香港人喜歡投資地鐵站上蓋物業，相信樓價升值及租金表現都會較好。但近鐵路站的投資策略，是否世界通用?雖然外國地方比較大，難以像香港般容易見到地鐵上蓋物業。今次就港人熟悉的英國曼徹斯特為例，探討鄰近鐵路站物業，樓價及租金表現究竟是怎樣？
曼徹斯特鐵路系統
曼徹斯特鐵路交通可分為兩種，一種是源自1830年的Liverpool & Manchester Railway(L&MR)火車系統，以及1992年開通的Metrolink輕軌系統。現時火車系統提供往返城際運輸服務，連接至倫敦、利物浦、伯明翰、列斯及紐卡素等地，市中心有Victoria、Piccadilly及Deansgate三個主要站點。未來在Piccadilly站更可透過高鐵HS2快速往返倫敦。
第二種，以Metrolink輕軌系統，主要負責連接大曼徹斯7個都會區，自曼徹斯特市中心出發，乘坐Metrolink東南西北可前往；機場、Rochdale、Ashton-Under-Lyne、Trafford，外區可以透過Metrolink連接市中心，進行商業、娛樂、購物等活動，同時可以利用火車，接駁其他城市。經過30年發展，Metrolink已成為曼徹斯特居民不可或缺的交通工具，每年接載超4400萬人次，平均每日載客量超12萬人次。
曼徹斯特鐵路站樓價表現
每年英國建築協會定期發表統計報告，分析各大城市住宅，價格與鐵路站距離的關係。最新一期報告統計了2020年4月至2021年3月期間，倫敦、曼徹斯特及格拉斯哥，樓價與鐵路站距離數據。報告發現，在曼徹斯特，買家願意為靠近 Metrolink 或火車站支付更高樓價，距離車站500米物業，較距離1500米同類物業有6.1%樓價差距，而2014年為4.6%，可見差距出現擴大。
曼徹斯特租金差距
樓價差距以外，租金亦是我們關注的指標，宅點團隊整合Rightmove及Zoopla 兩個房地產平台，統計多組鐵路站租金數據，發現車站不同距離的同類物業，租金有明顯差異，距離鐵路站500米範圍內，較500米以外的物業平均租金高出近16%。在曼徹斯特市，物業整體租金較樓價差異較為明顯。
總括而言，在曼徹斯特，鐵路站距離與樓價及租金有正向相關，近鐵路站的投資策略也適用於曼徹斯特。近鐵路站物業在樓價及租金，都有較好表現。2019年大曼徹斯特市交通局，推出的曼徹斯特2040交通規劃，闡述提升市內鐵路載客量計劃，配合HS2的啟用可更快速連接英國各地，未來鐵路的影響力或進一步提高，投資曼徹斯特物業時可留意是否靠近鐵路站。
資料來源：
Manchester Evening News：Rents rise again in Manchester as average monthly cost hits record high of more than £1,100
Transport for Greater Manchester：Public transport and the environment
Network Rail：The history of Manchester Piccadilly station
Nationwide Building Society：Transport Special June 2021
The Guardian：What the distance from the station does to the price of your house
ONS：Manchester House Price Statistics July 2022
Greater Manchester Transport Strategy 2040
