撰寫與查證｜宅點研究部
最後查證｜2026 年 11 月 9 日
在泰國找到房子準備簽約時，房東要你先付押金和幾個月的預收租金，你可能不確定這個金額是否合理。等到退租，押金遲遲沒退，你也不知道房東最晚應該在哪一天前退還。
先講結論：依泰國消費者保護委員會辦公室（OCPB）佛曆 2568 年版住宅出租契約管制公告（2025 年 9 月 4 日起生效），押金加預收租金合計最多只能收月租 3 個月；租約結束且承租人沒有造成房產損害時，房東必須在 7 日內退還押金。這套規定只適用於受規管的租賃：房東要有三個以上出租單位，承租人是自然人，而且不是已登記的宿舍或旅館。
宅點研究發現，押金能不能拿回，是在泰國租屋要先處理的事；受租賃規範管的租約結束且房屋無損害時，押金要在 7 日內退還。
本文重點
- 押金加預收租金合計上限是月租 3 個月，不是押金和預收租金各 3 個月。
- 租約結束、房子沒有損害，押金須在 7 日內退還。
- 違規房東可處 1 年以下有期徒刑，或 200,000 泰銖以下罰金，或併科。
- 押金沒退、被不公平沒收，可撥 OCPB 專線 1166 申訴。
- 誰需要留意：以自然人身份、為了居住向有三個以上出租單位的房東承租房間、house、公寓或 apartment 的人，不論短租或長租；如果你租的是已登記的宿舍（หอพัก）或旅館，這套規定不適用。
泰國租屋的押金和預收租金，合計最多能收多少？
泰國受規管的租屋，押金加預收租金合計最多月租 3 個月。 依 2568 年版公告，房東不得收取合計超過月租 3 個月的預收租金與押金。
| 項目 | 規定 |
|---|---|
| 押金＋預收租金合計上限 | 月租 3 個月 |
| 計算方式 | 兩者加總計算，不分開各算 |
| 生效日 | 佛曆 2568 年 9 月 4 日（2025 年 9 月 4 日） |
| 依據 | OCPB《住宅出租建築物契約管制業務公告》佛曆 2568 年版 |
舉例來說，如果房東要你付 2 個月押金加 1 個月預收租金，合計 3 個月，仍在上限內；如果要你付 2 個月押金加 2 個月預收租金，合計 4 個月，就超過規定。
如果你的泰國租約是在 2025 年 9 月 4 日以前簽的，適用哪一版規定、押金上限怎麼算，請直接向 OCPB（專線 1166）確認，不要自行套用。
泰國租屋退租後，房東要在幾天內退押金？
7 日內。 租約結束且承租人沒有造成房產損害時，房東必須在 7 日內退還押金。
退租時，押金可以照這個順序處理：
- 確認租約已經結束（期滿或依約終止）。
- 退租時和房東一起確認房況，宅點建議拍照並保留雙方確認的紀錄。
- 租約結束後，留意押金是否在 7 日內入帳。
- 超過 7 日還沒收到，先以書面或訊息向房東要求退還，保留紀錄。
- 房東仍不退，向 OCPB 申訴（見下方管道）。
如果房東主張房子有損害、要從押金扣款，扣款範圍怎麼認定、退還期限怎麼算，請向 OCPB 確認你的情況。
我的泰國租屋適用這套押金規定嗎？
要同時符合房東規模、承租人身份和住宅類型三個條件，也不能落在法定排除範圍。 這一步容易卡住：同樣是租房子，房東的出租單位數量不同，適用結果就不同。
| 條件 | 適用 | 不適用 |
|---|---|---|
| 房東出租單位數 | 三個單位以上（同一棟或多棟合計皆算） | 不到三個單位 |
| 承租人 | 自然人，租來居住 | 非自然人，或不是租來居住 |
| 租期 | 短期、長期都包含 | — |
| 住宅類型 | 房間、house、公寓大廈、apartment 或其他名稱的出租住所 | 依宿舍法規範的宿舍（หอพัก）、依旅館法規範的旅館 |
