如何在英國設立離岸公司持有房產來降低稅務成本

一、 引言

近年來，英國房地產市場再度成為全球投資者關注的焦點，尤其是在高資產人士和數位遊牧族之間。隨著倫敦及其他主要城市的房價穩步上漲，以及英國市場吸引力的持續增強，越來越多的國際投資者選擇將資金投入其中。然而，對於這些高淨值人士（HNWIs）來說，除了關注房產增值潛力外，如何有效降低房產稅務負擔，已成為一項至關重要的考量。

在這樣的背景下，設立離岸公司持有英國房產逐漸成為一種普遍的選擇。這一策略被視為一種節稅工具，尤其對於那些尋求資產保護及稅務規劃的投資者。然而，隨著相關法律政策的不斷變動，這一方案是否仍然能提供預期的稅務優勢？設立離岸公司持有房產的過程中有哪些隱藏風險？對於打算利用此方式的投資者來說，如何理解這些變化，並確保合規性，是值得深思的問題。

本文將幫助您深入了解透過離岸公司持有英國房產的優勢、常見流程以及潛在的法律風險，並為高資產人士、數位遊牧族以及外派高管等讀者提供具體的規劃建議。在進行房產投資決策時，正確掌握這些關鍵資訊，能夠幫助您在複雜的稅務環境中找到最適合的方案，從而最大化資產回報，並降低可能的風險。

二、 條件判斷

適用對象

1. 高資產人士
   對於高資產人士來說，透過設立離岸公司持有英國房產是一種常見的財務規劃工具，旨在減少房產投資的稅負。這些投資者通常擁有多元化的資產組合，尋求通過精細的稅務結構來最大化資本回報並保護資產。設立離岸公司不僅能夠有效控制和管理財務，還可以提供額外的資產保護層級，特別是在面對可能的法律或稅務變動時。
2. 數位遊牧族
   隨著遠距工作與數位化生活方式的興起，數位遊牧族群體逐漸成為投資英國房產的重要力量。這些人群通常在全球範圍內流動，並希望長期定居或投資於英國，尤其是在倫敦等大城市。對於這些人而言，設立離岸公司持有房產能有效降低持有成本，並提供靈活的財務管理和跨境稅務規劃的優勢。
3. 外派高管
   外派高管是指那些因工作需求需要在英國長期安居的專業人士。對於這類群體，設立離岸公司不僅是為了節稅，還有助於優化其整體財務結構，尤其在面對繁複的個人所得稅與遺產稅問題時，能夠達到一定的資產保護與規劃的效果。

身份／地區／目的區分

1. 適合的投資者地區與身份要求
   雖然設立離岸公司是一個全球性策略，但不同地區的投資者在選擇此方案時需考慮多方面的要求。例如，來自亞洲或中東地區的高資產人士，通常選擇開曼群島或直布羅陀等地設立離岸公司，因為這些地區提供相對優惠的稅收環境。然而，對於歐洲或英國本地的居民來說，這種方式可能不如對外國投資者來得具有吸引力。此外，設立離岸公司並不意味著無需繳納英國的各類稅費。根據英國的最新法規，若房產持有者為非英國居民，則仍需根據物業的價值及用途繳納印花稅、資本利得稅等相關稅費。因此，投資者需要了解自己所處的稅務居民身份及其對應的法律義務。
2. 設立離岸公司持有房產的目的
   設立離岸公司持有房產不僅僅是為了節稅。許多投資者還考慮到以下目的：
   • 資產保護：離岸結構能夠有效將房產與個人資產隔離，減少外部訴訟或財務風險對個人資產的影響。
   • 避險功能：在英國以外的法律環境下，財務管理與稅務規劃更加靈活，有助於應對地區性或全球性的經濟波動。
   • 財務優化：許多高淨值人士通過設立離岸公司來整合其跨國資產，實現更高效的資金運作與稅務規劃，從而降低整體稅負。

