根據東京 Kantei 於 2026 年 4 月 23 日發布的數據，東京六大核心區的中古公寓價格在 2026 年 2 月及 3 月分別按月下跌 0.2%。
這是該市場三年多以來首次錄得連續兩個月下跌。對一個自 2023 年初以來累計升幅接近 90% 的市場而言，兩個月的小幅回落值得關注；不過，目前仍然過早判斷東京樓市已正式進入轉折。
東京六大核心區二手公寓價格連續第二個月下跌
東京 Kantei 所統計的六大核心區包括：
- 千代田區
- 中央區
- 港區
- 新宿區
- 文京區
- 澀谷區
這些地區屬於東京最核心的住宅與商業區，也是海外投資者與買家最關注的區域。
截至 2026 年 3 月，這六個核心區的中古公寓平均轉售價格約為 1.873 億日圓，折合約 120 萬美元。
雖然 2 月與 3 月各自 0.2% 的按月跌幅，在絕對數字上並不算大，但重點在於：市場已經超過三年沒有出現連續兩個月下跌。對於長期單邊上升的東京核心區市場而言，這是一個值得留意的節奏變化。
為什麼 0.2% 的跌幅不大，但背後訊號重要？
兩個月的小幅下跌，並不足以確認市場已經進入調整期。
真正值得關注的，是這組數據出現的背景。
自 2023 年初以來，東京六大核心區中古公寓平均價格已上升接近 90%。這個升幅明顯高於居民收入增長、租金回報增長，以及借貸成本變化。
因此，從這個高基數回落 0.2%，單看價格本身並不嚴重。但它可能反映出幾個更深層的變化：
- 買家行為開始轉趨審慎
- 未售出庫存逐漸累積
- 政策與監管態度開始變得謹慎
- 投資者對高價追入的意願下降
接下來兩至三個月的價格走勢，會比單一月份的數據更重要。
另外需要注意的是，東京 Kantei 的六區數據只涵蓋東京最核心的區域；而下文提及的不動產經濟研究所數據，則涵蓋更廣泛的首都圈，包括周邊縣市。兩組數據的地理範圍與統計方法不同，不能直接作一對一比較。
首都圈新建公寓價格也開始出現放緩跡象
除了中古公寓市場，新建公寓市場也出現早期降溫訊號。
根據不動產經濟研究所的數據，2026 年 3 月，東京首都圈新建公寓平均價格按年下跌 0.7%。
在此之前，2025 財政年度東京 23 區新建公寓平均價格曾達到 1.3784 億日圓 的歷史高位，按年上升 18.5%，並且已經連續第三年高於 1 億日圓。
這代表新建公寓市場一方面仍處於歷史高價區間，另一方面最新月度數據已開始出現按年回落。這種組合可能反映市場正接近買家願意承受的價格上限。
日本央行如何看待房地產貸款風險？
日本央行於 2026 年 4 月 21 日發布的《金融系統報告》中指出，隨著房地產價格持續上升，與房地產相關的貸款增長也有所加快。
報告提醒銀行，在管理信貸風險時，需要充分留意房地產價格波動的風險。
這並不代表日本央行已經對整個金融系統發出警報。事實上，同一份報告亦指出，日本金融系統整體仍然保持穩定。
更準確地說，日本央行目前的態度應理解為一種「監察性提醒」：當房價快速上升，而貸款增長同時加速時，央行希望銀行更謹慎評估借貸風險，尤其是房地產貸款增速是否已經超出合理風險評估範圍。
庫存上升與地方政府態度轉變，令市場更值得觀察
除了價格數據之外，監管與庫存變化也正在累積。
千代田區已經就物業快速轉售發出警示。相關背景是，該區樓齡少於五年的公寓中，約有 5% 單位在 2025 年被放售，比例大約是東京 23 區平均轉售率的兩倍。
另外，神戶市據報正在研究對空置公寓徵收新稅。不過，這項政策目前仍在研究階段，尚未正式實施。
在庫存方面，東京 Kantei 數據顯示，截至 2026 年 1 月，東京六大核心區公寓庫存已升至 4,260 戶，超越 2023 年 3 月的前高位，創下歷史新高。
單獨來看，庫存上升、地方政府對炒賣的關注，以及日本央行對房地產貸款的提醒，未必每一項都足以改變市場方向。但如果放在一起看，它們描述的是一個快速上升多年的市場，開始出現壓力累積的跡象。
Zagdim 分析
目前不能單憑兩個月的小幅下跌，就判斷東京核心區樓市已經進入持續調整。
不過，有兩個分析角度值得留意。
第一，如果庫存繼續上升，而減價盤逐漸增加，市場確實有可能進入調整階段。2026 年 1 月錄得的核心區歷史高庫存，為這個情境提供了一定支持。不過，現有數據仍不足以判斷調整幅度與速度。
第二，外部地緣政治壓力亦被部分分析人士視為潛在下行風險。如果外部衝擊推高日本生活成本，並進一步影響消費信心，可能會對住宅需求構成壓力。但這仍屬於宏觀風險情境，並非已經確認的市場結果。
買家與海外投資者接下來應該觀察什麼？
對正在考慮東京物業的買家或海外投資者而言，真正重要的問題不是「兩個月下跌是否等於崩盤」，而是其他配套指標會否同步轉弱。
未來幾個月，建議重點觀察三件事：
| 觀察指標 | 為什麼重要 |
|---|---|
| 六大核心區庫存是否繼續上升 | 庫存累積可能增加賣方議價壓力 |
| 中古公寓減價盤是否增加 | 可反映買家需求是否轉弱 |
| 日本央行如何描述房地產貸款風險 | 可觀察金融監管態度是否進一步收緊 |
如果這三項指標同時朝同一方向發展，市場出現更持續價格調整的可能性就會提高。
目前而言，東京核心區市場比較像是站在一個潛在轉折點，而不是已經明確轉向。
結語：東京市場不是崩跌，而是進入更敏感的觀察期
東京核心區公寓價格連續兩個月下跌，並不代表市場已經確認進入長期調整。但這確實是自 2023 年初以來，這輪強勁升勢中第一次較有意義的停頓訊號。
對於考慮買入東京物業的人來說，現在不應只看單月價格升跌，更應同時觀察庫存、減價盤、貸款環境與地方政府對短線炒賣的態度。
這些訊號單獨看都未必具有決定性，但合起來看，已經足以說明：東京樓市值得比六個月前更謹慎地追蹤。
如果你正在考慮東京物業，或想判斷現在是否適合入市，可以先釐清自身用途、持有周期、租金回報要求與匯率風險，再決定是否進一步行動。
重要聲明：
本文根據截至 2026 年 4 月 23 日的已核實資料整理。房地產市場及監管政策可能不時變化，實際情況亦會因地區、物業類型、買家身份及融資安排而異。本文僅供一般資訊參考，不構成房地產、金融、法律或投資建議。作出任何物業或投資決定前，請務必諮詢持牌房地產專業人士或合資格財務顧問。
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