日本買房合約流程：申込、重要事項說明、売買契約與手付金

本文是宅點百科「日本置產」中「交易流程」系列的一篇，回答在日本買房，從出價到簽訂買賣契約之間會經過哪些步驟。完整買房流程見主文日本買房流程怎樣走？從看房、出價、重要事項說明到過戶登記。

在日本買房，從出價到簽約依序分為三步。每一步均有對應的文件，也關係到你能否退出交易：

出價：透過仲介提出購買申込（申込み），表明擬以多少價格購買。提交的文件一般稱為買付證明書（買付証明書）。
簽約前：聽重要事項說明（重要事項説明）。仲介或業者須在簽約前，以書面向你說明物件與交易條件。
簽約：簽訂買賣契約（売買契約），同時支付手付金（手付金），即簽約時先交給賣方的款項。

手付金支付多少、簽約後能否反悔、有無冷卻期，均取決於賣方是誰。向一般屋主購買，與向不動產業者本身購買，適用的規則不同。日本置產從看房到登記的完整流程，見日本買房流程怎樣走？從看房、出價、重要事項說明到過戶登記。

為什麼出價到簽約這一段最容易卡住？

這一段須閱讀兩份日文文件，可能還須支付兩筆款項：出價時的申込金，以及簽約時的手付金。款項付出後能否取回，每一步的答案均不相同。

更容易混淆的是，規則會隨賣方身分而改變。「手付金最多20%」「簽約後8天內可以退」這類說法，僅在業者自己擔任賣方時才成立；向一般屋主購買中古屋，兩者均不適用。

先講答案：每一步還能不能退出？

出價後：買付證明書一般不視為契約，申込金依業界解釋會退還。然而，如果交涉已進展到對方有理由相信會成交，此時才毀約，可能須負賠償責任。
聽完重要事項說明、尚未簽約：契約尚未成立。說明書中有看不懂，或與口頭說法不同之處，此時即可提出。
簽約並付手付金後：在對方開始履行契約前，你可以放棄手付金解約。向一般屋主購買時，契約可另訂「手付解除期日」，過了該日即不得再以此方式解約。
再往後才反悔：依契約的解除與違約金條款處理。貸款未獲核准時，取決於契約中有無貸款特約。
向業者本身買：手付金不得超過價格的20%，限制你放棄手付金解約的約定無效；符合條件時，另有8日的冷卻期。

出價時交的文件和錢，算不算數？

買付證明書不屬於契約，但出價並非完全不負責任。

買付證明書沒有法定格式：目前法律未規定其格式與效力。依業界解說，這份文件會寫明物件、價格與購買意願；一般認為僅提交買付證明書時，買賣契約尚未成立。
太晚毀約可能要賠償：如果交涉已進展到對方有理由相信會成交，此時才毀約，可能被認定有「契約締結上的過失」，須負賠償責任。
申込金會退：出價時如果支付了申込金，依業界解釋，該款項屬於預り金（業者暫收的款項），即使因自己的原因取消，也會退還。法律也禁止仲介等業者在你撤回申込時，拒絕退還已收的預り金。
付之前先確認：上述規定約束的對象是業者。付款前應先問清楚款項交給誰、收據上如何記載。

重要事項說明書，簽約前要看哪幾項？

先確認賣方是誰，再查看與你的付款及退出方式相關的幾項。

重要事項說明由宅地建物交易士（宅地建物取引士，仲介或業者這一方負責說明的專業人員）進行，說明時須出示交易士證。法律只要求在買賣契約成立前完成，並未規定須提前幾天；如需時間閱讀，可請仲介先提供說明書。經仲介或向業者購買時才有此程序；個人之間不經業者直接買賣，則不適用。

賣方是誰：是一般屋主，還是宅地建物交易業者（宅地建物取引業者，經營不動產買賣、仲介的業者）本身。說明書上的賣方，決定後續適用的手付金規則。
價款以外須收付的款項：金額與用途。
契約解除、違約金或損害賠償的預定：簽約後反悔須付出什麼代價，見這幾項。
手付金等的保全措施：業者自己擔任賣方、收取手付金等款項時，說明所採取的措施。
貸款：仲介斡旋貸款時，說明貸款內容，以及貸款不成立時的處理方式。
物件不符合契約時：是否投保保險或採取其他擔保措施。業者自行銷售的新建住宅須有瑕疵保險或供託，這一項會說明採取了哪一種。

說明書還會記載物件本身的事項，例如登記的權利、法令限制、公寓的管理費與修繕積立金，以及中古屋是否做過建物狀況調查。法律列的是最低限度的事項，視情況還可能有其他須說明的事項。這些項目如何判讀，見日本買房前的 Due Diligence：產權、管理費、修繕與租約狀態。

