外國人買日本房產需要準備哪些文件？身分、地址、印章與資金證明

本文是宅點百科「日本置產」中「交易流程」系列的一篇，回答外國人在日本買房須準備哪些文件。想先了解整個買房流程的讀者，可參考主文日本買房流程怎樣走？從看房、出價、重要事項說明到過戶登記。

外國人在日本買房，須準備的文件可分為四類：身分證明、住址證明、登記用的姓名與國籍資料，以及僅在特定情況下才需要的印鑑證明與資金文件。有日本住民票的人，可以住民票證明住址、以在留卡確認身分。沒有住民票的人，可以護照等文件確認身分；護照未記載住址時，還須另行證明住址。實際住在海外的人，登記時另須準備本國或居住國政府的住所證明，或公證人認證的宣誓供述書加護照影本。沒有住民票的人一般無法在日本登錄印鑑，需要印鑑證明時，須改用替代文件。

會要求你提供文件的對象有四個：仲介或賣方業者、辦理登記的司法書士、登記機關，以及使用貸款時的銀行。

為什麼每個人拿到的文件清單都不一樣？

因為文件清單取決於兩件事：你屬於哪一種買方，以及文件要交給誰。

先確認自己屬於哪一欄。在日本有住所的中長期在留者、特別永住者等外國人，會有住民票（住民票，市區町村的居民登記紀錄）；以觀光等短期入境的人則沒有。本文據此分為「有住民票的人」與「沒有住民票的人」兩欄。登記時須附海外住址文件的，是實際住在海外的人。

再確認文件須交給誰。仲介須確認你的身分，登記則需要住址、姓名與國籍資料。法律規定的資產收入確認僅適用於高風險交易；其他資金文件是業者或銀行自行的要求。

先看總表：有住民票和沒有住民票，各要準備什麼？

項目	有住民票的人	沒有住民票的人	要求方
身分確認	在留卡（在留カード）、特別永住者證明書等	護照等本人確認文件；不住在日本者，也可使用日本政府承認的外國政府等發行、記載住址的文件；護照未記載住址時，另行提供證明現住址的文件	仲介或賣方業者；司法書士
登記的住址證明	住民票	實際住在海外者：本國或居住國政府出具的住所證明，或當地公證人認證的宣誓供述書加護照影本；外文須附譯文	過戶登記
羅馬字姓名	須提供並附證明；外國人住民票上沒有羅馬字姓名者，可以不提供	含羅馬字姓名與照片頁、在登記受理日有效的護照影本	過戶登記
國內聯絡人	不適用	在日本沒有住所者：一位日本國內聯絡人，或申報「無」	過戶登記
國籍（2026年10月5日起）	載有國籍的住民票影本、在留卡影本等	護照影本等	過戶登記
自住的登記稅率減輕	登記時附市町村的證明書；以東京都目黑區為例，申請時附住民票影本	不住在日本、購買用於度假或出租者，目前沒有適用方式	過戶登記
印鑑證明	單純取得所有權一般不需要；以該物件辦理房貸抵押登記時，一般會需要，應先詢問司法書士；可在居住地登錄印鑑	同左；一般無法在日本登錄印鑑，需要時改用署名證明等替代文件	抵押權設定登記
資產與收入文件	法律僅對高風險交易、財產移轉超過200萬日圓時要求	同左	仲介或賣方業者；銀行另有自行的要求

以下逐項說明各份文件的條件與例外。

仲介確認身分時，要看哪些文件？

仲介會確認你的姓名、住址、出生年月日，並詢問買房目的與職業。這稱為交易時確認（取引時確認），是宅地建物交易業者（宅地建物取引業者，經營不動產買賣與仲介的業者）依犯罪收益移轉防止法（犯罪による収益の移転防止に関する法律），在買賣時須執行的程序。此程序並非僅針對外國人，日本人買房亦同。

