外國人在越南買房前，先搞懂可購、禁購項目與土地使用權限制

這篇文章適合誰看？

越南的房地產制度，和大多數國家、地區有著本質區別，這也是外國人當地置業最容易踩坑的核心原因。

越南土地歸全民公有、由國家統一管控，外國人無法持有土地永久產權，只能購買特定商業住宅物業，同時還受限於持有年限、外資配額、區域限購等多項規則。

這篇文章專門寫給計劃、正在了解或準備入手越南房產的外國個人。無論你在河內、胡志明市、峴港置業，用途是自住、出租套利或是海外資產配置，都能適用。

全文幫你梳理最核心的官方制度底層邏輯，搞清楚自己真實能拿到的產權權益，再做後續購房決策，避開資訊差陷阱。

法律適用版本說明

先搞懂核心底層邏輯：外國人買房，買的不是土地產權

這是所有外國買家必須先建立的認知，也是越南房產和其他市場最大的不同。

越南土地實行全民所有、國家統一管理制度，外國個人無法取得土地永久業權（Freehold），也不能單獨申請、持有土地使用權。

土地使用權這套制度，僅開放給越南本國公民及特定合法機構，和外國購房者完全無關。

外國人合法持有的，只有商業住宅項目的建築物所有權，也就是我們購買的公寓、別墅、聯排住宅本身。

這項權益會通過官方《土地及附屬資產所有權證書》（業界俗稱紅皮書、Pink Book）確認，證書上會清晰標註固定持有年限，並非永久持有。

越南房產的「所有權」，既不等同於歐美、東南亞多國的永久業權，也不能簡單套用英式租約（Leasehold）的邏輯解讀。看開發商資料、中介推廣、網路資訊時，一定要區分這一點，避免被錯誤資訊誤導。

哪些外國人有資格在越南買房？

根據《2023住宅法》第17條第1款c項，外國個人只要同時滿足兩個基礎條件，即可具備置業資格：

• 持有有效護照，且已合法獲准入境越南；
• 不享有外交、領事豁免權。

法律只要求「合法獲准入境」，沒有限定特定簽證類別。

業內律師普遍認定，旅遊簽、商務簽等常規合法入境簽證，都符合基礎資格。但這屬於行業通用解讀，並非法條明文列示，建議正式簽約前，找專業越南房地產律師確認個人資格，杜絕風險。

另外，置業資格不要求工作簽證、長期居留許可。

至於交易過程中銀行、公證機構是否需要額外輔助文件，屬於獨立審核要求，因人、因案而異。

特別區分：海外越南人（Việt kiều）≠ 外國個人

海外越南人在《2023住宅法》中是獨立適用主體，擁有專屬的置業權利規則，和普通外國個人適用法條完全不同，千萬不要混淆。

如果本人持有越南國籍或海外僑民身份，需單獨諮詢律師確認對應購房規則。

外國人在越南：可以買什麼、不能買什麼？

合法可購買的物業

依據《2023住宅法》第17條第2款，外國個人僅可購買合法商業住宅開發項目內的物業，具體類型包含：

• 高層公寓大廈的住宅單位；
• 項目內規劃的別墅、聯排住宅（獨立住宅類）。

交易對象不限一手、二手：

• 可直接向合法開發商購買一手新房；
• 也可向已經持有房產的合資格外國個人、外國機構購買二手房。

原則上禁止購買的物業

• 私人自建房
  非商業開發項目、本國個人持有地塊自建的住宅，完全不對外國買家開放。
• 國防安全限購區物業
  位於軍事、邊防、安全管控區域的住宅，禁止外資購入。
• Condotel旅遊公寓、Officetel商住兩用樓
  這類物業建設在商業服務用地之上，不在法律定義的「住宅」範疇內，無法以住宅所有權形式購買。

越南法律並沒有明文「禁止購買Condotel/Officetel」，而是通過用地屬性、住宅定義劃分限制。這部分存在一定詮釋空間，目前市場說法混雜，若你正在評估這類物業，務必提前找律師確認最新司法與執行標準。