人在海外，可以收電子版、線上聽說明嗎？

可以，但兩者均須取得你的同意，也可以只選擇其中一項。

電子版說明書：業者須先告知使用哪一種電子方式，再以書面或電子方式取得你的同意。電子版仍須有宅地建物交易士記名。同意後如果改變主意，只要以書面等方式表示不需要電子版，業者即不得再以電子方式提供。
線上說明：國土交通省的運用規則要求同時符合四個條件，線上重要事項說明（ITを活用した重要事項説明）才等同面對面說明：
雙方能清楚看到文件、聽到聲音，且可以即時對話。
事先將交易士記名的說明書與附件交給你，亦可電子提供。
開始前，交易士確認你能一邊看文件一邊聽取說明，且影像與聲音均正常。
交易士出示交易士證，並確認你在畫面上看得到。

說明途中如果看不到影像或聽不到聲音，須立即中斷。

兩者分開選：收取電子版不必同時採用線上說明，採用線上說明也不必同時收取電子版。你仍可選擇紙本與面對面說明。

簽約時，契約書面會寫什麼？

買賣契約成立後，仲介或業者須及時交付書面，由宅地建物交易士記名；經你同意，也可以電子提供。這份書面須記載：

雙方的姓名與住址、物件
中古屋：雙方確認過的結構主要部分等狀況
價款金額，以及付款的時期與方法
交屋時期、所有權移轉登記的申請時期

有約定時才記載的事項包括：價款以外的款項、契約解除、違約金、貸款不成立時的處理、天災等不可抗力的損害由誰負擔、物件不符合契約時的責任或保險等措施，以及稅捐的負擔。簽約前，應將這份書面與重要事項說明書對照一次，確認手付金、解除與違約金的條件是否一致。

紙本契約書原則上須繳納印紙稅（印紙税），金額依契約書記載的金額而定。2027年3月31日前作成、記載金額超過10萬日圓的契約書有減輕，例如：

超過500萬至1,000萬日圓：5千日圓
超過1,000萬至5,000萬日圓：1萬日圓
超過5,000萬至1億日圓：3萬日圓
超過1億至5億日圓：6萬日圓

另有其他級距。國土交通省給消費者的說明也提到，電子契約不課印紙稅。

簽約時，仲介或業者也須依犯罪收益移轉防止法（犯罪による収益の移転防止に関する法律）確認你的身分與交易目的。經仲介或業者購買的買方均須接受此項確認，並非僅針對外國人。

手付金要付多少？

賣方為一般屋主時，目前法律未設上限，金額由雙方在契約中約定。賣方為業者本身時，手付金不得超過價格的20%。

業者自己擔任賣方的情形，包括建商直接銷售的新建公寓，也包括業者購入中古屋後再轉售。是否為業者本身，以重要事項說明書上的賣方為準。

向業者本身購買，另有一道保護：手付金等超過門檻時，業者須先辦理保全措施才能收取。此處的手付金等，是指簽約後、交屋前支付，且會計入房價的款項，包括手付金。

尚未完工的物件（例如預售公寓）：合計超過價格的5%，或超過1,000萬日圓
已完工的物件：合計超過價格的10%，或超過1,000萬日圓

保全措施包括由銀行等出面擔保，或投保保險等；已完工的物件另可交由指定的保管機關保管。業者應辦而未辦時，你可以不支付手付金等款項。已為你辦妥所有權移轉登記等情形，則無須保全。

簽約後想反悔，什麼時候還可以、要付出什麼？

取決於兩件事：當下處於哪個時點，以及賣方是誰。下表依時間順序排列。

時間點	賣方是一般屋主（經仲介）	賣方是業者本身
出價後、簽約前	買付證明書一般不視為契約；申込金依業界解釋會退還；交涉已深入才毀約，可能須賠償	同左；在業者事務所等以外的地方申込，還可以書面撤回（冷卻期）
簽約後、對方開始履行前	可以放棄手付金解約；契約可另訂手付解除期日，過了該日即不得以此方式解約	可以放棄手付金解約，限制此點的約定無效；符合冷卻期條件時，從收到書面告知起8日內可以書面解除，業者不得請求賠償或違約金
對方已開始履行，或過了手付解除期日	不得再放棄手付金解約；如須解約，依契約的解除與違約金條款處理	對方開始履行後，不得再放棄手付金解約；如須解約，依契約的解除與違約金條款處理
貸款未獲核准	契約有貸款特約時，依業界說明可以解除，手付金退還	同左
交屋後發現物件的種類或品質不符合契約	知道後1年內通知賣方，可以請求修補、減價、賠償或解除；契約可縮短期間或免除責任，但賣方明知不告者不得免責	通知期間最短只能約定為交屋後2年，比民法更不利的約定無效

