日本買房第一步不是下訂：選區、預算、貸款與使用目的要先想清楚

本文是宅點百科「日本置產」中「交易流程」系列的一篇，回答在日本買房、出價之前須先想清楚哪些事。完整買房流程見主文日本買房流程怎樣走？從看房、出價、重要事項說明到過戶登記。

在日本買房，出價前應先確定三件事：購買用途、總預算須計入哪些費用，以及以現金或貸款支付。這三項決定會影響後續步驟：過戶登記能否適用較低稅率、契約中是否須載明貸款條件、能否經營短期出租，以及取得後須辦理哪些申報。

選擇哪一區，取決於你的用途與物件本身。本文不提供區域比較資料，僅說明不同用途在選區時須多留意哪些事項。

為什麼出價前就要想清楚？

看中物件後，下一步是透過仲介提出購買申込（申込み，向賣方表明擬以多少價格購買），接著進行重要事項說明、簽訂買賣契約。如果使用貸款，貸款未獲核准時如何處理，須在簽約時載入契約。

自住的稅率減輕也有時點限制：市町村的證明書須於申請登記時一併附上，登記後才補交者不適用。

這些步驟均發生在出價之後，但答案須在出價前準備好。準備在日本置產，可先釐清以下幾件事，再開始出價。

出價前要先確定哪幾件事？

你要先決定的事	會影響後面哪一步	出價前先確認
自己住	過戶登記的稅率、能否使用 Flat 35	物件是否符合面積、屋齡等條件；登記時能否取得市町村的證明書
長期出租	房客付租金時的扣繳、在日本報稅	自己在所得稅法上是否屬於非居住者；由誰擔任納稅管理人
做民泊（短期出租）	能否經營、須申報或須取得許可	當地條例是否限制區域與期間；公寓規約是否限制用途
用貸款	契約的貸款特約、抵押登記的稅費與文件	向哪家金融機構申請、借多少、核准期限
用現金	匯款是否須報告	自己在外匯法上是居住者還是非居住者
不論哪種用途	外匯法的取得報告	屬於非居住者時，取得後20日內由誰提出

以下逐項說明。

買來做什麼，會改變哪些事？

自己住：稅率可以減輕，但條件要在登記時就符合

個人購買供自己居住的住宅，過戶登記的登錄免許稅（登録免許税，辦理登記時繳納的稅）可以減輕：建物部分由2%降為0.3%，適用於2027年3月31日前以買賣取得的住宅。土地部分不適用此項減輕，按1.5%計算（2029年3月31日前）。

條件包括自己居住、樓地板面積50平方公尺以上、取得後1年內登記，並於申請登記時附上房屋所在市町村的證明書（住宅用家屋証明）。

以東京都目黑區為例，申請此證明另須符合幾項條件：

公寓須為耐火或準耐火建築物。
中古屋須為1982年1月1日以後建築；更早的建物，須另附耐震基準適合證明書等文件。
申請時附住民票（住民票，日本的住址登記證明）影本。
登記時尚未入住者，須另行提出申立書；目黑區認可的入住期間原則上為2週以內。

不住在日本、購買用於度假或出租的人，目前沒有適用此項減輕的方式，須按一般稅率計算。打算日後才遷入居住的人，出價前應先向司法書士（司法書士，受委託代辦登記的法律專業人員）或市區町村確認登記時能否取得證明書。

以貸款購買自住住宅且符合條件時，抵押權設定登記的稅率也可由0.4%降為0.1%（2027年3月31日前）。

如果看中的物件已有房客，而你打算收回自住，須先確認租約種類。普通租約原則上不得僅因屋主變更即要求房客遷出，須具備法律上的正當事由；定期借家（定期建物賃貸借，約定期滿不更新的租約）於期滿時結束，租期1年以上者，房東須在期滿前1年至6個月之間通知。出價前應先問清楚有無租約、屬於哪一種、剩餘期間多久。