交易目的由你自行申告，可以口頭說明，也可以勾選業者準備的清單。清單列出哪些選項，由業者自訂，法律並無規定。

可用的本人確認文件包括在留卡、特別永住者證明書，以及記載姓名與出生年月日的護照。設有有效期限的文件，出示當天須仍有效。不住在日本的外國人，也可使用日本政府承認的外國政府或國際機關發行、記載姓名、住址與出生年月日的文件。

護照沒有住址：護照仍可作為本人確認文件，但住址須以其他本人確認文件或補充文件另行證明。補充文件須為出示日前6個月以內者，或仍在有效期內。住在海外的人可使用哪一份文件，應先詢問仲介。
只是短期入境：即使在日本沒有住處，也不得省略住址確認。業者仍須確認你在本國或居住國的住址。
不見面確認：未記載住址、IC晶片也沒有住址資訊的護照，即使另附住址文件，也不得用於部分非面對面的確認方法。人在海外、打算遠距簽約時，應先詢問仲介將採用哪一種方式確認。

辦理登記的司法書士（司法書士，受委託代辦登記的法律專業人員）也須再進行一次交易時確認，確認你的身分、交易目的與職業，但不查核資產與收入。

登記要的住址證明，住在海外怎麼準備？

住在日本、有住民票的人使用住民票。住在海外的外國人登記為所有人時，2024年4月1日以後申請的登記，須從兩種文件中擇一準備：

本國或居住國政府出具的住所證明，例如相當於日本住民票的文件。
本國或居住國公證人認證的宣誓供述書（宣誓供述書，本人宣誓陳述住址等事項、經公證人認證的文件），加上護照影本。

外文文件均須附譯文。護照影本須在宣誓供述書作成日或登記受理日有效，並包含姓名、有效期間與照片頁；如果未與宣誓供述書合訂，須註明與原本相符，並由本人簽名或記名蓋章。

宣誓供述書原則上應找本國或居住國的公證人認證。僅在兩國均無公證制度、因病無法回國等不得已的情形下，才可改由日本公證人認證。沒有護照的人，另附上申書（上申書，向登記機關說明情況的書面）與其他本人確認文件的影本。

法務省的說明並未列出哪一份台灣或香港文件屬於第1種。你手上的文件能否使用，取決於國籍、居住國與登記要求，應先向司法書士確認；也可以把你的情況告訴問問宅點。

羅馬字姓名、國內聯絡人和國籍，要交什麼？

這三項均於過戶登記時一併提供。

羅馬字姓名（ローマ字氏名）：2024年4月1日起，外國人登記為所有人時，須提供羅馬字姓名並附證明；登記記錄會將羅馬字姓名與姓名一併記載。未登錄於日本住民基本台帳的人，可以護照影本證明：護照須在登記受理日有效，影本須包含羅馬字姓名、有效期間與照片頁，並註明與原本相符、由本人簽名或記名蓋章。護照即將到期者須留意這一點；有住民票的人應使用何種證明，請向司法書士確認。

可以不提供羅馬字姓名的例外有三種：以通稱名申請、外國人住民票上沒有羅馬字姓名，或由他人代位申請且難以提出證明。

國內聯絡人（国内連絡先となる者）：在日本沒有住所的所有人，登記時須登記一位國內聯絡人的姓名、住址等。聯絡人可為個人，也可為法人，例如不動產業者或司法書士；沒有適合人選時，可以申報「無」。聯絡人須準備承諾書，以及自己的印鑑證明（或電子簽章與電子證明書）。

國籍：2026年10月5日起，登記為所有人時須一併申報國籍，住在海外的人亦同。申報的是國籍所屬國，或法律規定的地域（例如「台灣」）；證明文件例如載有國籍的住民票影本、護照影本或在留卡影本。此項資料屬於內部保存資訊，不會在登記中公開。未申報時，登記官會要求補正；未補正時，即依所附文件能判明的國籍記錄。

