【日本樓稅項】出售日本樓的讓渡所得稅

出售日本樓的讓渡所得稅

讓渡所得稅

在日本出售物業時有資本增值稅，在日本名為「讓渡所得稅」，「讓渡」可理解為轉讓，「讓渡所得稅」是針對賣家在物業轉讓過程中所得的收入(在日本稱為讓渡所得)而徵收的稅項，屬於所得稅的一種，但因非常規性收入，所以要單獨報稅，不應與個人所得稅等合併。

讓渡所得稅率

當中又以持有年期分為長期譲渡與短期讓渡，以5年時間為區分。持有年期但凡超過賣出年份的 1 月 1 日計算為一年。假設在2015年10月5日購入，在2021年5月1日售出，持有年期計算為6年。如果業主本身是日本居民，持有住民票則要在計算時加上住民稅。
國稅廳：長期短期譲渡所得區分
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm

持有年期	稅率	含住民稅
5年內	讓渡所得 30%	讓渡所得 39%
超過5年	讓渡所得 15%	讓渡所得 20%

讓渡所得計算方法

讓渡所得=賣出價格 – 購置成本 – 交易費用
讓渡所得並不是直接以賣出價減去購入價，在買與賣中途產生的交易費用，像是行政書士、仲介費用等在計算時都可視為交易費用而可從讓渡所得中扣減。

國稅廳：購置成本(建物取得費)
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3252.htm

購置成本的計算方法 (建物取得費)

購置成本 = 土地 + 建物 – 建物折舊
購置成本並不是單指購買時的買入價，而是要先將買入價拆分為「土地」以及「建物」兩部分。「土地」和「建物」兩者的計算不同。

國稅廳：購置成本計算(建物取得費)
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3261.htm
如果在購買一手全新物業時會標明「消費稅」，可以消費稅計算出「建物」的價值，公式如下：

建物=消費稅金額÷購買時的消費稅率+消費稅金額
土地=購買價-建物

例如，2015年以1000萬日元購入東京面積25㎡全新物業，合約標明消費稅為54萬，當年消費稅稅率為8%，可計算出「建物」價值應為675萬日元、「土地」為217萬日元、「消費稅」為54萬。
如果沒有標明消費稅或「建物」價值就可以在國稅廳的網頁，以「建物」的構造以及面積而得到估算。以上例計算，2015年即平成27年「鉄筋コンクリート」建築。
建物 = 25㎡(面積) x 240200 = 600.5萬日元
國稅廳：建物估算
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2020/pdf/O/O13.pdf

折舊計算

「建物」會隨著時間的推移而貶值，因此從購買價格中要扣除折舊。但土地不會隨著時間的推移而失去其價值，因此購買價格按原樣計算。而折舊率會視建築材料而有所不同，日本政府按不同構造的建物定立了不同的折舊系數，在計算折舊時可按物業的構造而定，而「建物」折舊計算公式如下：

折舊 = 「建物」 x 0.9 x 建材系數 x 持有年期*
*持有年期以未滿六個月不算一年，超過六個月視為一年

同以上述例子計算，因標明消費稅所以以實例計算，
675萬日元 (建物) x 0.9 x 0.015 系數 x 6年 = 546,750
所以在計算購置成本時要減去 546,750日元，實際購置成本應是 217萬「土地」+675萬「建物」- 546,750「折舊」。真正的購置成本為8,373,250日元

國稅廳：折舊計算
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/saigai/h30/0018008-045/05.htm

參考例子

參考以下例子計算：
業主 — 張小姐
物件：2015年10月購入東京物業，成交價1000萬日元
仲介費：36萬日元行政書士費：1萬日元
張小姐於2021年5月賣出，成交價1200萬日元
仲介費：42萬日元行政書士費：1萬日元
張小姐的讓渡所得就是：
1200萬賣出價 – ( 土地217萬 + 建物675萬 – 建物折舊546,750 ) -80萬交易費用
讓渡所得=2,826,750
讓渡所得稅 = 2,826,750 x 15% = 424012.5日元
最後張小姐需要繳交424012日元的讓渡所得稅，而不是200萬的15%。

特別控除

如果業主賣的物業是自用住宅（日本人，或有日本的居留權，居住地登記所在），且房屋的面積高於50㎡，這樣就可以享有3,000萬日圓的特別控除。但因上述物業面積不足50㎡，所以沒有特別控除。要注意即使面積高於50㎡但賣給你的配偶者、直系親屬時不適用此特例。不過此特例三年只能用一次，以防有心人士一直轉賣炒作。