外國人在西班牙租房：押金、仲介費、續約與調租怎麼看

西班牙租房押金是多少？法定押金一個月租金，仲介費由房東負擔，續約與調租新規還在等國會追認

外國人在西班牙租房，依《都市租賃法》（Ley de Arrendamientos Urbanos，LAU）第 36.1 條，住宅租約的法定押金是一個月租金，房東另外要求的額外擔保，約 5 年以內的租約依第 36.5 條最多兩個月，仲介費與簽約費則依 2023 年《住房法》（Ley 12/2023）起由房東負擔。

2026 年 10 月 3 日，西班牙媒體 La Bandera 引用國家統計局（INE）2025 年《生活條件調查》，報導西班牙租屋的人裡約 52% 在國外出生。三天後的 2026 年 10 月 6 日，西班牙政府再頒布兩道住房緊急命令（Real Decreto-ley，RDL）：第 29/2026 號自 2026 年 10 月 8 日起生效，第 28/2026 號預定 2026 年 11 月 15 日生效。兩道命令都刊登在 2026 年 10 月 7 日的官方公報（Boletín Oficial del Estado，BOE），國會已解散、11 月 29 日大選，命令能不能留下來要看國會常設委員會的追認表決。宅點先前已報導過這段經過，包括國會否決前一版法令、首相宣布提前大選，以及房東撤出長租市場的市場動態，文章列在參考資料。

這篇文章把西班牙租房最常碰到的問題整理成實用指南：先把規則分成「已經生效」「已生效但待國會追認」「11 月 15 日才生效」三類，再依序講押金、仲介費、租期與續約、調租、解約與退租，最後是外國人常被問到的外國人識別號碼（NIE）。

本文重點

誰需要留意：準備到西班牙工作、留學或長住、正在找房的外國人；已經簽了租約、想知道續約與調租怎麼算的外國房客；幫家人在西班牙找房或談租約的人。
規則分三類：不取決於這次追認、早就在 LAU 裡的規則（一個月押金、仲介費由房東付、5 年最低租期）；2026 年 10 月 8 日起生效、但待追認的 RDL 29/2026（調租上限、臨時延長、租約結束文件等）；2026 年 11 月 15 日才生效、也待追認的 RDL 28/2026（自動續約與房東不續約須補償）。
表決時間：媒體 2026 年 10 月 16 至 17 日報導，國會常設委員會預計 2026 年 11 月 12 日表決，國會官方日程尚未見到公告；媒體預期 29 號命令較可能過關、28 號命令較難過關，結果未定。
簽約前先問清楚四件事：押金是不是一個月、額外擔保有沒有超過兩個月、仲介費有沒有轉嫁給房客、租約寫的是一般住宅租約還是短期租約。

西班牙租房規則先分三類：已生效、待追認、11 月 15 日才生效

先把日期放在一起看。下表的依據全部是西班牙官方公報（BOE）刊登的 LAU 綜合版、RDL 29/2026 與 RDL 28/2026 原文。

規則	狀態	日期	沒有被追認時
押金一個月、押金退還利息、預付租金不得超過一個月、5 年（法人房東 7 年）最低租期、額外擔保最多兩個月	已生效，早已在 LAU 裡	1994 年起；額外擔保上限與 7 年規則自 2019 年；仲介費由房東付自 2023 年 5 月 26 日	不受影響
仲介費與簽約費「直接或間接」都不得轉嫁、不得強制租金違約保險、租約結束文件、年度調租條文、調租 2% 暫時限制、臨時延長、短期租約規則	已生效，待追認	RDL 29/2026，2026 年 10 月 8 日起	命令失效後不再適用，條文回到修改前文字
5／7 年屆滿後自動續約、房東通知期 6 個月、房東不續約須補償	尚未生效，待追認	RDL 28/2026，預定 2026 年 11 月 15 日起	沒有被追認就不會生效，現行續約規則不變

兩道命令都要由國會常設委員會表決。媒體 2026 年 10 月 16 至 17 日的報導預計表決日為 2026 年 11 月 12 日，這是「預計」，國會官方日程尚未公布；命令要在頒布後一個月內追認，但國會尚未公布這個期限的確切算法，所以這個日期還可能調整。28 號命令的生效日 11 月 15 日在預計表決日之後，如果沒有被追認，它不會生效過一天。

押金與額外擔保：法定一個月，額外擔保最多兩個月

西班牙租房的押金叫 fianza。以下四項出自 LAU 第 36 條與第 17.2 條，除租金違約保險這一項（RDL 29/2026，待追認）外，都不取決於這次追認：

項目	規定
押金（fianza）	簽約時必須收，住宅租約是一個月租金的現金
額外擔保	約 5 年（法人房東 7 年）以內的住宅租約，額外擔保價值最多兩個月租金；短期租約最多一個月
租金違約保險	不得要求房客投保租金違約保險或類似保障（RDL 29/2026，2026 年 10 月 8 日起，待追認）
預付租金	房東不得要求預付超過一個月的租金

