日本房產過戶登記怎樣完成？司法書士、登記費與交割流程

本文是宅點百科「日本置產」中「交易流程」系列的一篇，回答簽約之後交割與過戶登記如何完成，寫給已經簽約、在日本置產走到最後一步的人。從看房到買後申報的完整流程，見主文日本買房流程怎樣走？從看房、出價、重要事項說明到過戶登記。

交割（決済）當天，到場的司法書士（司法書士，受委託代辦登記的法律專業人員）會先確認登記所需的文件與資訊是否齊全，你才付清尾款；賣方收到價款後交屋（引渡し），並為你申請所有權移轉登記。登記時須繳納登錄免許稅（登録免許税）：土地為1.5%（2029年3月31日前），建物為2%；自住且符合條件的住宅建物可降為0.3%（2027年3月31日前取得）。司法書士的報酬沒有統一價格，由各事務所自訂，並與你議定。

登記時還須提交哪些資料，取決於你的情況：住在國外的外國人，須附海外住址證明；外國人的羅馬字姓名會記錄在登記上；在日本沒有住所的所有人，須登記國內聯絡人（沒有者可申報「無」）。2026年10月5日起，申請登記成為所有人者均須申報國籍等。

為什麼到了交割這一步，還會讓人不安？

款項先付出，所有權須登記後才能對外主張：未完成登記，你即無法對第三人主張自己是所有人；買賣契約在你與賣方之間仍然有效。
替你辦登記的不是仲介：仲介依媒介契約受託處理的是買賣本身；登記屬於相關手續，可委託司法書士代辦。
住在海外的所有人，登記時須多備幾項資料：相關要求自2024年4月1日以來陸續新增，2026年10月5日起還須申報國籍（見〈住在海外或不是日本國籍，登記時多了什麼？〉）。

交割那天，事情照什麼順序發生？

一般是先確認、再付款、最後送件。這是地方政府與司法書士團體說明的一般做法，並非法律規定的程序；實際安排以你的契約與司法書士的說明為準。

交割日之前：備妥尾款，以及契約約定的固定資產稅（固定資産税）等精算金。登錄免許稅與司法書士報酬須支付多少，應先請司法書士列出金額與計算方法。
司法書士確認文件：到場的司法書士確認所有權移轉、塗銷賣方原有抵押權（抵当権）等所需的文件與資訊。依司法書士團體的說明，司法書士也須確認當事人為本人、確有買賣的意思，以及買賣的標的物。
你付清尾款：確認完成後才付款。文件不齊或資訊無法確認時，交割延期。
交屋與送件：賣方收到價款後交屋，並為你申請所有權移轉登記。依司法書士團體的說明，司法書士會將塗銷舊抵押權、所有權移轉、新抵押權設定等一連串手續，依序一併向法務局送件。
登記完成：法務局將新的登記識別情報（登記識別情報，你日後自己申請登記時用來確認身分的一組符號）通知你。

為什麼要在同一個場合確認完畢才付款？因為登記是你對外主張所有權的依據。目前法律並未規定買賣後須在多久內辦理移轉登記，但自住的稅率減輕要求取得後1年內登記；在東京都，取得後30日內申請登記者，不動產取得稅原則上無須另行申告（見下文）。

司法書士在這一天替你做什麼？

司法書士代理你申請登記、準備送交法務局的文件，並在交割現場把關。法律並未強制委託司法書士，你本人也可以申請。

法定業務：受委託代理登記申請，製作向法務局提出的文件。
確認你的身分與交易目的：代辦買賣登記的司法書士，須依犯罪收益移轉防止法（犯罪による収益の移転防止に関する法律）確認你的身分、交易目的與職業，但不確認資產與收入。
收齊賣方的文件：登記原則上由你與賣方共同申請。賣方須提供自己的登記識別情報；以書面申請時，還須附上3個月內的印鑑證明（印鑑証明書，證明印章已向政府登錄的文件）。
你是否須提交印鑑證明：單純取得所有權的買方，一般提交的是住所證明；如果同時以該物件辦理房貸抵押登記，一般會需要印鑑證明或替代文件。實際須備哪些文件，簽約前應向司法書士確認。

