外國人買日本公寓要看什麼？管理組合、修繕積立金與老屋風險

本文是宅點百科「日本置產」中「外國人購房規則」系列的一篇，回答外國人購買日本公寓時，除了房價還須看什麼。買房的整體規則見主文外國人在日本買房前要先理解的事。

購買日本公寓（マンション），房價之外須看三件事：這棟樓的管理規則、長期的修繕計畫，以及它適用哪一套耐震基準。三件事均有文件可查，簽約前應先取得。以下依買家提問的順序說明。

買了公寓，每個月還要付什麼？

須分擔整棟樓共用部分（共用部分）的費用。分擔方式原則上依持分計算，持分依你那一戶專有部分（専有部分）的樓地板面積比例計算。

這棟樓的全體屋主（業主）會組成一個團體，稱為管理組合（管理組合，公寓區分所有人組成的管理團體）。管理組合可召開會議、訂定規約（規約），即這棟樓自身的管理規則。規約可以把費用分擔改為其他算法，因此實際如何分擔，須看這棟樓的規約。

其中為將來修繕而預存的錢，稱為修繕積立金（修繕積立金，長期修繕基金）。

修繕積立金多少才算合理？

沒有法定標準，只有國土交通省指引的參考值。將每月金額除以你那一戶的專有面積，得出每平方公尺的金額，再對照下表。

表中為整個計畫期間的每月平均，不含機械式停車場（機械式駐車場）；設有機械式停車場者須另行加算。「三分之二案例」是排除最高與最低各六分之一之後的範圍。

現在金額低，以後會不會漲？

有可能，取決於這棟樓採用哪一種方式累積。指引認為較理想的是均等積立方式（均等積立方式）；另一種是階段增額積立方式（段階増額積立方式），金額分階段調高。

採階段增額時，指引建議起始金額不低於均等方式每月金額的0.6倍，最終金額不高於1.1倍。只不過，這個範圍並不限制管理組合在檢討計畫時大幅調高現行金額，例如因工程費上漲。

令和5年度（2023年度）的官方調查顯示，實際存到的錢比計畫少的公寓占36.6%，其中差距超過20%的占11.7%。若金額偏低，應先問清楚採用哪一種方式、計畫中之後的金額為多少。

怎麼看這棟樓管理得好不好？

看長期修繕計畫（長期修繕計画）。指引的做法是計畫涵蓋30年以上，而且至少包含2次大規模修繕工程（大規模修繕工事）；大約每5年調查、診斷一次，並一併檢討修繕積立金的金額。這是指引，不是法律義務。

同一份調查中，有長期修繕計畫的管理組合為88.4%；沒有發生3個月以上管理費或修繕積立金欠繳的公寓為62.1%。可以向仲介或賣方詢問三件事：

• 計畫上次檢討是哪一年
• 實際存到的金額和計畫相差多少
• 這一戶有沒有依規約或集會決議產生、尚未清償的款項

第三點須特別詢問。依區分所有法（建物の区分所有等に関する法律），這類債權也可以向承接該戶的人行使。

屋齡要怎麼看？

依取得建築確認（建築確認）的日期判斷，分界是1981年6月1日。現行的新耐震基準（新耐震基準）自1981年6月起適用，目標是遇到震度6強至7程度的大地震，也不發生危及人命的倒塌。

在這一天之前取得建築確認的建物，無法以既有的結構計算書檢查是否符合新基準。國土交通省說明，1981年以前依舊耐震基準（旧耐震基準）興建的建物，耐震性不足者很多。

老公寓的數量仍在增加。國土交通省推估，截至2025年年底，屋齡40年以上的分讓公寓約158.8萬戶，10年後約增為2.0倍，20年後約3.2倍。

也不宜假設老屋之後會重建。重建決議（建替え決議）須屋主人數和表決權各五分之四以上同意；建物不符合法定的耐震安全基準等情形時，降為四分之三。

人在海外，開會和通知怎麼辦？

2026年4月1日起，在日本沒有住所或居所的屋主，可選任一位住在日本的人擔任國內管理人（国内管理人）。國內管理人可以代收開會通知、在會議上表決，也可以代為清償對其他屋主的債務。

