰銖。
項目採用由 Government Housing Bank 支持的零首付模式，主要針對 Gen Y 及中低收入買家。在展示廳正式開放前，項目已錄得超過 6,000 個預登記。
因此，Q1 的「新盤數字回升」並不等於整個市場全面回暖，而是受到單一大型、低價、政策支持型項目的強烈影響。
CBRE 數據同樣反映開發商仍然審慎
CBRE Thailand 的 2026 年第一季度曼谷市場報告亦確認市場放慢。報告顯示，曼谷全市該季度只有 12 個新項目推出。
CBRE 將開發商審慎推盤的原因歸納為幾項因素，包括持續的地緣政治衝突、本地經濟疲弱，以及油價高企。
同時，季度內部走勢亦值得留意。2026 年 Q1 首兩個月銷售表現相對強勁，但 3 月需求開始放慢，尤其受到 2 月底地緣政治升級的影響。換言之，Q1 數據同時包含了「衝擊前的需求釋放」與「衝擊後的突然降溫」。
新盤定價轉向中低價及外圍區域
從供應結構來看，2026 年新推出項目主要集中在中端市場及外圍地區。
官方資料顯示，2026 年第一季度不少新項目售價低於每平方米 80,000 泰銖。這反映開發商在現階段更傾向推出負擔能力較高、總價較低、面向本地剛需或中產買家的產品，而不是大規模推售市中心高端項目。
對買家而言，這代表市場上可能會出現更多外圍區域及中低總價選項；但若目標是核心地段或高端新盤，可選擇的新供應反而可能有限。
外國買家佔比約 18–20%，但仍屬市場估算
根據媒體引用的行業估算，外國買家目前約佔泰國公寓購買量的 18% 至 20%。
不過，這個比例應被視為市場估算，而不是已確認的官方數據。對於正在評估泰國物業的海外買家而言，外國買家佔比固然是一個參考指標，但不應單靠這個數字判斷市場熱度。
更實際的做法，是同時檢視項目所在區域、價格帶、外國人配額、實際成交、租務需求，以及開發商背景。
買家應注意的三個市場訊號
可以確認的是，泰國公寓新供應正在跌至多年低位。2026 年新盤推出量預計只有約 15,000 至 17,000 個單位，若預測成真，將是近 20 年以來最低水平。
第二，2026 年第一季度看似有 7,170 個新單位推出，但數字主要由單一大型項目推高。扣除該項目後，市場實際推盤量仍然偏低。
第三，新盤定價正在向每平方米 80,000 泰銖以下的中低價區間集中，反映開發商更重視可負擔性及實際購買力。
需要審慎看待的是，外國買家佔比約 18–20% 這一數字仍屬行業估算，買家應向官方資料、持牌地產顧問或專業人士確認最新情況。
宅點分析：不要只看總供應數字，要看是哪類項目在推出
從目前數據來看，泰國開發商的推盤策略變得更具選擇性。市場不是全面停頓，但開發商更傾向集中資源在少數具明確客群、價格較低、位置靠近交通配套的項目上，而不是大規模推出多類型新盤。
這亦意味著市場供應正在分化。中低價、外圍地區、靠近軌道交通的項目可能仍有推出空間；但市中心高端新盤的新供應則可能相對有限。
對買家而言，供應下降並不自動等於樓價必然上升，也不代表租金回報一定提高。供應緊張只是市場條件之一，最終仍要視乎項目地點、定價、入伙時間、周邊競爭、租客結構及買家自身持有能力。
如果你正在考慮購買泰國預售樓，最重要的不是單純看「今年推出多少新盤」，而是理解你正在看的項目，究竟處於哪一個市場分段：是低總價剛需盤、外圍交通盤、核心區投資盤，還是高端自住盤。
市場總數字可以提供方向，但真正影響買家決策的，始終是項目本身的位置、價格、時間點與風險結構。
如你正在考慮泰國物業，亦可以先整理清楚自己的情況，再判斷是否適合入市。歡迎與我們查詢，一起釐清下一步。
聲明
本文根據截至 2026 年 6 月 2 日已核實的行業資料整理。房地產市場及預測會因政策、經濟及市場情緒變化而改變。作出購買決定前，請務必向持牌地產專業人士或合資格顧問確認個別情況。
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