本文是宅點百科泰國房產系列的一篇，整理外國屋主在委託仲介、開始出售泰國公寓之前，應該先備齊的文件，以及各從哪裡取得，寫給住在台灣或香港、準備出售泰國公寓的讀者。賣房全程見主文外國人在泰國賣房：買家、流程、稅費與資金匯出。
為什麼要在委託前就備齊文件？
泰國公寓的過戶在土地廳（กรมที่ดิน）一次完成，各項稅費也當場繳清，文件少一份就無法辦理。有些文件要向公寓管理法人申請，有些要回頭找當年的購屋與匯款紀錄；人在海外時，補件更費事。先備齊，也比較能判斷要繳哪些稅、能賣給誰。
先講答案：要準備哪些文件？
| 文件 | 用途 | 從哪裡取得 |
|---|---|---|
| 權狀 Or Chor 2（อ.ช.2） | 證明產權、過戶 | 自己保管的正本 |
| 取得日期的證明 | 判斷特種營業稅或印花稅、預扣稅年數 | 權狀、當年的買賣文件 |
| 無欠費證明 | 沒有它不能過戶 | 公寓管理法人 |
| 外國人配額證明 | 買方是外國人時 | 公寓管理法人 |
| 當年的FET或銀行確認函 | 日後匯出賣房款 | 當年收款的泰國銀行 |
| 護照 | 身分證明 | 自己；換發過則新舊都備妥 |
| 戶籍簿（黃簿） | 有登記才需要 | 自己保管 |
| 結婚或離婚證書 | 與持有有關時 | 自己保管 |
| 授權書 Or Chor 21 | 委託他人出席時 | 依簽署地辦理認證 |
土地廳的官方文件清單本輪無法取得，各分處的實際要求待確認，以承辦土地廳為準。上表綜合律師事務所與業者的整理。
權狀與取得日期：為什麼最先看？
公寓每個單位各有一份權狀 Or Chor 2（อ.ช.2），記載單位面積與共用部分的持分比例。
取得日期決定兩件事：
- 特種營業稅還是印花稅：取得未滿5年出售課特種營業稅，滿5年改課印花稅，日對日計算。
- 預扣所得稅的持有年數：按曆年計算，最多10年。
所以在開價、決定出售時間之前，先把取得日期確認清楚。稅費怎麼算，見在泰國賣房要繳多少稅？過戶費、特種營業稅或印花稅、預扣所得稅怎麼算。
管理法人要申請哪兩份證明？
公寓管理法人（นิติบุคคลอาคารชุด）核發兩份文件：
- 無欠費證明：公寓法（พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522）第29條規定，沒有這份證明，單位不能過戶。欠費繳清後提出申請，管理人依法須在15天內核發；未依規定核發者，可處最高5萬泰銖罰款，持續期間每日另處最高500泰銖。
- 外國人配額證明：確認單位屬外國人49%配額內，買方是外國人時需要。
委託出售前，可以先向管理法人取得目前的管理費對帳，並詢問大樓目前的外國人持有比例。土地與建築物稅是每年的持有稅，過戶前也應先結清欠稅。
外匯紀錄：為什麼現在就要找？
當年購屋的外匯交易表（FET，舊稱 ท.ต.3），是日後把賣房款匯出泰國時，銀行要看的文件。過戶本身不需要賣方的FET，但銀行會確認匯出的錢對應當初匯入的資金加上增值部分。
- 每筆匯入5萬美元以上，銀行會出具FET；低於門檻，以入帳通知加銀行確認函代替。
- 檢查表上的名義與用途：購屋款由第三人匯入，或用途寫成「投資」「贈與」等一般字樣，日後都可能卡關。
- 正本與權狀、購屋合約放在一起保存。
各銀行對匯出的書面文件清單本輪未取得，待確認；可以先問當初出具FET的銀行。詳見泰國賣房款怎麼匯出？FET 外匯紀錄、銀行文件與常見卡關。
黃簿是什麼？一定要有嗎？
黃簿是外國人的戶籍簿（ทะเบียนบ้าน，Tabien Baan），外國屋主可以把公寓登記在上面作為主要居所。沒有登記的人，不需要另外準備。
