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一、越南租屋市場的雙面性與外國房東常見風險
近年來，越南租屋市場呈現迅速成長態勢，特別是在胡志明市與河內這類一線城市。隨著經濟發展與外國人購屋政策放寬，越來越多海外業主成為越南房東，將房產作為長期收租或短期Airbnb經營的資產配置。然而，租賃市場的繁榮背後，也浮現出日益突出的法律風險。
拖租、不搬離、物件破壞甚至非法轉租等問題，已成為外國房東經常遭遇的糾紛類型。根據近期市場調查，租金糾紛在胡志明市和河內尤其集中，並且與短期旅居型租客（如Airbnb租客）比例高企密切相關。雖然越南法律在條文上對房東相對有利，但實際執行層面仍存在明顯障礙，包括語言溝通不暢、法律程序繁複、地方法院受理標準不一等問題。
許多海外業主因不熟悉當地的法律流程與證據要求，在糾紛發生時錯失追償機會，甚至面臨資產受損而無法有效維權的困境。尤其對於自主管理的外國房東而言，租務糾紛處理的資訊斷層，往往比租客行為本身帶來更高的潛在損失。
二、外國房東在越南的法律地位與實際可執行權利
在越南租賃市場中，外國房東的法律地位已有明確保障，但在實際操作上，能否有效應對租務糾紛，仍取決於身份、合約規範及管理方式的選擇。
首先，並非所有外籍業主都適合自主管理出租物業。若房東本人長期居留越南，擁有臨時居留證（TRC），且對當地法律與語言有一定理解，自主管理能降低成本並保持租賃靈活性。相反，如果僅持旅遊簽證或不常駐越南，缺乏快速應對糾紛的能力，則建議委託專業物業管理公司，協助處理租金收取、租客篩選及法律應對，避免因程序瑕疵影響追償權利。
臨時居留證（TRC）對於外國房東的法律行動具有關鍵作用。持有TRC者，能以房東身份直接向法院起訴或報警處理租務糾紛；而持旅遊簽證者，通常無法以個人名義進行正式訴訟，必須透過律師或授權代表，增加處理時間與法律成本。
不同城市的法院對外國人案件的受理經驗亦有所差異。胡志明市作為最大經濟城市，法院處理外籍人士租賃糾紛的案例較多，程序相對成熟；而峴港等二線城市，外國人涉訟經驗相對較少，受理時間與標準可能更不穩定，需特別留意。
至於租賃合同的簽署格式，依據越南法規，租約應以越文撰寫，或採用中英／越英雙語版本，並明確標註「以越文版本為主」的優先適用條款。若合約中未納入仲裁條款，日後只能經由普通民事訴訟途徑處理，流程較長；而適當設置仲裁條款，則能加快糾紛處理進度。
持有不同簽證 × 法律行動對照表（越南租務糾紛適用）
| 簽證／證件類型 | 是否可自行提告／報警 | 是否可直接參與法庭程序 | 是否可授權律師處理 | 附加限制與注意事項 |
|---|---|---|---|---|
| 臨時居留證（TRC） | ✅ 可以 | ✅ 可以 | ✅ 可委託律師加速處理 | 需確保租約、報稅與居留登記皆合規 |
| 工作證（Work Permit）+ 商務簽證 | ✅ 可以 | ✅ 可以 | ✅ 可委託律師 | 若租賃行為屬個人投資用途，建議同時持TRC確保訴訟地位穩固 |
| 旅遊簽證（Tourist Visa） | ❌ 不可以自行提告 | ❌ 不可以直接參與法庭訴訟 | ✅ 必須委託當地律師或合法代表 | 僅能以物業所有權人身分，透過正式授權行使權利，過程較繁瑣 |
三、法律行動步驟
當租客出現拖欠租金、拒絕搬遷或損壞物業等問題時，外國房東若想有效維權，需要依循越南現行法律規定，按部就班地進行。以下是越南租務糾紛中，從初步應對到正式法律行動的標準處理流程。
Step 1：先行和解與證據保存
一旦租客出現違約跡象，首要步驟是主動聯繫租客嘗試協商解決。越南文化中偏好「事前和解」，即使後續必須進入訴訟，也有助於展現房東誠意。此外，必須同步保存完整證據，包括：
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租客通訊紀錄（如WhatsApp、Email）
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現場拍照或錄影（證明物業狀態）
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租金支付紀錄或欠款通知單
即使初步協商順利，仍建議將對話紀錄存檔，以備不時之需。
Step 2：委託律師出具正式催繳函／搬遷通知
若協商無果，應儘速委託當地律師起草正式的催繳函或搬遷通知。此文件必須：
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使用越文法律格式
