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一、英國高淨值貸款興起：非英籍人士也能打開融資之門？
過去幾年，英國房地產市場對海外投資者的吸引力持續上升，特別是在高端住宅和長期資產配置領域。隨著國際高淨值人士（HNWIs）尋求穩定的資產避風港，越來越多非英籍投資者開始評估：在不具英國稅務身份的情況下，是否也能申請優惠貸款，進一步優化資金槓桿與現金流配置？
在傳統印象中，申請英國房貸似乎必須擁有當地收入或稅務記錄，但實際上，私人銀行與國際金融機構早已針對全球富裕客戶推出專屬貸款方案。這類產品不僅對財富結構有更高彈性評估，還可依據資產總值、現金流來源與國際稅務安排進行個別化設定。
然而，這類融資方式也引來一連串常見疑問：
- 沒有英國收入可以申請貸款嗎？
- 私人銀行是否只服務英國本地居民？
- 與標準房貸相比，有什麼利率或審批差異？
✅ 提示：標準房貸利率不一定適用於高資產客戶
➡️ 私人銀行與國際機構提供更靈活的貸款結構，通常不限國籍與收入來源
隨著市場選項越來越多元，了解這類「非標準房貸」的運作邏輯與可行條件，將有助於高資產買家做出更靈活、符合自身規劃的融資選擇。
二、 誰能申請這類 HNWI 融資方案？
並不是每位海外買家都能輕鬆敲開私人銀行的大門。高淨值貸款方案雖具高度彈性，但申請對象仍有明確門檻。最核心的條件，不在於你是否在英國有收入紀錄，而在於你是否具備完整的資產架構與可信的財務背景。
一般而言，符合以下特質者，較有可能獲得私人或國際銀行的青睞：
- 淨資產超過100萬英鎊（或等值其他貨幣），並擁有分散配置的投資組合，如股票、基金、不動產或信託架構
- 具備中長期持有房產的計畫，而非短期投資套利，銀行更偏好「穩定型借款人」
- 能清楚說明資金來源，並符合基本稅務合規要求，如已於主要居住地依法申報資產與所得
- 非英國稅務居民也可納入考量，部分國際銀行（如 HSBC、Nedbank、Investec）提供「外籍導向型」按揭方案，專為海外資產管理者設計
✅ 提示：不是有錢就一定借得到，銀行更關注資金來源與合規紀錄
➡️ 完整的資產透明度與財務組織性，才是打開融資大門的關鍵
這些條件不僅用來篩選風險，也反映出高資產融資的本質——它是一種與銀行建立長期信任關係的合作，不單是「借貸」而已。
三、 流程步驟：高淨值人士如何申請英國貸款？
雖然高淨值房貸方案不像一般零售房貸那樣制式，但整體流程仍有一定架構。與其說是一套「線上申請流程」，不如說是一場「資產與信任的談判過程」。以下是常見的申請步驟與實務重點：
Step 1：資產證明與背景審查
私人銀行不太在意你有沒有薪資單，更重視你的整體資產配置、信託結構、投資來源與稅務紀錄。通常會要求提供銀行對帳單、投資資產證明、企業持股結構與過往報稅資料。
關鍵不是「收入多少」，而是「你管理資產的方式是否清晰透明」。
Step 2：選擇銀行類型與合作模式
市場上的選擇大致可分為三類：
- 私人銀行（如 HSBC Private、Barclays Private）：資產門檻較高，但提供全套財富管理
- 國際銀行或離岸金融機構：例如 Nedbank、Investec，對非居民更友善
- 大型貸款顧問或家族辦公室：擔任資源整合與談判中介，尤其在歐洲房產配置中常見
➡️ 有經驗的貸款顧問通常擁有直接通道與商議彈性，比單獨聯絡銀行效率更高。
Step 3：貸款結構審核與擔保品選擇
與一般房貸不同，高淨值融資的靈活度更高。部分銀行會接受海外物業、保險產品、投資組合或公司股份作為擔保品，甚至可用於增額貸款（top-up loan）。
也常見“cross-collateral”結構，即多筆資產交叉擔保一筆貸款。
Step 4：利率與還款方式談判
這是高淨值貸款中最具談判空間的一環。常見方案包括：
- Interest Only：僅付利息、不還本金
- Offset Mortgage：以存款或資產抵銷貸款利息
- Multi-currency loan：針對有多地資產者設計，可降低匯率風險
在談判中，「資產總值 × 長期合作可能性」將決定銀行提供的利率級距。
Step 5：文件遞交與法律手續啟動
談妥條件後，將由律師進行房產合約審查、KYC（認識你的客戶）與抵押程序，房產中介也會同步配合轉交房屋評估與交易資訊。
文件環節包含身份證明、地址證明、資產證明與稅務聲明等，部分情況下可由會計師或家族辦公室協助提供。
✅ 提示：流程雖然看似清晰，但每一步的談判空間極大
➡️ 與其單打獨鬥，不如透過熟悉金融語境的顧問協助，往往能談到更優條件與配套
四、常見問題 FAQ：高資產人士申請英國房貸你該知道的事
Q1. 高資產非英國居民可以貸款買房嗎？
