外國人在越南買樓流程、事前準備、持有成本、買賣相關稅務及費用一覽 (2025更新)

本文目錄

一. 引言

越南房地產市場的崛起並非偶然，其經濟穩定性、政策友好性與潛在的高回報率構成了對國際買家的主要吸引力。同時，越南的購房法律和稅務規定與許多地區存在差異，例如，越南僅允許外國人持有土地的使用權，而非所有權；同時，在購房數量和比例方面有嚴格限制，這些規定與香港、台灣及內地等地的政策形成了鮮明對比。

因此，越南物業百科為您提供一份詳細的越南購房指南，涵蓋物業類型、購房流程、政策限制及相關稅費，助您了解越南房地產市場的機遇與挑戰。越南作為一個新興的投資熱點，越來越多的外國買家選擇在越南置業，無論是投資還是自住，瞭解當地規範是成功的關鍵。

二. 越南房產類型與置業限制

在越南購置房產之前，瞭解當地的房產類型及其適用政策是第一步。越南房地產市場主要提供公寓、別墅和土地三種類型的物業，每種類型的購置條件與權屬規範各有不同。

例如，公寓最為外國人青睞，其管理相對簡單，並且集中於主要城市區域。相比之下，別墅則多位於市郊，更適合家庭居住或長期投資用途。對於土地，外國人僅可透過租賃形式獲得其使用權，使用期限通常為50年或70年，並需申請續期。

然而，外國人購房還需注意限購比例及特殊規定。例如，在公寓項目中，外國人擁有單位不得超過30%；在獨立屋項目中，同一坊內的物業不得超過250套。此外，涉及國家安全的地區則禁止外國人購房。這些限制構成了越南房地產市場的重要特徵，也是購房決策中不可忽視的部分。

三.越南購房資格與準備

在選擇合適的房產類型後，確保符合越南的購房資格是順利完成交易的關鍵。越南政府對外國買家設立了一些基本條件，包括身份證明、財務能力證明等。

首先，外籍人士擁有旅遊簽證也可以購買越南房地產，並能提供足夠的財務能力證明，如銀行存款單或收入證明。其次，由於越南的購房交易須使用越南盾進行，建議外國買家提前準備外幣兌換手續，並在越南當地銀行開設賬戶以簡化資金流動。

此外，購房所需文件還包括護照翻譯件、代理授權書（若有委託代理人），以及與買房相關的其他財務文件。事先準備好所有必要材料，將有助於加快交易流程，避免因文件不足而導致的延誤。

這些資格與準備工作為購房流程奠定了堅實基礎，下一步便是進入實際的交易階段，包括物業挑選、合同簽署與稅費繳納等具體操作。

四.越南購房流程

購房流程是成功置業的重要環節，尤其在越南，需遵守一系列的法律規範和交易程序。以下是完整的購房步驟及其詳細解讀，幫助您順利完成交易。

1. 找到合適的物業

在越南，房地產市場種類繁多，包括公寓、別墅及土地。選擇物業時，需根據自身的經濟能力及投資目標進行篩選。同時，除了物業本身的購買預算外，還需考慮一些額外費用，如地產仲介費、按揭經紀費、會計師及律師費用等。這些費用通常佔整體投資的一部分，建議提前做好預算以避免資金壓力。