要不要日本印章和印鑑證明？

取決於你是否同時辦理房貸。一般來說，單純取得所有權的買方，提交的是住所證明；如果同時以該物件辦理房貸抵押登記，一般會需要印鑑證明或替代文件。實際須準備哪些文件，簽約前應向司法書士確認。

印鑑證明（印鑑証明書）是證明印章已向市區町村登錄的文件。至於蓋章本身，日本法律規定，依法令須簽名蓋章的場合，外國人簽名即可。

有住民票：以東京都港區和橫濱市為例，外國人在當地有住民登錄、年滿15歲並有意思能力，即可申請印鑑登錄（印鑑登録）；港區要求出示在留卡或特別永住者證明書等。橫濱市另說明，印章須使用住民票上記載的姓名；如想以漢字姓名、通稱或片假名刻印，須先讓住民票記載這些寫法。各地規定以居住地的區市町村公所為準。
沒有住民票：沒有日本住民票的人，一般無法在日本登錄印鑑。法務省說明，住在外國、無法取得印鑑證明時，登記可改附日本領事作成的署名證明（署名証明）；距離日本在外公館甚遠等難以取得時，也可附外國公證人作成的署名證明。

法務省頁面所附的例子是住在海外的日本人；外務省說明，日本在外公館的署名證明只發給日本國籍者，外國籍者須委託居住地的公證人。依業界解說，外國人也可改用所屬國駐日大使館等核發的簽名證明（サイン証明書）；本人不來日本時，也有由司法書士先準備文件、本人在當地公證人面前簽名認證的作法。各國作法可能不同，請依司法書士的指示準備。

「資金證明」到底是誰要的？

法律要求仲介等業者查核你的資產與收入，僅限一種情況：高風險交易，且交易伴隨超過200萬日圓的財產移轉。

高風險交易例如居住或位於伊朗、北韓的顧客，或外國重要公職人員及其家族等。確認方式是查看源泉徵收票、確定申告書、存摺等文件，不要求確認全部資產與收入。

不屬於這些情況時，犯罪收益移轉防止法即不要求業者確認你的資產與收入。仲介、賣方或銀行另行要求你提供資金文件，屬於其自身的作法，依各自規定；辦理登記的司法書士則不查核資產與收入。

用貸款時：民間銀行對外國人、非居住者的房貸（按揭）條件，目前查無官方統一標準，須逐家向銀行確認。須準備哪些文件，以申請的銀行為準。
從海外匯款時：外匯法（外国為替及び外国貿易法）上的居住者單次匯入超過3,000萬日圓相當額時，事後須提出支付等報告（支払又は支払の受領に関する報告書）；外匯法上的非居住者無須提出。

例子：在東京工作、用房貸買自住公寓

王先生持有在留卡，在東京的公司工作，入境已滿6個月以上，有住民票。他打算以民間銀行的房貸購買一間中古公寓自住，頭期款從台灣的帳戶匯入。

簽約時：仲介確認他的身分、交易目的與職業，他可以出示在留卡。

登記時：住址證明使用住民票；國內聯絡人不適用；2026年10月5日起申報國籍，可附載有國籍的住民票影本或在留卡影本；羅馬字姓名應如何證明，先詢問司法書士。

自住減輕：符合條件、擬適用自住的登記稅率減輕，登記時須附市町村的證明書。

印章：他以該物件辦理房貸，辦理房貸抵押登記時，一般會需要印鑑證明或替代文件；他有住民登錄，可在居住地申請印鑑登錄。

匯款：他在外匯法上推定為居住者，單次從台灣匯入超過3,000萬日圓相當額時，事後須提出支付等報告。

他要做的是：簽約前分別向銀行與司法書士確認各須哪些文件，並確認匯款後是否須提出支付等報告。

買完之後，還要交什麼？

如果你是外匯法上的非居住者，取得後20日內須經日本銀行向財務大臣提出報告；2026年4月1日起不問目的，自住也須報告。報告書僅有日文版，可以自行提出，也可以由住在日本的代理人（例如仲介）代為提出。