長期出租：租金會先被扣稅，報稅要有人代辦

如果你在所得稅法上屬於非居住者，房客支付租金時須先扣繳20.42%的稅。房客為公司時須扣繳；個人承租供自己或親屬居住者，無須扣繳。

住在海外、又需要在日本申報所得、繳稅或領取退稅的人，須選定納稅管理人（納税管理人，代你處理稅務的人），並向稅務署提出選任申報書。納稅管理人可為個人，也可為法人。

所得稅法上的居住者，是指在日本有住所，或至今連續1年以上有居所的人；其他人為非居住者。此判斷標準與外匯法不同，也不以簽證名稱判斷。

出租不屬於自住，過戶登記按一般稅率計算，也不得使用 Flat 35。

做民泊：一年180日是上限，各地還可以再限制

將房屋用於短期住宿出租，本文僅說明兩種方式：

住宅宿泊事業（住宅宿泊事業，俗稱民泊）：一年的住宿日數不超過180日，經營前須就每一間住宅向都道府縣知事等申報。房東於住宿期間不在場等情形，須委託住宅宿泊管理業者管理，另有例外。
旅館業：須取得都道府縣知事等的許可。

都道府縣等可透過條例劃定區域、限制實施期間。因此180日是法律上限，實際能否經營、可經營多久，仍須視房屋所在地而定。

如果你住在海外、住宿期間不在場，除例外情形外，須委託管理業者，這一項也應列入計畫與預算。

購買公寓時，規約（規約，這棟樓自己的管理規則）可限制專有部分的用途，例如限居住用、禁止事業用；這類規約內容須在重要事項說明中說明。打算經營民泊者，出價前應先向仲介索取規約查閱。

不論哪種用途：取得後20日內要報告

外匯法（外国為替及び外国貿易法）上的非居住者，2026年4月1日起不問目的，取得日本房產後均須在20日內經日本銀行向財務大臣提出報告，自住亦同。何者屬於非居住者、如何提出，見主文〈買完之後，還要辦什麼？〉。

預算除了房價，還要算進哪些錢？

預算可分四段計算：簽約時先付的款項、取得時的稅費、使用貸款時增加的費用，以及買房後每年的持有成本。各項稅率的完整表格見主文；此處僅說明估算預算時須注意之處。

簽約時

手付金（手付金，簽約時交給賣方的款項）：向一般屋主購買時，法律未設上限，金額依契約約定；向業者本身購買時，例如建商直接銷售的新建公寓，不超過價格的20%。
印紙稅（印紙税）：在日本作成的買賣契約書原則上須繳納。2027年3月31日前作成、記載金額超過10萬日圓的契約書有減輕，例如契約金額超過1,000萬至5,000萬日圓為1萬日圓，另有其他級距。
仲介費：法律規定的是上限，可在簽訂媒介契約時先行議定。價格超過400萬日圓時，課稅事業者的上限可用「價格（不含消費稅）×3%＋6萬日圓，再加消費稅」快速估算；此為依官方分段比率推算的速算式，並非官方寫法。價格800萬日圓以下的物件，仲介事先說明並取得你同意時，課稅事業者的上限可提高至33萬日圓（含稅）。

取得時

登錄免許稅：土地1.5%、建物2%，自住符合條件的建物0.3%。
不動產取得稅（不動産取得税）：取得後由房產所在的都道府縣課徵，外國人和住在海外的人同樣適用。住宅和土地3%（2027年3月31日前），非住宅建物4%；2027年3月31日前取得的宅地，另有課稅基礎減半的特例。
司法書士報酬：由各司法書士自行訂定，須明示金額與計算方法，並與你議定。出價前可先請對方提供書面報價。
固定資產稅精算：當年的固定資產稅是否按期間分攤、如何計算，依買賣契約約定。

