英國房東需要準備迎接一項重要稅務申報變化。自 2026 年 4 月起，英國稅務海關總署 HMRC 將分階段推行新的數碼報稅制度，根據 Making Tax Digital for Income Tax（MTD for Income Tax） 規定，部分房東將不再只是每年提交一次報稅表，而是需要改為按季度提交資料。
誰會受到 MTD 所得稅數碼申報制度影響？
新規定將根據房東的 總租金收入（gross rental income） 分階段實施。
2026 年 4 月起
總租金收入超過 £50,000 的英國房東，必須遵守 MTD 數碼申報要求。
2027 年 4 月起
總租金收入介乎 £30,000 至 £50,000 的房東，也將被納入制度範圍。
值得留意的是，這些門檻其實已經比最初政策設計有所放寬。原本的 Making Tax Digital 計劃曾提出，只要租金收入超過 £10,000，便需要納入制度，並原定於 2024 年開始實施。後來政府調整了時間表和收入門檻，才形成目前 2026 年與 2027 年分階段推行的安排。
換言之，對一直關注這項政策的房東來說，現行制度的適用範圍已經比原本計劃明顯收窄。
海外房東是否也要遵守 MTD？
海外房東的適用時間表與英國本地房東有所不同。
如果非英國居民持有英國物業，並且擁有 UK National Insurance Number（英國國民保險號碼），即使其合資格收入超過 £50,000，也要到 2027 年 4 月 才會被強制納入 MTD。
如果海外房東沒有英國 National Insurance Number，則目前不屬於 MTD 強制適用範圍，仍可繼續透過每年一次的 Self Assessment 自我評稅方式申報英國租金收入。
新制度下，英國房東需要做什麼？
符合收入門檻的房東，將面對以下申報安排變化：
| 項目 | 新要求 |
|---|---|
| 申報頻率 | 不再只是每年一次報稅 |
| 季度申報 | 每年提交 4 次季度更新 |
| 年度總結 | 另需提交第 5 份年度總結 |
| 記錄方式 | 必須以數碼方式保存紀錄 |
| 適用範圍 | 主要影響向 HMRC 申報所得稅的方式 |
季度申報的截止日期分別為：
- 8 月 7 日
- 11 月 7 日
- 2 月 7 日
- 5 月 7 日
也就是說，房東需要更頻密地整理租金收入與相關資料，而不是等到年底或報稅季才一次過處理。
逾期申報會怎樣？新的扣分罰款制度
新制度下，傳統的一次性罰款方式將改為 扣分制（Penalty Points System），目的是區分偶然失誤與持續不合規的情況。
根據新規定：
- 每錯過一次季度申報截止日期，會獲得 1 個罰分
- 累積至 4 個罰分 後，會自動產生 £200 罰款
- 之後每次再逾期提交，均會再產生 £200 罰款
- 如果尚未達到 4 分門檻，罰分通常會在 24 個月後自動失效
- 如果已經達到 4 分門檻，罰分不會自動失效
若房東已達到罰分門檻，想要清除罰分，便需要：
- 連續 12 個月準時提交所有季度更新與報稅資料；以及
- 確保過去 24 個月內所有未提交的申報均已補交完成。
2026/27 稅年設有「緩衝期」
對於 2026/27 稅年首次被納入 MTD 的房東，政府設有首年過渡安排。
在 2026/27 稅年，即使錯過季度申報截止日期，也不會即時產生罰分，讓新納入制度的房東有時間適應新的申報方式。
不過，這並不代表季度申報可以忽略。季度更新仍然需要提交，因為這些資料會影響年終報稅表的提交安排。
哪些房東可以申請豁免？
如果房東因真實原因無法處理數碼報稅，例如不具備使用數碼工具的能力，或有其他合理困難，可以向 HMRC 申請豁免。
相關豁免申請可透過 HMRC 官方網站提交。
Zagdim 分析
對於年租金收入已經超過 £50,000 的房東而言，2026 年 4 月的期限已經非常接近。從一年一次報稅，轉為一年四次季度申報加一次年度總結，代表合規工作量明顯增加。
這對目前仍以較傳統方式記錄租金收入，或者每年只與會計師處理一次報稅的房東來說，影響尤其明顯。
雖然原本 £10,000 的收入門檻已經提高至 £50,000，使較小型房東暫時未受影響，但年租金收入介乎 £30,000 至 £50,000 的房東，將會在 2027 年 4 月進入下一階段。因此，這類房東仍然有時間準備，但不應完全忽視。
2026/27 稅年的緩衝安排降低了首年的即時罰款風險，但這並不改變制度本身的季度申報要求。如果房東把第一年當作「不用理會」的過渡期，而沒有建立數碼記錄習慣，等罰款制度正式生效時，反而可能更難適應。
對海外投資者而言，情況比標題看起來更複雜。是否持有英國 National Insurance Number，會影響是否被納入 MTD，以及何時開始適用。因此，海外房東不應只憑「2026 年 4 月」這個日期作判斷，而應先確認自己的具體身份與申報狀態。
結語：英國房東進入季度數碼申報時代
自 2026 年 4 月起，年租金收入超過 £50,000 的英國房東，將進入新的稅務合規環境。未來的重點不再只是每年提交一次報稅表，而是需要定期保存數碼紀錄，並按季度向 HMRC 提交更新。
無論你已經達到 £50,000 門檻，還是接近 2027 年即將適用的 £30,000 門檻，或者你是持有英國物業的海外房東，現在都是重新檢查自身稅務申報安排的實際時機。
如果你不確定這項制度是否影響你的情況，可以先整理你的租金收入、身份狀態及是否持有英國 National Insurance Number，再向合資格稅務顧問或 HMRC 查詢確認。
重要聲明：
本文根據截至 2026 年 4 月的官方資料與已核實來源整理。稅務規定可能不時更新，實際適用情況亦會因個人身份、收入結構及申報狀態而異。本文僅供一般資訊參考，不構成稅務、法律或投資建議。請務必就你的具體情況諮詢合資格稅務顧問，或直接向 HMRC 確認。
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