大家好。與買家或投資者進行最難的討論之一通常是以下問題：到底投資新樓，還是二手樓和現成樓好呢？答案並不容易，在找到方案前，我們要研究很多事實。今天，我會嘗試解釋對決定至關重要的不同事實。
通常，這取決於以下事實來決定房地產投資：位置、條件、投資回報率和預算。個人品味也很重要，而這點亦加大了難度，因為這也是情感事實。情感事實或「良好本能」在每個決定中都起著重要作用。但如果作出錯誤的決定，情感也很危險，尤其是在有關購買新房或二手房的討論中。
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首先我們看看新樓的優勢：
- 新建房屋和實際技術可維持未來80-100年，十分耐用
- 對於建造階段的付款有嚴格的規定，您只需為已有的部分付費
- 新房滿足了環境的所有必要條件，您會獲得現代標準的房屋
- 建築公司或開發商的保證期至少為5年，大部分為10年，之後無需維修。
- 有現代平面圖、高電氣化和安裝標準
- 租戶的殷切需求
- 具吸引力的位置
- 滿足到個人想法
但請您亦不要忘記以下事實：
- 您要一家優秀的建築公司來建造質素如願的新房
- 從項目開始到完成，通常要至少一年的時間
- 這段時間您幾乎沒有租金收入，但有很多投資
- 您要一個好的房產經理來進行房屋租賃和監控建築質量
- 可能會延遲房產的落成（例如：嚴冬、罷工和其他因素如冠狀病毒）。如您有按揭，利息會更高
- 您通過合同訂購的建築物設施與真正內置的設施之間的差異
現在我們可以看看二手樓的優勢：
- 您沒有建成的風險，該樓房已存在，您可以看到房子，還可由專家進行評估，讓您很快知道實際價格
- 您會找到現有的租戶合同。租金風險低，而您的投資回報率馬上開始計算。
- 德國樓房的耐用時間很長（80至100年）。
- 您會發現項目經理的管理水平很高
- 二手房的面積大部分都很吸引人
- 必要的維修或投資也有提高租金的機會
凡事有兩面。這也適用於二手物業：
- 由於您買的是舊樓，建築公司或開發商的擔保大部分已完結。
- 您買的房產已存在潛在問題。這可能是租客的問題、未知的維修及與鄰居和政府的麻煩事
- 與新樓相比，需要投資二手房的可能性高得多。樓房不時需要新的窗、屋頂等，以及一般維修。新樓要花錢來維修就無需太頻密
- 您要一名優秀的物業經理，還要預一筆用作維修費用的儲蓄
- 二手樓的工作量更大，還需要更多房地產市場的經驗和知識
以上事實的清單只是一部分。
但我認為，無論您喜歡新樓還是二手樓，這將有助你作出這一決定。或許這並非容易的決定，但是大多數買家都喜歡「簡單」的方式。這是可以理解的，因為他們距離當地較遠，投資理應很容易。但加深對德國房地產市場的了解也是很有趣的。
Dietmar 德國置業專欄
Kowloon Land Limited董事
專注於德國房產市場，提供買賣和房產的諮詢
