【日本樓稅項】購買日本樓涉及的稅務

購買日本樓涉及的稅務

在日本買樓有若干稅務要繳交，但當中多數的稅務都不是直接以交易價格計算，而是以日本自有的評價額去評估，今次同大家詳細講解在日本房地產市場交易時所牽涉到的稅務，以便買家作出更充分的準備。

不動產取得稅

不動產取得稅屬於地方稅，於取得物業時，繳交給都道府縣政府的稅金。贈與、增建或改建你的建物時也需繳納。取得稅是由地方政府收取，各地的稅率不一定相同，另又有各種各地的減免政策，但如果不是當地居民，多數都無法享有稅務減免。最為常見的稅率是「土地」徵稅評額的3%，住宅的「建物」徵稅評額的3%，非住宅的「建物」徵稅評額的4%

而不動產取得稅的課稅標準並不是以成交價格計算，而是「固定資產稅評價額」為準。「固定資產稅評價額」是由當地政府所定，各地不一。「固定資產稅評價額」可以向各都府縣市的稅事務所申請「固定資產評偭証明」(也可向中介查詢)當中有詳述。不動產取得稅分為「土地」及「建物」計算。計算公式如下：

建物：固定資產稅評價額 x 3%

土地(住宅)：固定資產稅評價額 x 50% x 3%

土地(非住宅)：固定資產稅評價額 x 3%

建物與土地兩者相加就是物業要繳交的不動產取得稅。

令和3年財產評評価基準(固定資產稅評價額)

https://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm

大阪府：不動產取得稅稅率

https://www.pref.osaka.lg.jp/zei/alacarte/fudousan.html

福岡縣：不動產取得稅稅率

https://www.pref.fukuoka.lg.jp/contents/fudousan.html

印紙稅 (印花稅)

「印紙稅」是對特定文件徵收的一種稅，例如與日常經濟交易相關的合同和收據。物業交易時用到的不動產買賣契約便是其一，所以物業買賣時也要交印紙稅。依成交金額計算，可參考下表。

契約書上記載金額	印紙稅
1 萬日元~10萬日元	200 日元
10 萬日元~50萬日元	400 日元
50 萬日元~100萬日元	1000 日元
100 萬日元~500萬日元	2000 日元
500 萬日元~1,000萬日元	1萬日元
1,000 萬日元~5,000萬日元	2萬日元
5,000萬日元~1億日元	6萬日元
1億日元~5億日元	10萬日元
5億日元~10億日元	20萬日元
10億日元~50億日元	40萬日元
50億日元以上	60萬日元

日本國稅廳：不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7101.htm

登錄免許稅

登錄免許稅為物業所有權登記，以及貸款抵押權設定時所需繳納的稅金。無論是買賣，轉贈、交換等目的的登記都需要繳交。計算方式也是以固定資產稅評價額計算，與不動產取得稅無異，分為土地及建物兩類。一般物業買賣而產生的登録免許税計算公式如下：

建物：固定資產稅評價額 x 2%

土地：固定資產稅評價額 x 2%(令和5年3月31日之前的登記為1.5%)

兩者相加就是物業買賣進行登記時的登錄免許稅。

日本國稅廳：登録免許税の税額表

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm

固都稅清算

固都稅全稱為「固定資產稅」以及「都市計劃稅」兩者類似香港的差餉地租。因為是按稅務年度繳付，日本的稅務年度在每年的3月31日結束。所以在進行物業買賣時買家要按日期比例向賣家支付該稅務年度剩餘的稅金，可以參考以下例子。所以雖然是持有時的稅務，但其實在購置時已經為此支付了金額，屬於購置的成本之一。

物業2020年稅務年度已繳固都稅：6萬日元 (2020年4月1日-2021年3月31日)

賣家：陳先生(原業主)

買家：張小姐(新業主)

交易決算日：2020年7月1日

買家應付賣家 2020年7月1日至2021年3月31日之間的固都稅款項，計算如下：

60,000日元 x (365-91)/365 = 45,041日元

所以買家在交易時亦要向賣家多付 45,041日元的固都稅清算金。此部分的上年度固都稅金額可在公課証明書上得以確認。

消費稅

消費稅是一種廣泛、公平地對銷售商品和產品、提供服務等交易徵收，由消費者承擔、企業支付的稅種。所以在日本的物業買賣交易過程中牽涉到的他人服務都需要繳交消費稅。常見於仲介費及行政書士的服務費上加10%的消費稅。同時如果所買的是新建物業、賣家是地產開發商或法人，在樓價的「建物」部分亦要加上10%的消費稅，多數的新建物業在開售時的標價有寫明是否含稅(税込)。