因此，選擇設立離岸公司持有英國房產的投資者應根據自身需求，評估是否僅是為了降低稅務負擔，還是出於資產保護或其他財務規劃目的。

三、流程步驟

Step 1：選擇合適的離岸地點（直布羅陀、開曼群島等），分析不同地點的稅制優勢

選擇適合的離岸地點是設立離岸公司的首要步驟。不同地點擁有不同的稅制結構，影響到最終的節稅效果和法律合規性。直布羅陀、開曼群島以及澤西島和根西島是常見的選擇，這些地區提供稅收優惠，並且設立成本相對較低。然而，選擇過程中應考慮各地的法律要求、透明度、設立費用及長期管理成本，因為不同地點對於房產持有的稅收政策存在差異。

✅ 提示：了解各地的法律要求與設立費用，避免選擇成本過高或合規性風險較大的地區。

Step 2：選擇適合的公司結構（如 SPV、信託結構）

設立離岸公司後，選擇合適的公司結構至關重要。常見的結構包括專門用途公司（SPV）和信託結構。SPV通常用於資產持有與管理，並可有效隔離風險；信託結構則更適合資產保護和遺產規劃。根據您的財務規劃目標，選擇最符合需求的結構。

➡️ 提示：根據您的財務規劃選擇合適的公司架構，SPV適合長期持有房產，而信託結構更適合資產傳承。

Step 3：準備公司設立的必要文件與資料

每個離岸地點的設立要求有所不同，因此在正式設立公司前，需準備好所需的文件與資料。這些資料通常包括公司的董事和股東資料、註冊地址、資本結構和業務計劃書等。必須確保所有資料符合當地的法律規範，以避免未來的法律風險。

✅ 提示：詳細了解每個離岸地點的申請條件，確保所有文件與資料的準備符合當地法律要求，避免未來出現法律風險。

Step 4：辦理登記與稅務申報

完成設立後，需在當地相關機構進行登記並提交所需的稅務申報。離岸公司需確保按時繳納各項稅費，包括但不限於年度申報和物業稅等。不同地點的登記程序與稅務要求有所不同，尤其是對於非居民投資者，了解當地的稅務制度和時間表尤為重要。

✅ 提示：及時跟進當地政府與銀行的規範，確保準時完成所有稅務申報，避免未來出現稅務爭議。

Step 5：後續管理與合規性維護

離岸公司設立後，持續的合規性維護至關重要。這包括定期進行稅務審計，確保公司財務報表符合當地的法律要求，並且保持透明度和合規性。管理層應定期檢查公司結構與運營情況，並在必要時調整公司的運營策略。

➡️ 提示：持續保持合法合規運營，定期進行稅務審計與報告，並且關注當地法律的變化，及時調整策略以保障公司運營的長期穩定。

四、常见问题 FAQ

Q1：設立離岸公司持有房產的主要優勢是什麼？
設立離岸公司持有英國房產的主要優勢包括：

• 節稅：通過離岸公司可以降低資本利得稅、遺產稅等稅務負擔，特別是對高資產人士來說，這是優化財務結構的重要工具。
• 資產保護：離岸結構能夠有效隔離資產，避免來自債務或訴訟的風險，提供額外的法律保護。
• 財務靈活性：離岸公司可以靈活地管理跨國資金流動，減少國內外法律的約束。

Q2：離岸公司設立的成本高嗎？需要哪些初期投入？
離岸公司設立的成本因地點而異，通常包括設立費用、年費、以及專業顧問的服務費。

• 典型設立費用範圍：從幾百到數千英鎊不等，取決於選擇的離岸地點及其管理要求。
• 初期投入包括：公司註冊費、董事與股東設置費用、以及會計與法律顧問服務費用。

Q3：設立離岸公司會不會增加法律風險？
設立離岸公司本身不會直接增加法律風險，但需要遵守各國的法律法規。若未能完全遵守當地的合規性要求，可能會面臨稅務或法律風險。例如，英國政府對離岸公司持有的物業實行嚴格的透明化要求，若未按時申報或遵守規定，可能會受到罰款或其他法律後果。建議定期進行法律審查以確保合規。

