日本樓的租務法律是怎樣：借地借家法
普遍投資者在投資日本不動產後都會將單位出租以獲取回報，因此了解日本的租賃法律變得重要。今次會與大家分享日本的租務相關的法律，分析業主與租客之間的權利與義務，協助業主更了解自己的權益。
借地借家法
日本的租賃相關法律名為「借地借家法」。法律條文上對土地租賃、地上權、建築物租賃合同等權力的續期和效力作出特別規定。而針對建築物出租的便是當中「借家」的部分。此處所指的建築物租用是指普遍完整單位的出租，如果只是將房屋的其一房間出租、或是只是一定短時間的租用(旅館酒店類)，又或是無償的使用這幾種情況就不受「借地借家法」規管。
租約的條件變更及續約
如果在租賃的單位有固定期限，如租客想退租或是業主想更改租賃條件，則需要在期限屆滿前一年至六個月內通知對方，否則不會視為達成續租協議。但如果，業主在提出新的租賃條件後，租客一直未提出異議並且在租賃期屆滿後仍繼續使用建築物，則視為達成新共識，以新條件續約。與此同時，如果在租約期滿之時，雙方都沒有提出任何退租或更改條件的要求，則視為續租，以之前租約的相同條件繼續履行。另外，在借地借家法內，業主除了以自用為理由外，其他的情況都不構成拒絕續租的正當理由。無論是單位的現況如何、租約的期限已滿、或是將建築物售出等都不是拒絕續約的理由。因此單位的新業主也要履行前任業主所簽下的租約，並且不能以此為由而拒絕租客續約。
借賃増減請求権
在日本租客與業主都有權要求加租或減租。但是只有在特定的情況下方可提出：像是單位的租金水平與周邊類似單位有明顯的差距、因應稅務或是其他方面的負擔增加或減少、經濟環境的大幅變化等方可要求加租或減租。而如果任一方不同意加租或減租，則是被要求的一方可以以原先的租金繼續履行租約，直至有關的審判結果出議後方需以年利率10%補回或歸還款項，多除少補。
造作買取請求權
意思是指在獲得業主的同意下而購買增加的功能、配件或設備，在完約或是退租時租客可要求業主以市場的價格購買該功能，反之亦然。例子像是租客不想睡床而在業主的同意下購置了榻榻米，將來在退租時可以要求業主以市場價格購置該榻榻米。
總結
總結而言，在日本的法律下實行「續約推定」，未經業主租客任何一方提出退租的情況下一律視為續約，且以之前的租賃條件自動更新租期。所以我們建議在購買新單位或是招租之前仔細了解租約訊息及租客的基本情況，以免影響到未來回報。
日本 借地借家法
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=403AC0000000090