法律規定的是「可以選任」，但規約可以規定必須選任。這一點取決於這棟樓的規約，以及你在日本有沒有住所。若不確定自己屬於哪一種，可以把情況告訴問問宅點。

會議的決議，除了重建這類涉及處分所有權的議案，均由出席者的多數決定；以表決權行使書或委任狀表決，也視為出席。變更共用部分的門檻較高：人數和表決權均須過半數出席，出席者的人數和表決權各四分之三以上同意；規約可以降低，但須超過二分之一。修補共用部分的瑕疵，或為高齡者、身心障礙者行動方便所需的變更，門檻為三分之二。

想釐清自己的情況

拿到規約或長期修繕計畫，卻不確定如何解讀？把你的情況告訴宅點，宅點可以為你安排合適的專員協助。

問問宅點

日本公寓管理與修繕積立金問答 FAQ

在日本買樓（買房），修繕積立金有官方標準金額嗎？

沒有法定標準。國土交通省指引列的是參考值，例如未滿20層、整棟延床面積未滿5,000平方公尺的公寓，平均為每月每平方公尺335日圓，不含機械式停車場。

日本物業（房產）怎麼分新耐震、舊耐震？

依取得建築確認的日期判斷。新耐震基準自1981年6月起適用；1981年5月31日以前（即6月1日之前）取得建築確認者，須另行向賣方或仲介確認耐震狀況。

人不在日本，必須找國內管理人嗎？

法律沒有強制，規定的是可以選任。但規約可以規定必須選任，因此須看你購買的那棟樓的規約。

資料說明

本文資料查核日期為2026年9月29日。修繕積立金與長期修繕計畫的數字出自國土交通省的指引，屬參考值，不是法律義務；調查數字出自令和5年度公寓綜合調查（マンション総合調査），對象為管理組合4,270件，回答1,589件（約37%）。區分所有法的條文並未區分國籍，也未直接寫出「管理費」或「修繕積立金」，本文關於前手欠款的說明依循條文的用語；重建門檻所依據的耐震安全基準等，具體內容由法務大臣訂定，本文未查核。耐震基準的說明出自國土交通省2005年發布的問答，基準日沒有變動；屋齡40年以上的公寓戶數，是國土交通省依建築著工統計等推計的2025年年底數字。另外，依日本政府截至2026年7月24日公布的文件，公寓取得規制等對策仍在檢討，尚未定案；其後的進展本文未查核。

參考資料

e-Gov法令検索－建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号） ／ e-Gov法令検索－マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成12年法律第149号） ／ 法務省民事局－区分所有法・被災区分所有法の改正について ／ 国土交通省－マンションの修繕積立金に関するガイドライン ／ 国土交通省－長期修繕計画標準様式・長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント ／ 国土交通省－令和5年度マンション総合調査結果からみたマンションの居住と管理の現状 ／ 国土交通省－令和5年度マンション総合調査の結果について（資料4） ／ 国土交通省－マンションの耐震性等についてのＱ＆Ａについて ／ 国土交通省－築４０年以上の分譲マンション数の推移（2025年末現在） ／ 国土交通省－住宅・建築物の耐震化について ／ 内閣官房－総合的対応策 進捗等を踏まえた、今後の取組の方向性 ／ 内閣官房－総合的対応策 国民の安全・安心のための取組における進捗状況（令和8年6月時点・詳細版）

重要聲明

本文為一般資訊整理，不構成法律、稅務或投資方面的個別建議。資料查核日期為2026年9月29日，各項規定可能更新，請以日本主管機關的現行公告與個別物件的文件為準。