Q4：如何選擇合適的離岸地點來設立公司？
選擇離岸地點時，投資者應考慮以下因素：

• 稅收優惠：選擇提供較低稅負的離岸地點，如開曼群島或直布羅陀，這些地區提供低稅或無稅政策。
• 法律與合規環境：選擇法律制度穩定、透明的地點，並了解當地對外國企業的要求。
• 設立與維護成本：確保選擇的地點具有合理的設立和年度維護費用。
• 資本與資產保護：考慮離岸地點對資產保護的優勢，避免過度依賴單一國家。

Q5：設立離岸公司後，英國房產稅負會有多大變化？
設立離岸公司後，英國的房產稅負會有所變化。首先，離岸公司持有的房產仍需繳納印花稅（SDLT）和資本利得稅（CGT）。非居民出售英國房產時，資本利得稅通常為18%或28%，並且設有額外的稅費如年度住宅物業稅（ATED）。此外，自2017年以來，非居民若持有高價值住宅物業，還需繳納遺產稅。儘管如此，離岸公司能夠通過合規的財務結構優化部分稅務負擔。

Q6：我是否能夠在不居住的情況下使用離岸公司持有英國房產？
是的，您可以在不居住的情況下設立離岸公司持有英國房產。這是許多海外投資者選擇的一種方式，尤其對於那些希望將房產作為投資或資產保護工具的外籍人士來說。根據英國的法律規定，離岸公司不需要實際在英國居住即可持有房產。然而，投資者仍需遵循所有的稅務和申報要求，並支付相應的稅費。

五、 注意事項及常見誤區

1. 忽略選擇離岸地點的法律風險
   許多投資者在選擇離岸地點時過於關注稅收優惠，而忽視了法律風險。不同的離岸地點對於資產保護、公司運營以及跨境資金流動的規範不同，選擇不當可能會帶來後續的合規問題或法律爭議。
2. 沒有確保公司結構與英國房產稅制的匹配
   雖然離岸公司能提供稅收優惠，但選擇的公司結構（如SPV或信託）必須與英國房產的稅務要求相符。不匹配的結構可能會導致稅務負擔增加或無法享受本應有的稅務優惠。
3. 過度關注節稅而忽略了合規性問題
   設立離岸公司主要目的是節稅，但過度關注節稅可能會忽視合規性問題。英國政府對於離岸公司持有房產的透明度要求越來越高，若未能正確履行稅務申報和合規義務，可能會面臨罰款或其他法律後果。

✅ 提醒：設立離岸公司後，必須確保每年定期向相關部門報稅，無論是資本利得稅、遺產稅還是年度住宅物業稅（ATED），都需要按時繳納，以免違規。

✅ 提醒：選擇離岸地點時，要綜合考量稅制、法律環境與維護成本，避免只看重稅收優惠而忽略長期維護的成本及合規要求。適當的選擇將有助於確保公司運營的穩定性和合規性。

六、 小結

設立離岸公司來持有英國房產確實是一種有效的節稅與資產保護策略，特別對於高資產人士與跨國投資者而言。然而，這一策略也伴隨著一定的法律與合規風險。隨著英國政府對離岸結構的監管日益嚴格，投資者在選擇這一途徑前，必須充分了解相關的法律框架與稅務要求，確保選擇適合的地點與結構，並遵守所有稅務申報義務。

如果您正在考慮在英國設立離岸公司來優化您的房產投資結構，請填寫下方表單，將有專業人士助你分析最佳選擇並指導您完成設立流程。

參考資料出處

Mishcon – Buyer Beware: Overview of UK Tax Changes Affecting Ownership of UK Real Estate / Utmost Wealth Docs – Tax Planning for High Net-Worth Individuals / Gibraltar Finance – Regime Change for Non-UK Resident Owners of UK Land or Property / Nomad Capitalist – A Guide to Cayman Islands Exempted Company Law / Baker Tilly – Corporate Tax Services / BYCPA – UK Property Taxes and Non-Resident Regulations / Sovereign Group – Gibraltar Tax Services 2023-24 / Ocorian – UK Autumn Budget Implications for High-Net-Worth Individuals / PwC – UK Corporate Income Tax Guide / The Wealth Genesis – Offshore Investment Bonds for Expats

聲明

資料來源包括來自2023年至2024年期間的多份報告與專業分析，內容基於各機構對於離岸公司持有英國房產及相關稅務問題的最新研究與解讀。