司法書士報酬由各司法書士自由訂定。依日本司法書士會連合會的會則，司法書士須明示金額、計算方法與各項費用，經你同意後決定。取得報價時，將登錄免許稅、報酬與其他費用分開列示，較易核對。

登記要花哪些錢？哪些在交割當天，哪些之後才來？

交割當天前後須支付的，主要是登錄免許稅、司法書士報酬與固定資產稅精算金；不動產取得稅則在取得之後，由房產所在的都道府縣另行課徵。登錄免許稅與不動產取得稅原則上以固定資產課稅台帳登錄的價格（評價額）計算，不是以成交價計算；抵押權的登錄免許稅則以借款金額計算。

項目	時點	計算方式	減輕措施到期日
登錄免許稅：土地所有權移轉	過戶登記	評價額×1.5%（原為2%）	2029年3月31日
登錄免許稅：建物所有權移轉	過戶登記	評價額×2%；個人自住住宅符合條件為0.3%	0.3%限2027年3月31日前取得
登錄免許稅：抵押權設定（用房貸時）	過戶登記時一併辦	借款金額×0.4%；個人自住住宅的購屋貸款符合條件為0.1%	0.1%限2027年3月31日前取得的自住住宅，並在取得後1年內登記
司法書士報酬與各項費用	依與司法書士的約定	各事務所自訂，須明示金額、計算方法與各項費用	不適用
固定資產稅等精算金	交割	是否分攤、如何計算，依買賣契約約定	不適用
不動產取得稅（不動産取得税）	取得之後	住宅與土地為評價額×3%，非住宅建物4%；宅地的課稅標準減半	3%與宅地減半到2027年3月31日

表中為買賣取得的情形；繼承、贈與等取得方式另有規定，此處未列。

自住的0.3%，海外買方用得上嗎？

目前不住在日本、購買用於度假或出租的人，沒有適用此項減輕的方式，建物按2%計算。0.3%僅適用於個人購買供自己居住的住宅，且僅減輕建物部分，土地仍按1.5%。

條件包括樓地板面積50平方公尺以上、取得後1年內登記，並於申請登記時附上房屋所在市町村等出具的住宅用家屋證明（住宅用家屋証明）；登記後才補交者，不得適用。以東京都目黑區為例，公寓須為耐火或準耐火建築物，中古屋須為1982年1月1日以後建築（更早者須另附耐震基準適合證明書等），申請此證明時須附住民票影本。尚未入住者，須另交申立書，以及說明現住房屋如何處理、為何入住晚於登記的文件；入住晚於登記時，目黑區以申立書認可的入住期間原則上為2週以內。

能否適用自住減輕，取決於你在登記前後能否實際遷入，並取得住民票與市町村的證明；如不確定，可以把情況告訴問問宅點。

交割之後才來的稅

不動產取得稅：以東京都為例，取得後30日內須向都稅事務所申告；30日內已申請登記者，原則上無須申告。2026年4月1日以後取得者，課稅標準土地未滿16萬日圓、買賣取得的建物未滿34萬日圓，不課稅。其他道府縣的規定可能不同。
固定資產稅：由每年1月1日登記為所有人者繳納。年中購買時，當年的稅由1月1日的登記名義人繳納；你與賣方之間如何分攤，依契約的精算條款。