有登記的人要留意一件事：賣方名字在戶籍簿登記滿1年、作為主要居所的房子，5年內出售可以免特種營業稅；外國人的黃簿能否適用這項1年免稅，現行法條未明寫，待確認，所查資料未見稅務廳對外國人的解釋。有黃簿的賣方，出售前可向稅務廳或土地廳確認。
這一點要看你是否登記過黃簿、登記了多久。不確定自己屬於哪一種，可以把情況告訴問問宅點。
護照、婚姻文件與授權書
- 護照：權狀記載的是購屋當時的資料。換發新護照後要另附哪些證明，所查資料未明寫，待確認；新舊護照一併備妥，並事先向土地廳確認。
- 結婚或離婚證書：與持有有關時，業者清單列為過戶文件。
- 授權書：人不在泰國，要用土地廳的公寓授權書 Or Chor 21，並依簽署地完成認證，見人在海外怎麼賣泰國房產？公寓授權書（Or Chor 21）、領事認證與翻譯。
持有的若是租賃權而不是產權，另外準備登記的租約，確認剩餘租期與轉讓條款；轉讓的稅費與出租人同意，現行資料未明寫，待確認。
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泰國賣房文件 FAQ
泰國公寓的無欠費證明要多久才拿得到？
公寓法規定，欠費繳清並提出申請後，管理人須在15天內核發；未依規定核發可處罰款。
業主沒有黃簿，可以賣泰國公寓嗎？
可以。黃簿只有登記過的人才需要攜帶；它影響的是特種營業稅的1年免稅能否適用，而外國人的黃簿能否適用，現行法條未明寫，待確認。
當年的FET弄丟了，還能賣房嗎？
過戶本身不需要賣方的FET，它是日後向銀行匯出賣房款時要用的文件。先向當初收款的銀行查詢匯入紀錄，補件方式以銀行為準。
名詞小詞典
- 權狀 Or Chor 2（อ.ช.2）：公寓單位的產權狀。
- 公寓管理法人（นิติบุคคลอาคารชุด）：每棟公寓的管理單位。
- 無欠費證明：管理法人出具、確認賣方沒有積欠公共費用的證明。
- 外國人配額證明：管理法人出具、確認單位屬外國人配額內的證明。
- 戶籍簿（ทะเบียนบ้าน，Tabien Baan）：戶籍登記簿；外國人的是黃色封面，俗稱黃簿。
- 外匯交易表（FET，舊稱 ท.ต.3）：銀行證明外幣自國外匯入並兌換成泰銖的紀錄。
資料說明
本文由宅點研究整理，法條部分已由宅點對照條文查證（宅點已查證），市場做法另行標明。資料查核日期為2026年10月8日。公寓法各條依律師事務所的條文整理；土地廳網站本輪無法讀取，官方文件清單未取得。以下事項所查資料未明寫，列為待確認：土地廳各分處的文件要求、換發護照後的證明、黃簿能否適用1年免稅、各銀行的匯出文件清單、租賃權轉讓的稅費。過戶日文件清單與FET實務屬律師事務所或業者的整理。
參考資料
ThaiLawOnline－Condominium Act B.E. 2522 (1979) ／ ThaiLawOnline－Condominium Juristic Person ／ ThaiLawOnline－FET Form Thailand ／ 泰國稅務廳－出售不動產的特種營業稅計算 ／ Sena Development－International FAQ ／ The Thaiger－Foreigner’s guide to selling property in Thailand
重要聲明
本文為一般資訊整理，不構成法律方面的個別建議。資料查核日期為2026年10月8日。文件要求可能更新，以承辦土地廳、公寓管理法人與泰國主管機關的現行要求為準。