買房必過兩道硬性門檻：外資配額＋區域限購

即便物業類型符合要求，也不代表一定能買。

所有外資購房交易，必須同時通過「配額限制」和「區域限制」兩項審核，缺一不可。

外資持有配額：硬性上限，滿額即停

根據《2023住宅法》第19條、Decree 95/2024/ND-CP第5條，外國個人與外國機構的持有量合計計算，上限如下：

• 公寓大廈：單棟樓座的外資持有比例，不得超過該樓總戶數的30%；
• 別墅、聯排等獨立住宅：單個坊（phường）行政區域內，外資持有總量不超過250套；
• 若該區域僅有一個獨立住宅項目，則額外適用「項目總數10%」的子上限，以250套為頂。

配額核查重要提醒

各省市住建部門會在官方電子平台公示可外資購買的項目、剩餘配額，開發商完成銷售後需3個工作日內更新數據。

買房簽約前，一定要自己登錄官方平台核實剩餘配額，絕對不能只相信開發商、中介的口頭承諾。

一旦配額用滿，後續所有外資購房申請都會被駁回，且無法補辦。

國防安全區域限購

依據《2023住宅法》第16條、Decree 95/2024/ND-CP第4條，經越南國防部、公安部認定的安全管控區域，所有商業住宅一律禁止外國個人、外國機構購買。

限購範圍包含：

• 邊境地帶；
• 島嶼；
• 軍事基地周邊；
• 其他指定管控區。

目前越南沒有全國統一公開的限購區名單，不能憑城市、省份直接判定是否可買，具體項目需要透過官方平台或律師單獨核查。

外國人房產產權細則：年限、續期、轉售、繼承全解析

這部分規則直接決定你的長期持有價值、資產傳承與變現方式，是置業規劃的核心。

持有年限：最長50年，可續期一次

外國人持有的越南住宅產權，最長有效期50年。

年限起算點為「紅皮書產權證簽發日」，而非簽約日、付款日或交屋日，且年限會明確列示在證書上。

續期規則：僅可續期一次，最長再延50年

產權到期時，只要你仍符合外國人置業資格，可申請一次續期，續期上限同為50年，自首個50年期滿當天起算，不支持多次續期。

續期辦理重點

需在產權到期前至少3個月，向省級人民委員會提交申請，審核通過後完成產權登記更新。

若到期未轉售、也未完成續期，房產會被劃為國家公共資產管理。目前法律未明確規定屆時是否有補償機制，個案需諮詢專業律師。

轉售規則：外國人之間可互相交易

外國業主可自由將房產出售給越南公民，也可轉讓給其他合資格外國個人、外國機構。

簡單來說：外國人買外國人的二手房完全合法。

受讓方不需要「原本就持有越南房產」，只需滿足以下四個基礎條件即可：

• 合法入境；
• 無外交豁免；
• 配額充足；
• 非限購區。

繼承與贈與：不一定能拿到實物房產

透過繼承、贈與取得房產，只要符合以下任一情況，受益人無法獲得房屋實物所有權，只能領取對應房屋市值貨幣補償：

• 房產本身不在外國人可購買的範圍內；
• 持有數量超出外資配額上限；
• 房產位於國防安全限購區。

婚姻特殊例外

若外國個人與在越南居住的越南公民結婚，其住宅所有權的期限安排有所不同，可能適用 Luật Nhà ở 2023 第 20 條第 2 款下的例外條款，具體安排請個案向律師確認。

