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法人購房比例驟降，市場進入結構性轉變
最新的英國土地註冊署（Land Registry）數據顯示，英國物業市場正經歷一場結構性變化。2024 年，以公司名義購買住宅的法人數量從 2023 年的約 6 萬宗驟減至 2.9 萬宗，減幅高達 51%。與此同時，公司購房的市場佔比從 2018 年的高峰 5.4% 下降至 2.9%，創下近十年來的新低。
這一變化可能反映出市場環境、政策調整以及投資策略轉變對法人購房行為的影響。那麼，為什麼公司名義購房數據如此重要？
為什麼法人購房比例如此重要？
在房地產市場中，以公司名義購房的數據是一個關鍵指標。法人購房通常帶有投資屬性，這意味著它不僅反映了投資者對住宅市場的信心，也會直接影響房價走勢、租賃市場供需，以及市場資金流向。法人購房行為的活躍程度，往往是市場資本流動性和房地產升值潛力的重要指標。這類購房者不僅限於大型企業，許多個人投資者也會通過公司架構來購置房產，從而獲取稅收優惠或融資槓桿。
市場背景：法人購房在 2013-2017 年達到高峰
回顧市場背景，2013 年至 2017 年是法人購房行為的高峰期。當時，全球量化寬鬆（QE）政策導致資金氾濫，英國央行實行低利率政策，海外資金大量湧入英國房地產市場，刺激了市場投資需求。法人購房比例在 2018 年達到約 5% 的高位。與當時的投資熱潮相比，2024 年的法人購房比例下滑至 2.9%。
👉 數據重點：
- 2013-2017年，公司名義購房數量進入高峰，顯示市場投資需求旺盛
- 2024年公司購房比例降至 2.9%，這是過去十多年來最低水平。
- 整體成交由23年120萬跌至24年 100萬宗，下跌17%
法人購房比例下跌的三大驅動因素
那麼，為什麼法人購房比例會出現如此大幅度的下滑？這背後涉及三個結構性驅動因素，從「市場環境」到「融資條件」再到「政策變化」，共同重塑了投資者的行為模式。
稅收環境的改變大幅提高法人持有成本
首先，稅收環境的改變大幅提高了法人持有物業的成本。
英國政府自 2023 年 4 月 1 日 起，更新了公司稅率(Corporation Tax rates ）對於應稅利潤超過 25 萬英鎊 的部分，稅率從 19% 提高至 25%，增幅達 6%。雖然 25 萬英鎊的門檻並非輕易達到，但對於過去以俄羅斯、中國等大型資金、持有多套物業、租金收入較高的法人而言，這一變動無疑加重了公司整體的稅務負擔，進一步降低了物業投資的回報率。提高了持有成本。
其後，英國政府自 2024 年 10 月 31 日起，針對法人名義購房實施更嚴格的印花稅政策。購買價值超過 50 萬英鎊的住宅房產，印花稅率從 15% 提高至 17%，而購買第二套或以上住宅的附加稅率則從 3% 提高至 5%。舉例來說，購買價值 50 萬英鎊的第二套住宅，將需支付額外約 20,000 英鎊 的印花稅。這種政策變動，直接增加了法人持有成本，削弱了稅收套利的空間，從而抑制了法人資本的進一步流入。
稅收套利的空間進一步收窄，法人持有房產的稅務優勢被削弱，這成為法人投資者選擇退出市場的重要推動力。
融資環境惡化限制法人槓桿操作空間
其次，融資環境的惡化限制了法人槓桿操作空間。
英國央行自2022年起連續升息，基準利率從2021年的0.1%提升至2023年的5.25%。這直接推高了房貸利率，法人購房貸款（Buy-to-Let, BTL）利率從2021年的2.08%攀升至2023年的5.68%，明顯高於同期個人房貸利率（5.3%）。
融資條件全面收緊——根據 FCA ( Financial Conduct Authority)（英國金融行為監管局）數據，BTL 貸款總額在兩年內下跌 50%，銀行對法人投資貸款的 LTV（貸款價值比率）門檻提高。LTV 75% 至 90% 的貸款比例從 2021 年的 16.7% 下降至 2023 年的 6.8%，反映出法人融資空間大幅收窄。
相比之下，個人自用貸款條件相對寬鬆，LTV 75% 至 90% 的個人貸款比例從 30% 升至 40%，LTV 90% 的貸款比例則從 4% 增至 6%。從實際數據來看，投資性貸款顯然趨於收緊，迫使企業必須投入更多自有資金，從而降低槓桿所帶來的投資回報，相反，個人住房貸款卻持續放寬。
政策的不確定性加速法人撤離市場
最後，政策的不確定性加速了法人撤離市場
2025 年即將生效的《租客權利法案》（Renters’ Rights Bill）將對市場行為產生結構性影響。法案的主要改革之一是取消《1988 年住房法案》第 21 條，禁止房東在無過錯情況下驅逐租客。這意味著房東將面臨更高的法律風險和運營成本，從而可能選擇出售房產來退出市場。根據 PropTech 公司 Goodlord 的調查，26% 的房東表示他們計劃出售其出租物業，而 67% 的租賃代理人認為房東可能選擇退出市場。這種政策的不確定性，使市場中的法人投資者進一步減少。
然而，市場的力量從未真正消失——只是從一種形態轉向了另一種形態。
誰在支撐樓價？
隨著法人資金的退潮，市場的動力似乎正在悄然轉移。取而代之的是剛需購房者漸漸湧現，填補了資本留下的空白，為市場注入新的節奏與動力。 我們回到成交量的數字，從數字可以看到，雖然以公司名義購買物業的數字減少 3萬個，但首次登記物業（First Registration），由2020年3.6萬至2024年 7.5萬，上升近一倍，佔整體成交由 3% 上升到 8% ，成為市場成交的主力。這標誌著市場的主導權正在逐步轉向首購族和換屋族。
房價會受影響嗎？
房價將出現結構性分化。法人退出市場後，資金驅動效應消退，市場流動性降低，價格推動力自然減弱。資本最愛的倫敦等高價市場，自然首當其衝，根據 Rightmove 的2024 年數據明顯示，倫敦房價已經下跌約 8%。但在剛需的支撐下，部分二線市場表現相對穩定。例如，曼徹斯特市中心房價在過去一年下跌 9%，但臨近的 Salford 市場則因剛需支持，房價上升約 3%。這反映出典型的「資本撤退 → 剛需接棒 → 地區分化」的市場結構變化與分裂。
此外，市場從「投資驅動」轉向「需求驅動」由用家主導。用家行為更趨於「穩定持有」而非「快進快出」，持貨時間因此拉長，市場換手率隨之降低。這種行為變化將使樓價的短期波動幅度進一步收窄，市場走勢將趨於穩定。
然而，未來房價是否堅走勢，仍然取決於法人資本是否會重返市場，以及「用家市場」需求是否能持續保持韌性。
數據來源：