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明確列出違約事實與租約條款依據
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訂明限期（通常7–15日內）清償欠款或搬遷
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以掛號郵寄或親手遞交，保留送達證明
這一步是往後提起訴訟的重要前置程序，不可輕忽。
Step 3：報警或提交地方人民委員會調解
若租客仍拒不履行義務，房東可考慮報警（特別是涉及惡意佔屋或破壞行為），或直接向房產所在地的基層人民委員會申請調解。依照法律規定：
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人民委員會需在30日內召開調解會議
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若調解成功，可立下調解書具備執行力
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若調解不成，房東即可合法提起民事訴訟
報案或調解時，需提交下列文件：
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房東護照副本
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房產所有權證（紅本）
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正式租賃合同（越文或雙語）
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欠租或物損證明（銀行紀錄、拍照存證）
缺少任何一項文件，可能導致受理被延誤甚至駁回，務必事先備齊。
Step 4：提起民事訴訟或簡易訴訟程序
若協調仍無結果，即可向區人民法院提起民事訴訟。若涉及金額較小（如租金追回），可適用簡易訴訟程序，流程更快但仍需齊備以下文件：
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民事訴狀（委託律師撰寫）
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租約及違約證據
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付款記錄與催繳通知
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法院收費憑證（起訴費用根據標的額計算）
法院審理後，如認定房東主張成立，將裁定解除租約、要求租客搬遷及支付相關損害賠償。
Step 5：後續資產保護建議
無論本次糾紛結果如何，房東日後應加強租賃風險管理，建議包括：
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設立押金機制（一般為1–2個月租金）
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要求租客提供在越南的擔保人或有效聯絡方式
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安裝室內外監控設備（須符合法規，且在租約內告知）
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每半年進行一次物業檢查，並書面記錄
即使面對高信用租客，也不應省略押金、擔保等防護措施，以降低未來糾紛風險。
四、常見問題解答（FAQ）
Q：拖租金額太小，值得打官司嗎？
即使金額不大，若租客拒不支付且經調解無效，房東仍可提起小額訴訟程序。越南法院對小額欠租案件設有簡易程序，成本較低、處理速度較快。尤其對外國房東而言，即使金額有限，也建議正式追討，以免養成租客逃租的錯誤示範，損害物業未來收益。
Q：合約不是越文，可以拿去打官司嗎？
可以，但需注意合約的法律效力。若租約僅有英文版，法院通常要求提供官方認證的越文翻譯件，並以越文版本為主。建議事前簽署雙語合同，並在條款中明確規定「以越文版本為準」以保障在訴訟中的可執行性。
Q：如果租客是外國人，能報警處理嗎？
可以，越南法律並不因租客國籍不同而限制報警權。但需留意，報警主要針對刑事或治安問題（如惡意霸佔、損壞財物），純粹的租金糾紛則需走民事程序。報警時，務必攜帶完整租約、護照副本與欠款證明，以提高案件受理機會。
Q：法院判決後，怎麼執行收回房子？