登錄免許稅與不動產取得稅，原則上依固定資產課稅台帳登錄的價格（評價額）計算，而非成交價。因此無法直接以成交價乘以稅率；出價前可請仲介或司法書士協助估算。

用貸款時

抵押權設定登記的登錄免許稅：借款金額的0.4%，個人自住住宅符合條件為0.1%（2027年3月31日前）。

買了以後

固定資產稅（固定資産税）：每年由1月1日登記為所有人者繳納。在房屋所在的市町村沒有住所等的屋主，須選定納稅管理人並向市町村長申告；市町村長認定不影響徵收者，可免選定。
公寓的管理費與修繕積立金：重要事項說明須告知管理費金額、修繕積立金的規約與已積存金額；依國土交通省的解釋，有滯納時也須告知金額。

修繕積立金（修繕積立金，長期修繕基金）的積存方式不只一種。國土交通省的指引提到，有初期壓低、之後分段調高的段階增額積立方式，也有購入時收取修繕積立基金的做法。因此編列預算時不宜只看現在每月的金額，出價前可先向仲介索取這些數字。

要不要貸款、向誰借，為什麼要先決定？

因為能否取得貸款、向誰申請，決定了契約須載明哪些內容，也決定預算中是否須計入抵押登記的費用。外國人可使用哪些管道，取決於身分與用途。

Flat 35：住宅金融支援機構的 Flat 35（【フラット35】）只接受日本國籍、永住者與特別永住者申請。申請時須未滿70歲（另有例外）；還款負擔率（年收入中用於還款的比例）年收400萬日圓未滿者須在30%以下，400萬日圓以上者須在35%以下。
Flat 35 的用途限制：僅限用於本人或親屬居住的住宅，不得用於出租等投資用途。機構會定期確認實際居住情形，發現用於投資等目的以外的用途時，須一次清償全額；外國籍申請人事後被發現不符合資格者，也須一次清償。
民間銀行：民間銀行對外國人、非居住者的房貸（按揭）條件，目前查無官方統一標準，須逐家向銀行確認。沒有永住資格或住在海外的人，出價前應先向擬申請的銀行問清楚；各銀行自己公開的條件，見外國人在日本可以做房貸嗎？永住、工作簽與非居民買家的差異。

貸款特約要寫什麼？

依業界說明，貸款特約（ローン特約）是指貸款全部或部分未獲核准時，可解除契約並退還已付手付金的約定。約定時須寫明申請的金融機構、借款金額、核准期限，以及未獲核准時的處理方式。

法律並未規定每份契約均須有此項約定。因此向哪家申請、借款多少，須在出價前確定，簽約時才能寫入。

使用貸款也會多一項文件。一般來說，單純取得所有權的買方，提交的是住所證明；如果同時以該物件辦理房貸抵押登記，一般會需要印鑑證明或替代文件。實際須備哪些文件，簽約前應向司法書士確認。

用現金，錢怎麼進日本？

外匯法上屬於居住者的買方，從海外匯入購屋款，單次超過3,000萬日圓相當額時，須事後提出支付等報告。外匯法上的非居住者，免除此項報告義務。

外匯法上，外國人原則上推定為非居住者；在日本國內的事務所工作，或入境後已滿6個月的人，推定為居住者。

選區時，用途會讓你多看什麼？

選擇哪一區，取決於你的用途與物件本身，本文不做區域比較。與用途相關的，有兩件事可在出價前先行查詢：

想做民泊：各地可透過條例限制區域與期間，應先確認該區能否經營。
在意水災風險：進行重要事項說明時，仲介或業者須指出物件在市町村公布的水害危險地圖（ハザードマップ）上的位置。不在浸水想定區域內，不代表沒有水害風險。如想在出價前查看，可先查閱物件所在市町村公布的地圖。