簽約、付款、產權登記：避開交易常見陷阱

資金付款渠道硬性規定

依據《2023房地產經營法》《2023住宅法》，所有購房款項，必須透過越南本土合法信貸機構、外資銀行越南分行的公賬流轉，禁止私人私下交易回款。

此規範為資金渠道管控，並非強制要求越南盾結算、也非完全禁止外幣交易。

具體換匯、跨境匯出匯入規則，需提前和辦理銀行確認，嚴格遵守越南國家銀行（SBV）最新規定，切勿憑經驗自行操作。

樓花預售付款比例上限：重中之重

購買未完工樓花，付款節奏受法律嚴格管控。本地開發商與外資開發商標準不同，具體上限如下：

若開發商尚未辦齊預售合法文件，所有訂金、首付款都不受上述法律框架保護，付款風險極高，務必提前核查資質。

配額核查是產權登記必經流程

官方簽發紅皮書前，主管機關必須核查官方平台的外資配額記錄，確認配額充足才會核准登記。

且產權辦妥後3個工作日內，機關會自動更新配額數據。

這是法定強制步驟，無法跳過。

提前自主核查配額，能徹底避免「簽約付款後，無法辦證、交易卡關」的重大損失。

重要觀念：買房 ≠ 自動獲得居留資格

這是最多買家誤解的一點：在越南置業，不會自動贈送簽證、居留權或工作許可。

房地產產權、移民居留是兩套完全獨立的法律體系，互不相通。

買房只能獲得房產所有權，和居住資格沒有綁定關係。

如果購房後需要長期停留越南，需單獨研究移民政策、申請對應簽證或居留許可。

常見問題 FAQ

Q1：外國人買越南公寓，年限多久？可以延期嗎？

A：產權年限最長50年，自產證簽發日起算，證書會標註明確到期日。符合資格可到期前3個月申請續期一次，最長再延50年，不支持反覆續期。

Q2：外國人能不能買Condotel、Officetel？

A：這類物業屬商業用地屬性，不納入法定「住宅」範疇，無法辦理住宅類產權、不適用外資購房政策。市場存在少數灰色操作，風險極高，建議堅規避，或事前諮詢律師確認最新風險。

Q3：公寓外資配額怎麼算、去哪查？

A：單棟樓外資總持有量不得超過30%（個人＋機構合併計算）。可直接登錄所屬省市住建部官方電子平台，查詢項目剩餘配額，不采信開發商口頭說法。

Q4：外國人可以轉售房產給其他外國人嗎？對買家有要求嗎？

A：可以合法轉售。接手的外國買家只需滿足基礎入境資格、無外交豁免、配額充足、非限購區四大條件，不需要名下已有越南房產。

Q5：樓花購房首付、付款節奏上限是多少？

A：訂金上限5%，首付（含訂金）上限30%。交房前，本地開發商累計收款不超70%，外資開發商不超50%。

Q6：越南買房的付款渠道有什麼要求？

A：所有房款必須透過越南合法銀行、外資銀行越南分行公賬交易，禁止私人私下轉賬結算。外幣結算、換匯、跨境匯款需遵從央行最新規定，提前和辦理銀行確認。

Q7：繼承、贈與房產，一定能拿到房子嗎？

A：不一定。若房產禁購、超配額、位於限購區，只能取得房屋對應貨幣價值，無法實物繼承／受贈。

Q8：買房後可以長期住在越南嗎？

A：不可以。房產所有權不綁定任何居留、簽證權益，長期居住需單獨申請移民、簽證相關資格。

如有個案疑問

越南置業制度涉及多個閘門，且部分規定（如限購區範圍、具體配額餘額）需即時向省級機關核查。如有個案疑問，歡迎透過問宅點告訴我們你的情況，我們幫你釐清應查找哪些公開法規資料、應向哪些機構提問，以及是否需要尋求越南房地產法律顧問的協助。

時效與免責聲明

越南房地產法規、執行細則會動態調整，且部分場景需依個案核查官方數據。本文僅為資訊科普整理，不構成任何法律、投資、財務建議，所有置業決策建議提前諮詢專業越南房地產律師。越南政府官網公告法規：27/2023/QH15、29/2023/QH15、31/2024/QH15、43/2024/QH15、Decree 95/2024/ND-CP；luatvietnam.vn官方英文版本法規。