| 簽約對象 | 一般出租業者 | 已登記為宿舍或旅館的業者 |
判斷自己的租屋是否適用，可以這樣看：
- 如果你向持有一間公寓的個人房東承租，房東出租單位不到三個，就不在這套公告的適用範圍。
- 如果你向手上有三個以上出租單位（同一棟或多棟合計皆算）的房東承租，就要再看房東是否登記為宿舍或旅館。
- 不確定房東有幾個出租單位、是否登記為宿舍，可以直接問房東，或向 OCPB 確認。
受 OCPB 規管的泰國租約應該長什麼樣？
要用 OCPB 的標準契約。 受規管的房東必須使用標準契約：短期居住租賃用「แบบ ก」（ก 式），長期居住租賃用「แบบ ข」（ข 式），且不得使用違反公告的條款。
簽受規管的租約前，可以檢查這幾項：
| 檢查項目 | 規定 |
|---|---|
| 契約格式 | 短租用 ก 式，長租用 ข 式 |
| 押金＋預收租金 | 合計不超過月租 3 個月 |
| 押金退還 | 租約結束且無損害，7 日內退還 |
| 水電費 | 不得超過供水供電單位向房東收取的費率，不得加價賺差額 |
| 水電計算方式 | 須在契約中寫清楚 |
房東不訂契約，或訂了違反管制公告的契約，屬違反消費者保護法（B.E. 2522 年）第 57 條，可處一年以下有期徒刑或二十萬泰銖以下罰金，或併科。
泰國租屋押金沒退或被亂扣，可以找誰？
向 OCPB 申訴。 遇到超收費用、押金被不公平沒收或租約不公，可使用以下管道：
| 管道 | 方式 |
|---|---|
| OCPB 專線 | 撥打 1166 |
| 手機 App | OCPB Connect |
| 官網 | www.ocpb.go.th |
| 地方窗口 | 各府的 Damrongtham 中心（ศูนย์ดำรงธรรม） |
申訴前，宅點建議先準備好租約、付款紀錄、退租房況紀錄，以及你向房東要求退款的訊息，說明時會比較清楚。
有沒有更新的版本取代 OCPB 佛曆 2568 年版公告？
本文依據的是 OCPB 佛曆 2568 年版公告。 押金 3 個月上限與 7 日退還的規定，出自這一版。如果你看到聲稱已有更新版本取代這些規定的說法，請以 OCPB 官網公告或專線 1166 的答覆為準。
常見問題
押金 2 個月加預收租金 2 個月可以嗎？
受規管的租賃不可以。押金加預收租金合計最多月租 3 個月，合計 4 個月已超過上限。
房東說押金要等一個月以上才退，合法嗎？
受規管的租賃不行。租約結束且承租人沒有造成房產損害時，房東必須在 7 日內退還押金。
向只出租一間公寓的個人房東承租，也受押金規定保護嗎？
不在這套公告的保護範圍內。這套公告適用於有三個以上出租單位的房東，不到三個單位不在適用範圍內；實際情況可向 OCPB 確認。
住宿舍（หอพัก）也適用 3 個月上限嗎？
不適用。依宿舍法規範的宿舍和依旅館法規範的旅館不在這套公告範圍內。
泰國短租也適用押金規定嗎？
適用。受規管的租賃不論短期或長期都適用，短租用 ก 式標準契約，長租用 ข 式。
泰國房東違反 OCPB 租屋公告會怎樣？
違規房東可處 1 年以下有期徒刑，或 200,000 泰銖以下罰金，或併科。
參考資料
泰國消費者保護委員會辦公室（OCPB） – 住宅出租建築物契約管制業務公告（佛曆 2568 年） / 泰國消費者保護委員會辦公室（OCPB） – 住宅租賃契約管制適用對象與標準契約說明 / 泰國消費者保護委員會辦公室（OCPB） – 押金上限、7 日退還與申訴管道說明
本文依宅點對實際案例的整理研究，逐條對照官方原文查證。
重要聲明
本文為一般資訊整理，不構成法律、稅務或移民建議。規定與費用可能調整，辦理前請以主管機關最新公告與你收到的通知為準。資料查閱日：2026-11-09。