A: 可以。多數私人銀行與部分國際機構皆接受非英籍人士申請貸款，只要能提供資產來源證明與基本稅務合規紀錄，並有明確的購屋用途與持有計劃，就有機會獲得審批。部分銀行甚至專門針對海外資產族群推出「非居民專屬方案」。
Q2. 私人銀行貸款利率會比一般房貸高還是低？
A: 視條件而定。若資產總值龐大，且與銀行建立長期合作關係，私人銀行反而可能提供比市場利率更低的「特別條件」。但如果條件不符，或貸款結構較複雜，也可能會略高於標準利率。
Q3. 是不是資產多就一定能成功申請？
A: 不一定。資產多只是前提，銀行更關注的是資產透明度、來源合法性與管理方式。若無法說明資產結構或涉及高風險國家來源，可能會遭到拒絕。
Q4. 沒有英國收入或稅務記錄也可以申請貸款嗎？
A: 可以。私人銀行與國際貸款機構評估方式與一般銀行不同，不必靠薪資單，而是根據整體資產與財務安排來核貸。這正是高淨值融資的最大特點：更看重「你怎麼管理錢」，而非「你每月賺多少錢」。
Q5. 跨國資產如何影響貸款談判？
A: 非常關鍵。有海外物業、股票、信託或公司股份的客戶，在談判中可以提供不同類型的擔保品或交叉抵押，讓銀行對放款風險更有信心，也有助爭取利率或額度上的彈性。
Q6. 有最低貸款金額限制嗎？
A: 有。大多數私人銀行與高資產專屬貸款方案，通常設定最低貸款額度在 100–250萬英鎊之間，部分銀行甚至要求更高。若預算低於此區間，反而可能不適用這類產品。
Q7. 這類方案適合做「身份規劃」或只是理財配置？
A: 兩者皆可，但重點在於個人需求與規劃設計。部分客戶透過購屋貸款作為長期居留或家庭規劃的一環，例如配合子女教育、家庭信託或資產重整。若結合身份安排與財務設計得當，這類融資可成為跨境資產整合的重要工具。
五、注意事項：高資產貸款不是有錢就好，這些錯誤要避開
高淨值房貸看似專屬、彈性大，但也因資訊門檻高，容易讓人誤入一些常見陷阱。以下是申請過程中，最需要留意的幾個關鍵誤區：
1. 市場上「專屬貸款」不等於私人銀行產品
部分中介或顧問標榜的「VIP房貸」實際上只是將一般貸款包裝為理財產品，利率與條件並未特別優渥，甚至夾帶高額佣金。若未經交叉查核，容易陷入資金成本偏高的局面。
2. 不要誤信「資產夠多就一定能借到」
銀行不會只看資產數字，更關注的是資產來源是否合法、稅務結構是否清晰、是否與高風險地區相關。即使你擁有數千萬資產，但一旦缺乏合規文件或背景不明，仍可能被拒絕。
3. 私人銀行 ≠ 商業銀行，邏輯截然不同
商業銀行偏向標準化流程與風控評分模型，而私人銀行更重視關係、資產整體規劃與長期合作潛力。以零售房貸心態應對私人融資，容易錯失談判空間或誤讀重點。
✅ 提示：貸款不是只看數字，更看信任與結構
➡️ 英國銀行體系對於資產結構與稅務透明度極為重視，一份清晰的財務故事，比單一報表更具說服力
六、小結
無論你是為了資產配置、為子女教育預作準備，還是計劃在英國建立第二居所，高資產人士在申請房貸時，確實擁有一套與眾不同的融資邏輯與談判空間。但這條路並不只是「誰更有錢」，而是誰更懂制度、懂得選擇正確的合作銀行與顧問。
在高淨值按揭的世界裡，每一步都藏著結構與條件的精算藝術。如果你正在考慮是否適合透過私人銀行或國際機構申請貸款，不妨填寫下方聯絡表單，由專業人士協助你釐清自身條件、選擇適配方案，讓資產配置變得更穩健，也更靈活。
參考資料出處
Knight Frank – The Wealth Report 2024 / Investec – 60% LTV Mortgage for High Net Worth Clients / HSBC Private Banking – Residential Mortgage Lending Terms / Barclays Private Bank – High Value Mortgages Overview / Bank of England – Financial Stability Report 2024 / Clifton Private Finance – Specialist Mortgages for UK Expats / Fox Davidson – Tailored Advice for High Net Worth Mortgages / UK Finance – Mortgage Lending Fall in 2024 / Nedbank Private Wealth – International Lending Approach / GOV.UK – Mortgage Charter & Non-Resident Stamp Duty Guide
聲明
本文內容基於 2023–2024 年度各大金融機構、私人銀行與英國官方報告資料撰寫，所有資訊已經過交叉驗證與語義整理，僅供高資產人士作為置業與貸款規劃的參考，並不構成投資或法律建議。