額外擔保可以是銀行擔保或其他形式，上限是它的價值，不是在押金之外再加收兩個月現金。額外擔保的上限由 2019 年的 RDL 7/2019 加進 LAU；RDL 29/2026 這次修改第 36.5 條，新增「不得要求租金違約保險」與短期租約一個月的上限。

押金要怎麼拿回來，LAU 也有規則：房客交還鑰匙滿一個月、押金還沒退，餘額要加計法定利息（第 36.4 條）。另外，自治區可以要求房東把押金存放到地方政府指定的機構（LAU 附加規定第三條），各區做法不同，簽約時可以問房東押金存在哪裡。

RDL 29/2026 還新增第 36.7 條，退租時雙方應簽一份書面的租約結束文件，記錄屋況；如果沒簽，或文件沒有列出任何損壞，依條文推定房子是在良好狀態下交還，除非有相反證據。這一條同樣是 2026 年 10 月 8 日起生效、待追認，但無論最後結果如何，入住與退租時拍照、請房東簽字，都能替自己留下紀錄。

西班牙租房仲介費：由房東負擔，不能換名目轉嫁給房客

西班牙租房的仲介費，自 2023 年 5 月 26 日《住房法》（Ley 12/2023）生效起，由房東負擔；法條的原句是「不動產仲介管理費與簽約費由房東負擔」。

RDL 29/2026 把第 20.2 條改得更明確，以下三點出自這一條，2026 年 10 月 8 日起生效、待追認：

不動產仲介管理費與簽約費「不得以任何名義、直接或間接」轉嫁給房客。
範圍包括準備、簽訂、管理、變更或續約租約所產生的服務費。
其他不是簽約必需的服務，只有房客事先主動、以書面要求，並且已被告知這是選項與費用時，才可以由房客負擔。

這一條修改前後的差異，宅點沒有逐字比對；可以確定的是，仲介費由房東負擔的原則在 2023 年就已經進入 LAU。如果仲介在報價單上列「簽約費」「管理費」「續約費」，都可以拿這個原則詢問。

租期與續約：5 年最低租期，11 月 15 日起的新規待追認

住宅租約的最低租期是 5 年；房東如果是法人（公司），是 7 年（LAU 第 9.1 條，2019 年起）。如果合約約定的期間比這短，到期後每年自動續約，直到滿 5 年（或 7 年）為止，房客只要至少提前 30 天通知，就可以不續。個人房東如果想在 5 年內收回房子自住，必須在簽約時就明文寫進合約，滿一年後才能主張，且要提前至少兩個月通知（第 9.3 條）。

5 年（或 7 年）屆滿後怎麼辦，現在和 2026 年 11 月 15 日起是兩套規則。下表左欄出自 LAU 第 10.1 條現行文字，右欄出自 RDL 28/2026 第 10.1 條新文字：

項目	現行規則（至 2026 年 11 月 14 日）	RDL 28/2026（預定 2026 年 11 月 15 日起，待追認）
沒有任何一方通知不續約	每年自動續約，最多再 3 年	自動續約 5 年（法人房東 7 年）一期，可反覆
房東通知期	至少 4 個月	至少 6 個月
房客通知期	至少 2 個月（續約期內提前 1 個月可不續）	至少 2 個月
房東不續約的補償	沒有規定	付下列較高者：12 個月租金（以國家租金參考價格系統中該屋的個別區間上限為準），或居住每滿一年一個月租金（不足一年按比例）

補償金額是「較高者」，不是固定 12 個月：住了 15 年的房客，依「每年一個月」算會超過 12 個月。補償在交屋時付。有五種情形房東不用付：個人房東本人、二親等內親屬或離婚判決下的配偶需要永久居住；房客 12 個月內有超過 6 個月沒住（有正當理由除外）；房客在同一市另有合適住宅；雙方簽新約；房客拒絕房東在通知期內提出的新約（新約期間至少 5 年或 7 年、租金符合 LAU 第 17.6 條）。這些理由要寫進通知書。

過渡規定也要留意（RDL 28/2026 過渡規定唯一條）：2026 年 10 月 7 日之前房東已有效發出的不續約通知維持效力、不用補償；2026 年 11 月 15 日時剩不到 6 個月屆滿的租約，房東可以用 4 個月通知；已經在舊規定默示續約期內的租約，按舊規定走完，期滿後才適用新規。