法院判決生效後，租客有10日自願履行期限。若租客仍拒絕搬遷，房東可申請由民事執行局指派「Chấp hành viên」（執行官）強制執行，包括驅離租客與搬離其物品。實際執行前，執行官會再次發出正式搬遷通知。
Q：物件被損壞，該如何估價並索償？
建議委託具備合法資質的第三方鑑定公司或物業管理公司進行損壞估價，並出具正式報告。依據越南《民法典》第585條，房東可要求「完全且即時」賠償損失，並以損害證明作為索償依據提出訴訟或仲裁請求。
Q：能否設定自動終止條款以避免長期拖欠？
可以，且強烈建議在租賃合同中加入「逾期支付達一定天數自動終止」條款（例如逾期15天即解除合約）。這樣可加速啟動催繳、搬遷與訴訟流程，避免因合同模糊而陷入冗長爭議。不過條款內容須清晰且不違反越南強制性法律規定。
Q：如果租客拒搬，可直接換鎖嗎？
不可直接換鎖，否則房東可能被認定非法侵入住客財產，甚至觸犯刑事法規。即使租客違約在先，房東也必須經由正式法律途徑（法院判決＋民事執行局介入）來完成合法驅逐。私自換鎖反而可能導致房東在法律上處於不利地位。
五、常見錯誤與風險提醒
即使在租約簽訂時已經小心規劃，許多外國房東在越南實際操作中仍會因一時疏忽，埋下未來租務糾紛的隱患。以下是最常見且應特別留意的幾項錯誤與風險：
首先，許多外國房東誤以為只要租客違約，報警即可立刻驅趕對方。但在越南，報警主要處理刑事或公共秩序問題，單純的租金糾紛屬於民事範疇，需依正常法律程序訴訟處理。忽略行政與民事分工，容易導致案件無法受理，或被拖延至無法有效執行。
其次，部分房東直接套用網路下載的英文租約模板，卻未翻譯成越文，也未標明雙語優先適用條款。當發生爭議時，這類租約往往無法在法院獲得完整認可，導致本來有利的條件變成徒勞。
另一個常見問題，是過度依賴房產仲介的「口頭承諾」。部分仲介為促成交易，可能簡化或淡化租賃風險，但若未將重要條款白紙黑字寫進正式租約，房東將在日後索賠時失去有力依據。
最後，許多短期出租房東（特別是經營Airbnb、Facebook平台租客者），為了快速出租，未收取押金或簡化租賃流程。這種做法雖然短期內容易成交，但在發生拖租、物損或拒搬時，往往缺乏最基本的資金保障與約束力，損失風險極高。
六、小結與
在越南擁有房產本身並不難，真正的挑戰是「出事後如何依法保護自己」。租務糾紛、拖租、破壞物件這些風險，無論是自主管理還是委託第三方，都可能隨時發生。掌握正確的法律流程、事前做好租約與資產防護，不僅能有效降低損失，更是保障租金收入與物業價值的關鍵。如果你正面臨拖租問題，或對於防範租務風險有疑問，歡迎隨時留言，將有專業人士協助你釐清情況，讓你的投資更安心穩妥。
參考資料出處：
Global Property Guide – Vietnam Landlord and Tenant Regulations Overview / Vietnam Briefing – Vietnam’s 2024 Land Law: Significant Amendments and Key Changes / LawNet Vietnam – Lease Contract Dispute Resolution Procedures / Vietnam Law Magazine – Settlement of Land Disputes by Vietnam’s Commercial Arbitration under the New Land Law / Freshfields Bruckhaus Deringer – Vietnam Land Law 2024 – Key Changes from an M&A and Foreign Investment Perspective / ASEAN Briefing – A Guide to Tax Obligations for Non-Resident Property Owners in Vietnam / Themis Partner Vietnam – Legal Steps to Terminate Lease in Vietnam / Dimac Law – Important Legal Issues for Foreigners Leasing Property in Vietnam / Viet An Law – Characteristics of Commercial Mediation in Vietnam
聲明：
本文資料主要引用自 2023–2024 年間越南法律改革、土地法與租賃糾紛處理相關的官方法規更新與權威行業報告，內容經過交叉核對並以當地英文來源為準，確保符合最新實務現況。