住在海外或不是日本國籍，登記時多了什麼？

共多出五件事。前三件自2024年4月1日起適用，住址變更義務自2026年4月1日起，國籍申報自2026年10月5日起。

海外住址的證明：住在國外的外國人成為所有人時，須附本國或居住國政府出具的住所證明；或本國或居住國公證人認證的宣誓供述書（宣誓供述書，本人宣誓陳述內容、經公證人認證的文件）加護照影本。外文文件須附譯文。你所在地的哪一份文件會被接受，法務省的說明並未列出，應先與司法書士確認。
羅馬字姓名：外國人成為所有人時，羅馬字姓名（ローマ字氏名）會一併記錄在登記上。沒有日本住民登錄、持有護照的人，可以護照影本證明，且護照須在登記受理當天仍然有效；護照即將到期者，交割前應先確認效期。
國內聯絡人：在日本沒有住所的所有人，須登記一位國內聯絡人（国内連絡先となる者）的姓名、住址等；沒有者可以申報「無」。聯絡人可為個人或法人，官方預想的是不動產相關業者、司法書士等；聯絡人的承諾書和印鑑證明由聯絡人那一方準備。
國籍：2026年10月5日起申請登記成為所有人時，須一併申報國籍等，住在海外亦同，證明文件例如護照影本。官方說明的「國籍等」包括「台灣」這類地域名稱。記錄的國籍由法務局內部保有，不屬於登記公開的內容；未申報時，登記官會要求補正。
之後搬家要自己辦：所有人的地址或姓名變更後，須在2年內辦理變更登記；無正當理由而未辦理，可能被處5萬日圓以下的過料（過料，一種金錢處罰）。住在海外的所有人不在法務局依職權代辦的範圍內，須自行申請。

國內聯絡人並非固定資產稅的納稅管理人（納税管理人，代你處理稅務的人）。兩者屬於不同的制度，辦妥其中一項，不代表另一項也已辦妥。各份文件的要件與替代方法，見外國人買日本房產需要準備哪些文件？身分、地址、印章與資金證明。

例子：交割日落在2026年10月5日以後的海外買方

住在高雄的王先生購入東京一間中古公寓，打算來日本度假時使用，不辦理房貸，交割日訂在2026年10月下旬。他在日本沒有住所。

交割前：備妥尾款與契約約定的固定資產稅精算金，請司法書士先列出報酬的金額、計算方法與各項費用。

登記文件：住所證明（政府出具，或公證人認證的宣誓供述書加護照影本，附譯文）、登記受理當天仍有效的護照影本（證明羅馬字姓名）、國內聯絡人資料或申報「無」。交割日在10月5日以後，還須申報國籍。他沒有辦理房貸抵押登記，一般提交的是住所證明。

登錄免許稅：他並非遷入自住，建物按評價額的2%，土地按1.5%。

取得之後：東京都的不動產取得稅，30日內已申請登記者，原則上無須另行申告；稅額按評價額計算，住宅與土地為3%（2027年3月31日前）。

以後：在台灣搬家時，須在2年內自行辦理住址變更登記。

他要做的是：交割前與司法書士核對文件清單與費用明細，並確認交割日是否落在10月5日以後。

哪些情況要特別小心？

文件不齊，交割會延期：海外的住所證明須在當地向政府或公證人取得，外文還須附譯文。應提早準備，並先請司法書士確認。
賣方也住在海外：賣方在國外無法取得印鑑證明時，依法務省的說明，可改附日本領事作成的署名證明（署名証明）；距離在外公館甚遠等情形，也可使用外國公證人的署名證明。外務省說明，日本在外公館的署名證明只發給日本國籍者，外國籍賣方須委託居住地的公證人辦理；業界解說另提到駐日大使館核發的簽名證明，或由本人在當地公證人面前簽名認證的宣誓供述書，作法可能因國籍而不同。應問清楚賣方的文件由誰準備、何時備齊。
賣方無法提供登記識別情報：賣方因故無法提供登記識別情報時，法律另有處理方式，由司法書士確認。
擬適用自住減輕，證明須於申請登記時附上：登記後才補交者，不得適用0.3%。

登記完成後，下一步看什麼？

妥善保管登記識別情報：它按每筆不動產、每位所有人分別設定，日後你出售房產時須提供，切勿外流。
自行查閱一次登記：任何人繳納手續費均可申請登記事項證明書（登記事項証明書），確認權利部甲區已記錄你為所有人。窗口申請600日圓；線上申請、郵寄收件520日圓，到登記所等窗口領取490日圓（2026年9月30日查核的金額，以法務局公布為準）。如只需在電腦上查看內容，可使用登記情報提供服務（登記情報提供サービス），但該服務不核發證明書。
外匯法報告：如果你是外匯法（外国為替及び外国貿易法）上的非居住者，取得後20日內須經日本銀行提出報告，細節見主文。