放棄手付金解約，是怎麼運作的？

此規則是雙向的。你放棄已付的手付金，即可解約；賣方如要解約，則須將手付金的兩倍實際交付給你。兩者均只能在對方開始履行契約之前行使。

什麼行為屬於「開始履行」，法律條文並未列出，須視具體情況判斷。從簽約到付清尾款、交屋，一般相隔數週到數個月；準備放棄手付金解約時，應先向仲介或專業人士確認對方進行到哪一步。仲介或業者不得無正當理由，拒絕或妨礙你放棄手付金解約。

向一般屋主買：依業界解釋，民法這條規則可以透過契約變更，例如約定手付解除期日（手付解除期日），過了該日即不得再放棄手付金解約。沒有特別約定時，手付金視為可用於解約的手付。
向業者本身買：不論契約如何稱呼這筆款項，均視為可用於解約的手付，對你不利的相反約定無效。業者不得以手付解除期日縮短你的期限。

過了這個時點再反悔呢？

賣方開始履行後，即不得再以放棄手付金的方式解約；之後如何解除、是否須支付違約金（違約金），依契約約定與具體情況而定（依業界說明）。違約金如何計算，依契約的違約金條款；有此項約定時，重要事項說明書與契約書面均須記載。

貸款沒核准，手付金拿得回來嗎？

取決於契約有無貸款特約（ローン特約）。依業界說明，此項約定有兩種寫法：貸款未獲核准時契約無條件解除（白紙解除），或保留你解除契約的權利。兩種均不屬於放棄手付金解約，也不屬於違約，已付的手付金會退還。

法律並未規定每份契約均須有此項約定。約定時須寫清楚四件事：申請的金融機構、借款金額、核准期限，以及未獲核准時的處理方式。

冷卻期，誰可以用？

僅限向業者本身購買時適用。向一般屋主購買，不論在何處申込或簽約，均無冷卻期（クーリング・オフ）。

地點：在業者的事務所、案內所等以外的地方申込或簽約。你自行要求在住家或公司聽取說明者，該處也視為事務所等；在事務所申込、之後在外簽約者，也不適用。
期限：業者須以書面告知你可以撤回，以及撤回的方法；自告知當日起算，8日內有效。
方法：以書面撤回，書面發出時即生效。
效果：業者不得向你請求賠償或違約金，須盡速退還已收的手付金等款項。
結束：已交屋且付清全部價款者，不得再撤回。

交屋後才發現問題呢？

此時不屬於反悔，而是物件不符合契約，適用契約不適合責任（契約不適合責任）。依民法，你可以請求修補；你訂定相當期間催告後仍未修補，可以依不符合的程度請求減價，也可以請求賠償或解除契約。

物件的種類或品質不符合契約時，前提是在知道問題後1年內通知賣方。這1年自你知道問題時起算，並非交屋後1年；賣方交屋時明知、或因重大過失而不知者，不受此期限限制。向一般屋主購買時，契約可縮短期間或約定不負責任，因此須確認契約如何記載。

例子：向一般屋主買中古公寓，用貸款付款

住在台中的李先生看中東京一間中古公寓，賣方為一般屋主，透過仲介出售。他打算向日本的金融機構申請貸款。

出價：他提交了買付證明書，也支付了申込金。此時改變主意，依業界解釋申込金會退還；但如果交涉已進展到賣方有理由相信會成交，此時才毀約，可能須賠償。

簽約：契約寫明手付金金額、手付解除期日，以及貸款特約的金融機構、借款金額與核准期限。

手付解除期日前、賣方尚未開始履行：他如想取消，可以放棄手付金解約；賣方如想取消，須支付手付金的兩倍。

過了手付解除期日：他不得再以放棄手付金的方式解約，須依契約的解除與違約金條款處理。

貸款在核准期限內未獲核准：依貸款特約解除，手付金退還。

他要做的是：簽約前在契約上找出三個日期，即手付解除期日、貸款核准期限與交屋時期，並確認三者的先後順序。

聽到這些說法，先停下來確認

「日本手付金最多20%」：僅在業者自己擔任賣方時成立。向一般屋主購買，法律未設上限。
「簽約後8天內都可以退」：冷卻期僅適用於業者自己擔任賣方，且在事務所等以外的地方申込或簽約的情形。
「中古屋就是向屋主買」：業者也可能購入中古屋再轉售。須以說明書上的賣方為準。
「申込金不退」：依業界解釋，申込金屬預り金，會退還；業者也不得拒絕退還預り金。
「賣方保固1年」：民法的1年是自你知道問題時起算的通知期限，且向一般屋主購買時，契約可縮短或免除。