聽到這些說法，先停一下

「度假屋也可以用自住的稅率」：0.3%須自己居住，並於申請登記時附上市町村的證明書；以目黑區為例，申請證明還須附上住民票影本。
「外國人也能用 Flat 35」：僅限日本國籍、永住者與特別永住者，且限本人或親屬居住。
「自住就不用向財務省報告」：2026年3月31日以前取得者，報告對象為投資目的等；4月1日起改為不問目的，自住也須報告。
「民泊一年可以做180天」：180日是住宅宿泊事業的上限，各地條例可進一步限制區域與期間，公寓規約也可限制用途。
「稅費用成交價算就好」：登錄免許稅與不動產取得稅原則上依評價額計算。
「買下來就能自己住」：附有普通租約的物件，不得僅因屋主變更即要求房客遷出。

想清楚之後，下一步怎麼走？

三件事均有答案後，即可委託仲介、簽訂媒介契約（媒介契約，委託仲介介紹物件、促成買賣的契約，須以書面訂立），開始出價。出價、重要事項說明與簽約的細節，見日本買房合約流程：申込、重要事項說明、売買契約與手付金。

遇到以下情況，應先確認清楚，再出價：

打算使用貸款，但尚無任何一家金融機構確認你可以申請。
打算經營民泊，但尚未確認當地條例與公寓規約是否允許。
打算自住並適用0.3%的稅率，但不確定登記時能否取得市町村的證明書。
看中的物件有房客，而你打算自己居住。

想釐清自己的情況

用途、預算或付款方式尚未確定？可以先把你的想法告訴宅點。

問問宅點

日本買房前的準備問答 FAQ

外國人在日本買樓，可以申請房貸（按揭）嗎？

取決於貸款機構。Flat 35 只接受日本國籍、永住者與特別永住者，且限本人或親屬居住的住宅。民間銀行的條件，目前查無官方統一標準，出價前應先向銀行確認。

買日本物業做民泊，一年可以經營幾天？

住宅宿泊事業的住宿日數一年不超過180日，經營前須向都道府縣知事等申報。各地可透過條例進一步限制區域與期間，公寓規約也可限制用途；經營旅館業則須另行取得許可。

買來度假的房子，登記稅率可以用自住的0.3%嗎？

目前沒有適用的方式。0.3%限個人自己居住的住宅，須於申請登記時附上市町村的證明書；以東京都目黑區為例，申請證明還須附上住民票影本。度假用途的建物按一般稅率2%計算。

資料說明

本文資料查核日期為2026年9月30日，依據是日本現行法令、主管機關與地方政府的說明文件，以及部分專業團體的解說。
以下結論由官方文件歸納而來，官方並未直接寫明：不自住的海外買方沒有適用住宅用家屋稅率減輕的方式（查核租稅特別措置法與東京都目黑區的證明要件）；民間銀行房貸沒有官方統一標準（僅查到住宅金融支援機構 Flat 35 的條件，未查各銀行）；買方是否需要印鑑證明（不動產登記規則條文交叉解讀）；普通租約不得僅因屋主變更而終止（民法第605條之2與借地借家法第28條組合）；固定資產稅精算由當事人約定（神戶市的說明）。仲介費的「3%＋6萬日圓」是依國土交通省報酬告示的分段比率推算的速算式。
貸款特約的內容來自不動產適正取引推進機構的解說，司法書士報酬的說明來自日本司法書士會連合會，均非法律條文。住宅用家屋證明的要件以東京都目黑區為例，其他市區町村的規定可能不同。
本文沒有區域比較的資料，也沒有查核各地民泊條例的內容、住宅宿泊事業與旅館業以外的短期住宿制度，以及各民間銀行的貸款條件。
住宅用家屋與抵押權的登錄免許稅減輕、不動產取得稅3%、印紙稅減輕到2027年3月31日，土地的登錄免許稅減輕到2029年3月31日，之後是否延長，取決於屆時的稅制修正。租金扣繳的稅目自2027年分起改為所得稅、防衛特別所得稅及復興特別所得稅，國稅廳說明合計稅率不變，仍為20.42%。