例如，如果您計劃購買一處位於胡志明市中心的高端公寓，需了解其管理費、未來升值潛力及相關稅務負擔。同時，與當地仲介保持良好溝通，有助於找到性價比高的物業。

2. 簽訂購房合同

合同內容

與房產所有者或開發商協商並簽訂購房合同。合同應明確以下關鍵條款：

房產詳細信息（如地址、面積及配套設施）

購房價格與付款計劃

房產交付日期及責任條款

律師審核：聘請專業律師審核合同內容，確保條款清晰且符合越南法律要求，避免因合同不完善導致的後續糾紛。

正式簽署：雙方確認合同內容後正式簽署，該文件將成為後續交易的法律依據。

3. 繳納定金（Deposit）

定金金額與條款：

定金金額通常為房價的10%，具體可由買賣雙方協商決定。

定金可使用越南盾（VND）或外幣支付，但須遵守越南的貨幣交易規定。

定金的作用：

支付定金後，賣方通常將物業從市場上撤下，留給買方一定時間完成後續購房手續。

若交易完成，定金計入最終房款；若因買方原因未完成交易，定金是否退還需依合同約定。

法律效力：定金的支付應保存相關證明文件（如銀行匯款單或收據），以防日後產生糾紛。

4. 審查房產

盡職調查：聘請律師或專業機構進行盡職調查，檢查房產是否存在以下問題：

權屬糾紛

抵押或其他法律限制

土地使用年限是否符合規定

合法性驗證：確保房產的建築許可證及土地使用權文件齊全，並核實是否符合越南當地法律。

物業合規性：檢查房產是否具備完整的驗收文件，避免後續因違規建設導致的問題。

5. 繳納剩餘購房款

付款計劃：剩餘房款，是以工程建設進度支付房款，每一期的支付通常在1個月內需要完成，一般為合約總額的20-30%。開發商將透過郵件提供收據作為資金流轉的憑證。

匯款與記錄：越南法律要求交易需使用越南盾進行支付，外國買家需提前安排貨幣兌換和資金匯入當地銀行賬戶，並保存所有付款記錄作為法律憑證。

注意稅務要求：確保款項支付符合法律規範，以便後續稅務申報和產權登記。

6. 辦理過戶手續

文件準備

過戶所需文件包括：

購房合同

買賣雙方身份證明

付款證明

提交房地產局：雙方共同前往當地房地產局，辦理產權轉移手續並支付登記稅。

完成登記：房地產局核實文件無誤後，完成產權登記，買方正式成為房產所有者。

7. 繳納稅費：

稅務項目

買家需繳納以下稅費：

增值稅（VAT）：房價的10%。

登記稅：房價的0.5%。

稅費繳納程序：向當地稅務部門提交繳稅申請，完成交易的稅務手續。

保留憑證：保存稅費繳納的憑證，便於後續申請產權證書及稅務申報。

8. 獲得購房憑證

Pink Book 的重要性

購房完成後，需申請產權證書（俗稱「Pink Book」），這是確認房產合法所有權的重要文件。

申請程序：提交相關文件至房地產局，產權證書的申請通常需幾週時間完成。

正式所有權確認：「Pink Book」上將記錄房產詳細信息及所有權人的姓名，買方自此成為房產的合法擁有者。

五.外國人在越南買樓的成本及稅費

在越南購買物業時，買家需了解並預算包括增值稅、登記稅、維護費等在內的相關費用。這些費用是購房過程中不可或缺的一部分，不僅影響總成本，也涉及未來的財務規劃。增值稅通常包含在購買價格中，而其他費用則可能需另行支付。了解這些費用的細節，有助於買家做出明智的決策並順利完成購房流程。

費用類型	買入成本	持有成本（出租）
增值稅 (VAT)	10% 淨價	5% 年租金收入
維修基金	2%	-
印花稅（登記費）	0.5% 淨價	-
個人所得稅 (PIT)	-	-
公證費	最高 500 美元	-
代理費（如有）	一般情況下為總成交額2% - 3%	租務管理費用：一般情況下為一個月租金（一年租约為準）
營業執照稅	-	若租金收入>150萬越南盾（65美元）/月，則繳納100萬越南盾（45美元）/年

如果有任何關於越南買樓費用問題，歡迎填寫文末表格與查詢。

六. 貸款與財務規劃

對於需要貸款的買家來說，越南的貸款選擇相對有限，特別是持有旅行簽證的外國人，基本上無法向越南銀行貸款，即使有相關產品，但需符合嚴格的條件。

越南房貸的利率通常在8%-12%之間，貸款年限依據買家的資質而定。建議買家選擇適合自身的貸款類型，如固定利率或浮動利率，並在財務規劃中考慮首付比例與未來還款壓力。

這些財務安排對於順利完成交易至關重要，並能在持有物業期間減少不必要的風險。

七. 越南買賣及收租相關稅務

買賣相關稅項

增值稅 (VAT)
- 稅率：10%
- 適用範圍：一級市場購買新物業
- 支付方：由買家支付，通常已包含在購買價格中。
維護費/償債基金
- 稅率：2%
- 用途：用於建築物及其公共區域的維護。
- 支付方：由買家支付。
註冊費 (印花稅)
- 稅率：0.5%
- 支付方：由買家支付，用於完成房產註冊。
資產增值稅
- 稅率：2%
- 適用範圍：外國投資者出售房產時需繳納，作為個人所得稅的一部分徵收。

出租相關稅項

租金所得稅
- 總稅率：10%（包括5%的增值稅 (VAT) 和5%的個人所得稅 (PIT)）
- 適用範圍：適用於外國業主出租物業的租金收入。
營業執照稅
- 稅額：100萬越南盾/年（約45美元）
- 適用範圍：月租金收入超過150萬越南盾（約65美元）的情況。
補充說明：若年租金收入低於1億越南盾（約12萬台幣），則免除此稅款。這項優惠政策對租金收入較低的業主十分有利。

八.外國人在越南買樓的限制及注意事項

外國人在越南買樓主要有購房數量，土地使用權期限，所選區域以及物業貸辦理等方麵的限制，了解這些限制可以幫助買家做出更有利的選擇。讓我們來深入探討一下：

外國人購房限額：根據越南法律，外國人只能在越南購買房屋的土地使用權，而不能購買土地所有權。外國人可以購買公寓或獨立屋，但總外國人擁有的房產面積通常不得超過某個特定百分比。在越南，一個公寓項目中通常只有不到30%的單位可供外國人購買，如果是獨立屋的話，在一個坊內，不能持有超過250個單位。
土地使用權期限：外國人在越南買樓的土地使用權通常有50年或70年的期限，在續期期滿後，可再次申請一次50年的續期。
國家安全區問題：外國人無法在政府規定的涉及國防、安全管理的區域購買物業。
物業貸按揭款：外國人在越南購買物業時，想要申請貸款並不容易，且貸款利率較高，通常在8%-12%間。

總而言之，外國人在越南買樓流程並不復雜，但如果您有計劃在越南買樓，需要註意置業流程，限制等細節。購房者需要考慮自己的經濟能力，並要考慮到相應的稅費及地產經紀費用和律師費用等相關費用。購房前最好咨詢專業人士，以確保購房過程順利並符合越南法律法規。