下一步怎麼判斷？

簽約前，應先確認你能回答以下幾個問題：

說明書上的賣方是一般屋主，還是業者本身？
手付金多少？有無手付解除期日，是哪一天？
違約金如何計算？
使用貸款時，契約有無貸款特約，金融機構、金額、核准期限與未獲核准時的處理是否均已寫清楚？
向業者本身購買時，如手付金等超過門檻，保全措施為何？冷卻期是否適用？

遇到以下情況，應先暫停：說明書或契約書面的條件與口頭說法不一致；業者本身擔任賣方、手付金等超過門檻，卻未說明保全措施；看不懂解除或違約金條款。簽約後的交割、登記與買後申報，請回到日本買房流程怎樣走？從看房、出價、重要事項說明到過戶登記。

想釐清自己的情況

合約條件看不懂，或不確定自己適用哪一套規則，可以先問問宅點。

問問宅點

日本買房合約問答 FAQ

日本買樓（買房）時，申込金和手付金有什麼不同？

申込金於出價時支付，依業界解釋屬於業者暫收的預り金，取消也會退還。手付金於簽約時交給賣方，簽約後如要以其解約，須放棄該筆款項；向一般屋主購買時，可放棄手付金解約至哪一天，依契約約定。

向業主（屋主）買中古屋，簽約後有冷卻期嗎？

沒有。冷卻期僅適用於宅地建物交易業者自己擔任賣方，且在事務所等以外的地方申込或簽約的情形。中古屋也可能由業者購入再轉售；是否為業者，以重要事項說明書上的賣方為準。

重要事項說明可以和簽約排在同一天嗎？

法律只要求在買賣契約成立前完成，並未規定須提前幾天。如需時間閱讀，可請仲介提前提供說明書；如果採用線上說明，說明書本來就須事先交給你。

名詞小詞典

購買申込（申込み）：向賣方表明擬以多少價格購買的出價。
買付證明書（買付証明書）：出價時提交的文件，法律未規定格式，一般認為不等於契約。
預り金（預り金）：業者暫收的款項，你撤回申込時業者不得拒絕退還。
重要事項說明（重要事項説明）：簽約前由宅地建物交易士交付書面並說明的法定程序。
宅地建物交易士（宅地建物取引士）：負責重要事項說明的專業人員，說明時須出示交易士證。
宅地建物交易業者（宅地建物取引業者）：經營不動產買賣、仲介的業者。
買賣契約（売買契約）：買賣雙方約定價款、交屋與登記時期等的契約。
手付金（手付金）：簽約時交給賣方的款項，在對方開始履行前可用於解約。
手付解除期日（手付解除期日）：契約約定的日期，過了該日即不得再放棄手付金解約。
違約金（違約金）：契約約定於解約或違約時須支付的金額，計算方式依契約條款。
貸款特約（ローン特約）：貸款未獲核准時可以解除契約、退還手付金的約定。
冷卻期（クーリング・オフ）：向業者本身購買、在事務所等以外申込或簽約時，可以書面撤回的制度。
契約不適合責任（契約不適合責任）：交付的物件不符合契約時，賣方須負的責任。
印紙稅（印紙税）：紙本契約書依記載金額繳納的稅。

資料說明

本文資料查核日期為2026年9月30日，依據是日本現行法令（宅地建物取引業法及其施行令、施行規則、民法、住宅瑕疵擔保履行法）、國土交通省與國稅廳的說明文件，以及部分業界團體的解說。
以下結論由官方文件歸納而來，官方並未直接寫明：買付證明書沒有法定格式與效力（查核宅地建物取引業法及其施行令、施行規則全文）；賣方是一般屋主時沒有法定手付金上限，也沒有強制把手付金視為解約手付（第39條只規範業者自己擔任賣方，查核範圍為宅地建物取引業法第39條至第41條之2、第78條與民法第557條）。什麼行為算「開始履行」，民法條文沒有定義。禁止拒還預り金的規定約束的是業者；款項直接交給個人賣方的情形，本文沒有另外查核。
以下內容來自業界解說，並非法律條文：申込金屬預り金、買付證明書的性質與契約締結上的過失（不動產適正取引推進機構、全日本不動產協會刊登的律師解說，後者刊於2016年）；手付解除期日、過了時點之後的解除與違約金依契約而定，以及貸款特約的兩種寫法與約定事項（不動產適正取引推進機構）。線上重要事項說明的四個條件出自國土交通省《宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方》，並非法律條文本身。電子契約不課印紙稅，出自國土交通省給消費者的說明，稅務細節以國稅廳為準。簽約到交割的時間，取自東京都2021年的消費者說明。
印紙稅的減輕適用於2027年3月31日前作成、記載金額超過10萬日圓的契約書，之後是否延長，取決於屆時的稅制修正。