是否屬於非居住者，依居住與工作狀況判斷，並非依簽證名稱。外國人原則上推定為非居住者；在日本國內的事務所工作，或入境後滿6個月的人，推定為居住者。

之後如果住址或姓名變更，住在海外的屋主須自行在2年內申請變更登記。

聽到這些說法，先停下來確認

「只要護照就夠了」：護照可以確認身分，但未記載住址時須另行證明住址，登記也須另備住所證明。
「外國人買房，法律規定都要財力證明」：法律上的資產收入確認僅限高風險交易、且超過200萬日圓；其他屬於業者或銀行自行的要求。
「要找日本人當聯絡人才能買」：國內聯絡人可為法人，也可以申報「無」。
「買方要／不用印鑑證明」：取決於是否同時辦理房貸抵押登記，以司法書士的指示為準。

簽約前，怎樣確認文件備齊？

先確認自己屬於哪一欄：有無住民票，在外匯法上是否屬於非居住者。再對照總表，逐項問清楚由誰準備：

仲介採用哪一種方式確認身分，住址須提交哪一份文件。
司法書士接受哪一份住所證明，譯文由誰準備。
國內聯絡人找誰，或申報「無」。
是否辦理房貸抵押登記；如有，印鑑證明或替代文件如何準備。
銀行要求哪些文件，匯款後是否須提出支付等報告。
外匯法報告由誰提出。

登記費用與交割當天的細節，見日本房產過戶登記怎樣完成？司法書士、登記費與交割流程。

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居住地、有無貸款、國籍不同，須準備的文件也不同。把你的情況告訴宅點，宅點可以為你安排合適的專員協助。

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外國人買日本房產文件問答 FAQ

護照上沒有住址，可以在日本買樓（買房）嗎？

可以護照確認身分，但住址須另行證明：簽約時向仲介提供證明現住址的文件，登記時另備本國或居住國政府的住所證明，或公證人認證的宣誓供述書加護照影本。

外國人在日本買房，需要刻日本印章嗎？

依法令須簽名蓋章的場合，外國人簽名即可。單純取得所有權的買方，一般提交的是住所證明；辦理房貸抵押登記時，一般會需要印鑑證明或替代文件，簽約前應向司法書士確認。

在日本置產，要提供資金證明（財力證明）嗎？

法律要求確認資產與收入的，僅限高風險交易、且財產移轉超過200萬日圓。其他情況的資金文件，屬於仲介、賣方或銀行自行的要求，依各自規定準備。

資料說明

本文資料查核日期為2026年9月30日，依據是日本現行法令，法務省、警察廳、財務省、日本銀行與地方政府的說明文件，以及一份專業團體的案例解說。
以下結論由官方文件歸納而來，官方並未直接寫明：買方是否需要印鑑證明（不動產登記規則條文交叉解讀）；短期入境的外國人買房仍須確認住址（犯罪收益移轉防止法施行規則與施行令對照）；沒有住民票的人一般無法登錄印鑑（港區與橫濱市的說明）；不自住的海外買方沒有適用自住登記稅率減輕的方式（租稅特別措置法與東京都目黑區的證明要件）；民間銀行房貸查不到官方統一標準（僅查到住宅金融支援機構 Flat 35 的條件，未查各銀行）。
外國人以駐日大使館簽名證明代替印鑑證明、本人在當地公證人面前簽名認證的作法，出自不動產流通推進中心2015年的案例解說，所引的法務省通知原文未能取得。印鑑登錄以港區、橫濱市為例，住宅用家屋證明以目黑區為例，其他地方的規定可能不同。
登記時申報國籍自2026年10月5日起施行。本文未查核：台灣、香港哪一份文件會被登記接受為住所證明；香港籍在國籍欄如何記錄；銀行辦理國際匯款時確認身分的門檻；非面對面確認身分的具體方法。