【日本樓租務】日本樓業主放租流程四步曲及注意事項

前言

日本的住宅租務市場活躍，很多買家投資日本物業就是為了收取租金回報，但難免會遇到租客退租，所以充分了解物業招租的流程有助業主們節省時間與金錢。接下來會分享在日本招租的詳細流程與注意事項。

第一步：日本樓租客退租

當租客決定退租後會通知業主確實的退租日，即是搬出單位的日子。業主可請仲介到屋內檢查，確定室內情況無誤後再退回押金給租客。而業主在租客退租後需要對物業單位進行清掃，可交由仲介負責，清掃金大概約20000-30000日元不等。清掃金也可以在一開始招租時講明，要求租客在退租時繳交。待清掃後就可再次讓新租客入住。

第二步：日本物業招租

業主可以委託房地產仲介公司將單位於市場上招租，業主可列明要求，像是每月租金、押金、新租約的年期等。仲介便會以以上資訊製作招租盤紙，並上載到日本Real Estate Information Network System(不動產流通標準情報系統)讓市場得知。當然仲介也會收取一定的服務費、一般而言會收取相當於一至兩個月的房租金額，也有特別的情況，會收取多一個月的租金作廣告費，但通常是發生於業主急於放租或是單位已經招租一段時間但仍無人問津的情況下。

第三步：租客申請

一旦收到租客申請，仲介便會將申請人的資訊轉告業主，一般資訊會包括租客的年齡，是否在職，申請者的在留卡或住民票副本，是否有連帶保證人以及入住的日期等。業主在獲得申請者資料後便可決定是否租給申請者，再由仲介去處理餘下的手續。

第四步：確認租客

通常在確認新租客及入住日期後，業主便會與租客簽署租約，如果是海外業主也可以委託仲介處理，在簽署前應細閱租約，確認租客資料是否與之前所述相同。此後，業主便需要將仲介的手續費付到仲介公司。而仲介公司亦會向租客收取押金，可存放在業主處，在將來租客退租時退回。但如果是海外業主也可以選擇先存放在日本的仲介公司，以節省匯款費用。而租客便會在之前確認的日子正式入住。

其他：注意事項

業主在出租前要確認租客有連帶保證人，又或是有保證會社。在日本的保證會社類似於保險功用，費用由租客負擔，萬一業主無法向租客收取租金時會由保證會社幫忙代為付款，所以對業主而言，保證會社可保障業主權益。同時保證會社也會仔細了解租客背景後才會提供服務，變相地保證會社幫業主對租客進行了背景調查。

租約解約通知

通常租約上都會注明如租客在租期內退租的處理及費用。較常見的是如租客在入住不足6個月的清況下退租需補交2個月的租金及業主，如果退租時未滿一年則需補回1個月租金。而且租客需要要退租一至兩個月前書面通知。詳細的處理方法在租約內會載述，在細閱租約時應多加注意。

確認禮金及更新料

禮金是以感謝業主將房屋出租的感謝費，金額相當於1至2個月租金，而且在退租時不會退回給租客。雖然禮金是出於租客對業主的感謝，但是是可商討的。而且日本各地的處理不盡相同，像是東京較少會要求禮金。而更新料就是在更新續租租約時租客向業主繳付的金額，但也有些業主不會收取。無論如何，業主應在租出單位前明確地提出對禮金或更新料的要求。