Dietmar 德國置業專欄：如何為德國房地產融資？德國買樓按揭貸款須知

大家好，今天，我會講解如何為德國房地產融資，以及在德國按揭的須知。雖然與英美類似，但我還是要強調兩者的不同之處。

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2個重要問題

作為德國住宅或商業物業的投資者，您可使用資產來支付購買價格。如果您沒有足夠的資產，則需要從您居住所在地的銀行辦理按揭。但這幾乎是不可能的，因為中港兩地的銀行都不想為德國的房地產提供按揭。因此，您需要德國銀行的按揭貸款。

第一個最重要的問題是：我可以以香港或中國公民的身分獲得德國財產的按揭嗎？

答案是可以的——但並不容易，您要考慮很多要點。

第二個重要的問題主要是：我可以獲得多少成按揭？

答案：這視乎您的項目，但主要是購買價格或如新建房子總成本的五成至七成。到底是留作自用還是出租也很重要。處理按揭貸款的德國銀行（並非每家德國銀行）都受到德國金融監管局和歐盟中央銀行的嚴格監管。他們必須仔細證明申請人的信用狀況，並必須對項目有深入的證明，以及研究租金回報或項目的可協商性。基本上，商業項目和住宅項目的按揭貸款會有所不同。商業項目的按揭通常取決於類型、面積、租金和第三方可用性。意思是：如果您的租戶或商業不繼續營運下去，您的商業項目可怎麼樣。商業項目的按揭貸款大多高於住宅項目，而德國銀行有更高的攤銷額度，以限制10至20年的信貸期。但信用評級的證明是正常的，因為德國銀行接受公司作為借款人。

德國銀行按揭貸款著眼點

與商業項目相比，住宅項目的融資有時更為複雜。為何？消費者保障在德國十分重要。但是大多數情況下，消費者保障以對必須受保護的人的限制而告終。尤其是歐盟提出每個國家都必須自行管理其法律中的規定的想法。德國便有嚴格的規定，而其他國家則沒有。德國銀行必須為住宅項目的每筆按揭考慮「Wohnungsbaukreditrichtlinie」(房屋信貸規定)。這個可怕而典型的德語單詞並非不可譯。用英語可以說是對住宅建築信貸的規定。但該規定意味著，銀行必須在當時及整個信貸期內證明申請人的信用等級。

還要證明申請人何時退休，以及最遲何時必須償還按揭貸款。

可尋求專家協助

此外還有很多其他條款，使外國投資者幾乎不可能獲得德國住宅項目的按揭。但「有志者，事竟成」。在德國銀行獲得按揭貸款的奧秘，在於結合商業項目的申請與住宅項目的資料。但並非所有德國銀行都會這樣做，您需要專家為您準備申請。有時您需要一名優秀的律師和一名稅務審計師。但這並不複雜，還不花時間獲得按揭。那麼按揭的實際條件是什麼？

答案：這視乎您的固定利率。德國銀行對按揭貸款設有固定利率。在此期間，利率是固定的，不可更改。此後，您將以新、但此時實際上是固定利率協商新的期限。那是您的風險。期限過後，利率可以更高或更低。您可以選擇5年，直至整個信用期的固定利率為止。固定利率與信貸期不同。通常，您在信用期內有更多固定利率。實際利率在5年介乎0.5%至30年的1.55%左右。此外，您每年的攤銷額至少為1%，大部分為每年2%。有可能會收取更多費用，但這是協商的問題。
德國每家銀行都會在土地抵押登記處中列明土地抵押。並排1級。但這是正常的，沒有問題。希望以上資訊能助您了解如何通過按揭為德國房地產融資。打從申請開始找到正確的方法至關重要。