另外，RDL 29/2026 最終規定第五條有一個「臨時延長」，2026 年 10 月 8 日起生效、待追認：強制租期在 2028 年 12 月 31 日前屆滿（或已在默示續約期、默示延續期屆滿）、而房客過去八個月都按月付租的住宅租約，經房客申請，可以按年延長最多兩年，條件不變，房東須接受，除非雙方另有協議或新約，或房東已依第 9.3 條通知自住需要；如果雙方改簽的新約租金至少比原來低 5%，則不適用。RDL 28/2026 的新第 10.1 條適用時，這個臨時延長就不適用。

西班牙租房調租上限：沒有約定就不調，暫時限制到 2027 年底

LAU 第 18.1 條規定，租金只能在每滿一週年之日、依約定調整；沒有明文約定就不調。約定了但沒寫明指數，就依住宅租約年度調整參考指數（IRAV）；調幅不得超過 IRAV 的變動。這一條文字由 RDL 29/2026 修改，2026 年 10 月 8 日起生效、待追認。

RDL 29/2026 最終規定第六條另有一個暫時限制，適用於「調租日落在 2026 年 10 月 8 日至 2027 年 12 月 31 日之間」的住宅租約：

如果現行租金已經超過參考價格系統的上限，不得調漲。
其他情形，房客可以和房東協商新的調租；沒有新協議，最多 2%。

所以「西班牙租金最多只能調 2%」並不準確：2% 是沒有新協議時的上限，只適用上述期間；期間以外照 IRAV 規則。調租也須依 LAU 第 18 條書面通知，房客在通知後的下個月起支付調整後的租金。

提前解約與短期租約：外國人最容易簽到的一種租約

房客住滿至少 6 個月、提前至少 30 天通知，就可以提前解約（LAU 第 11.1 條）；現行第 11.3 條載明，這種解約不產生房東可請求的賠償。這一條是 RDL 29/2026 的文字，2026 年 10 月 8 日起生效、待追認。

短期租約（vivienda temporal）是 RDL 29/2026 的另一項重點，2026 年 10 月 8 日起生效、待追認，條文在 LAU 第 2.3、7.2、9 bis 條：

適用在房客因正當且可證明的理由暫時離開慣居地的情形，契約必須明寫這個理由，證明的責任在房東。
租期必須超過 31 天，原則上不超過 12 個月。
超過 12 個月又沒有正當理由，或同一間房、同一批當事人連續簽超過兩份短期租約，第一份視為一般住宅租約。
契約沒寫明理由，視為一般住宅租約，且追溯到簽約日。
房客簽約滿 1 個月、提前 10 天通知，就可以解約；額外擔保最多一個月租金。

外國人剛到西班牙，常見的是先簽一份短期租約過渡。簽之前可以看契約有沒有寫明理由與期間，理由欄空白的話，依條文它不會被當成短期租約。

外國人租房要準備什麼：NIE 不是法律要求，但常被問到

外國人識別號碼（Número de Identidad de Extranjero，NIE）是外國人在西班牙的識別碼，依《外國人法施行細則》（Real Decreto 1155/2024）第 205 條，因經濟、職業、社會或其他利益與西班牙有關係的外國人，可以向警察申請：人在西班牙，經外國人辦公室或警察局；人不在西班牙，經西班牙領事館。申請要說明理由，不能處於非法滯留狀態；主管機關應在 5 天內決定，逾期未答覆視為駁回。

LAU 沒有規定租房一定要有 NIE。不過宅點的了解是，不少房東、仲介或水電公司會要求提供，這屬於各家自己的做法，宅點沒有官方統計。簽約前可以先問清楚對方要什麼文件，並依自己的處境準備護照、居留或簽證文件、收入或工作證明；這些文件各家要求不同，不是法律規定的固定清單。

外國人在西班牙為什麼多半租房：INE 數據怎麼讀

INE 2025 年《生活條件調查》的官方表格，用「戶主國籍」分類，顯示不同家庭以市價租屋的比例。以下全部出自 INE 表 9995（單位為家戶百分比）：

戶主國籍	以市價租屋
西班牙籍	11.3%
歐盟外國籍	47.4%
非歐盟外國籍	63.4%

開頭提到的「租屋者約 52% 在國外出生」，是媒體用同一份調查交叉計算的結果，口徑是「出生地」、單位是「人」，INE 沒有公布這個數字，也沒有說明是不是用微觀資料計算；兩組數字口徑不同，不能互相換算。這些數字只說明外國居民租房的比例高，沒有說明原因。