尚未簽約、想先釐清手付金、重要事項說明或整體順序者，可以回到主文從頭閱讀。

想釐清自己的情況

交割日、文件由誰準備、能否適用自住減輕，每個人的情況不同。把你的情況告訴宅點，宅點可以為你安排合適的專員協助。

問問宅點

日本房產過戶登記問答 FAQ

在日本買樓（買房）過戶，需要請司法書士嗎？

法律並未強制，你本人也可以申請登記。司法書士受委託代理登記、製作送交法務局的文件，並在交割現場確認文件後才讓你支付尾款；報酬由各事務所自訂，應先請對方說明金額與計算方法。

買來度假或出租的物業（房產），登錄免許稅可以用0.3%嗎？

目前沒有適用的方式。0.3%僅適用於個人自住的住宅建物，申請登記時須附市町村的證明，以目黑區為例還須附住民票影本；不自住時，建物按2%、土地按1.5%（2029年3月31日前）計算。

交割日在2026年10月5日以後，登記要多準備什麼？

須一併申報國籍等，住在海外亦同，證明文件例如護照影本。國籍資訊由法務局內部保有，不公開。住在國外的外國人須附的住所證明、外國人的羅馬字姓名，以及在日本沒有住所者須登記的國內聯絡人（或申報「無」），仍照舊準備。

名詞小詞典

交割（決済）：買方付清尾款的步驟。
交屋（引渡し）：賣方交付物件，並為買方申請所有權移轉登記。
司法書士（司法書士）：受委託代理登記申請、製作送交法務局文件的法律專業人員。
登錄免許稅（登録免許税）：辦理登記時繳納的稅。
登記識別情報（登記識別情報）：登記名義人日後自己申請登記時，用來確認身分的一組符號。
印鑑證明（印鑑証明書）：證明印章已向政府登錄的文件。
住宅用家屋證明（住宅用家屋証明）：市町村等出具、證明房屋符合自住住宅條件的文件，須於申請登記時附上。
不動產取得稅（不動産取得税）：取得房產後由都道府縣課徵的稅。
固定資產稅（固定資産税）：每年由1月1日的登記名義人繳納的持有稅。
宣誓供述書（宣誓供述書）：本人宣誓陳述內容、經公證人認證的文件。
羅馬字姓名（ローマ字氏名）：外國人姓名的拼音寫法，會一併記錄在登記上。
國內聯絡人（国内連絡先となる者）：在日本沒有住所的所有人登記的日本國內聯絡對象，可以申報「無」。
署名證明（署名証明）：證明簽名確為本人所簽的文件，在某些情形可代替印鑑證明。
登記事項證明書（登記事項証明書）：證明登記記錄內容的文件，任何人均可申請。
過料（過料）：一種金錢處罰。
納稅管理人（納税管理人）：所有人不在當地時，代為處理稅務的人。

資料說明

本文資料查核日期為2026年9月30日，依據是日本現行法令、主管機關與地方政府的說明文件，以及部分專業團體的解說；引用時依日文原文整理成中文。
以下結論由官方文件歸納而來，官方並未直接寫明：買賣後的移轉登記沒有法定申請期限（查核不動產登記法的申請義務與過料條文）；單純取得所有權的買方一般交住所證明、辦房貸抵押登記時一般會需要印鑑證明或替代文件（不動產登記規則條文交叉解讀）；不自住的海外買方沒有適用住宅用家屋稅率減輕的方式（查核租稅特別措置法與東京都目黑區的證明要件）；固定資產稅精算由當事人約定（神戶市與東京都的說明）。
以下內容來自專業團體或業界解說，並非法律條文：司法書士在交割現場的確認與一併送件、報酬的決定方式（日本司法書士會連合會及其研究所），外國籍賣方的簽名證明作法（不動產流通推進中心，2015年）。交割順序取自東京都2021年的消費者說明；住宅用家屋證明的要件以東京都目黑區為例，不動產取得稅的申告與免稅點以東京都為例，其他地方的規定可能不同。
登記時申報國籍自2026年10月5日起施行。住宅用家屋與抵押權的登錄免許稅減輕、不動產取得稅的減輕措施期限到2027年3月31日，土地的登錄免許稅減輕到2029年3月31日，之後是否延長，取決於屆時的稅制修正。登記事項證明書的手續費以查核日為準，日後可能調整。