西班牙租房的常見誤解與風險

誤解：房東或仲介開出的押金與擔保，照付就對了。 法定押金是一個月租金；額外擔保最多兩個月，而且是「價值」上限。提醒：對方要求超過，請對方指出是哪一條。
誤解：租金最多只能調 2%。 2% 是沒有新協議時的暫時上限，只適用調租日在 2026 年 10 月 8 日至 2027 年 12 月 31 日的租約，且待追認。提醒：先看自己的調租日與合約條款。
誤解：11 月 15 日起，房東就不能不續約了。 RDL 28/2026 沒有禁止不續約，而是延長通知期並要求補償，且尚待追認。提醒：不要把待追認的規則當成已生效。
誤解：房客不付仲介費，是因為仲介不收。 條文是仲介管理費與簽約費由房東負擔，不得換名目轉嫁。提醒：報價單上的「管理費」「續約費」都值得問。
誤解：沒有 NIE 就不能租房。 LAU 沒有這個規定，但有房東或仲介會要。提醒：先問清楚文件清單，再申請，NIE 的決定期限是 5 天，逾期視為駁回。

西班牙租房情境示例

情境一：剛拿到工作 offer、人還在國外的外國人。 他想先在當地短期租房，再慢慢找長期的。簽短期租約時，要確認契約寫明理由與期間（超過 31 天、原則上不超過 12 個月，這些短期租約規則待追認）；押金依法是一個月，額外擔保最多一個月；仲介若要簽約費，可以引用 LAU 第 20.2 條詢問。

情境二：已簽 5 年租約、2027 年屆滿的外國房客。 他想知道屆滿後怎麼辦。屆滿日在 2026 年 11 月 15 日之後，適用哪一套規則要看 RDL 28/2026 有沒有被追認：沒被追認，沿用現行規則，房東沒有至少提前 4 個月通知不續，合約每年自動續約最多 3 年；被追認，改成房東提前 6 個月通知、不續約須補償、沒通知就自動續 5 年。他可以先看合約的屆滿日，並留意預計 2026 年 11 月 12 日的追認表決。

情境三：租約滿一年、收到房東調租通知的房客。 調租日若落在 2026 年 10 月 8 日至 2027 年 12 月 31 日之間，他可以和房東協商；租金若已超過參考價格上限，不得調漲；沒有新協議，最多 2%。他可以先看合約有沒有寫明調租條款：沒有約定就不調。

西班牙租房常見問題 FAQ

西班牙租房押金一定是一個月嗎？

法定押金是一個月租金（LAU 第 36.1 條）。額外擔保另算，約 5 年以內的住宅租約最多兩個月租金的價值，短期租約最多一個月。房東不得要求預付超過一個月的租金，也不得強制房客投保租金違約保險（後者待追認）。

西班牙租房的仲介費要不要付？

不用。依 LAU 第 20.2 條與 2023 年《住房法》，仲介管理費與簽約費由房東負擔，不得以任何名義直接或間接轉嫁給房客。只有非必要的額外服務，房客事先書面要求且被告知是選項與費用時，才可以由房客負擔。

西班牙租房最短租期是多久？

住宅租約最低 5 年，房東是法人時 7 年（LAU 第 9.1 條）。約定更短的，到期後每年自動續約到 5 年或 7 年，房客提前 30 天通知可不續。短期租約（超過 31 天、原則上不超過 12 個月）另有規定，待追認。

2026 年 11 月 15 日起，西班牙租約續約規則會變成怎樣？

RDL 28/2026 預定 2026 年 11 月 15 日起，5／7 年屆滿後自動續約 5／7 年一期，房東通知期 6 個月，不續約須付補償。這道命令尚待國會常設委員會追認，媒體預計 2026 年 11 月 12 日表決，預期較難過關，結果未定。

西班牙租房調租最多可以調多少？

沒有約定就不調；約定的依 IRAV，不得超過其變動。調租日在 2026 年 10 月 8 日至 2027 年 12 月 31 日之間，另有暫時限制：已超過參考價格上限不得調漲，其餘依協商，沒有新協議最多 2%，此限制待追認。

外國人在西班牙租房一定要有 NIE 嗎？

LAU 沒有要求。依 RD 1155/2024 第 205 條，NIE 可由與西班牙有關係的外國人申請，5 天內決定。不少房東或仲介會要求提供，各家做法不同，簽約前先問清楚要什麼文件。

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重要聲明

本文為一般資訊整理，不構成法律、稅務或金融建議。本文撰寫日為 2026 年 10 月 19 日，內容依西班牙官方公報（BOE）刊登的《都市租賃法》綜合版（2026 年 10 月 7 日更新）、Real Decreto-ley 28/2026 與 29/2026（2026 年 10 月 7 日刊登）、Ley 12/2023、Real Decreto-ley 7/2019、Real Decreto 1155/2024，以及國家統計局（INE）2025 年《生活條件調查》整理。RDL 28/2026 與 29/2026 尚待國會常設委員會追認，追認結果與表決日期（媒體預計 2026 年 11 月 12 日，官方日程未見）可能改變本文所述規則；租約如何適用依合約、自治區規定與個案而定，必要時請諮詢西班牙合資格的律師或租客協會。

規則內容截至 2026 年 10 月 19 日，以西班牙官方公報與主管機關最新公告為準。