日本買房除了房價還要付什麼？外國買家的交易成本清單

本文是宅點百科「日本置產」中「交易成本」系列的一篇，回答在日本買房時，除了房價還須支付哪些費用。系列的整體說明見主文日本買房不只看房價：仲介費、登記費、稅項、保險與持有成本。

在日本買房，除了房價，買入時還須支付仲介費、印花稅、登錄免許稅和司法書士報酬；交屋後，還會收到不動產取得稅的稅單。向建商或法人買房，建物部分的價款含消費稅；交屋時，另有固定資產稅的分攤。使用日本房貸（按揭）買房，還會增加抵押權登記的稅和火災保險；借款契約若為紙本，也須貼用印花。

這些費用分散在簽約、交屋、登記和交屋之後。有的依固定資產評價額計算，有的取決於你是否自住。以下依時間順序逐項列出，並標明買來不自住或人在海外時有所不同的項目，以及哪些單據須保留到將來出售時使用。

為什麼房價談好了，預算還是算不準？

在日本置產，房價以外的費用會分幾次出現。有的在簽約當天付，有的在登記時付；不動產取得稅的稅單，則是交屋之後才由都道府縣寄來。登錄免許稅和不動產取得稅依據的是固定資產評價額（固定資産評価額），而非成交價；直接以房價乘上一個比例，估算並不準確。此外，幾項減輕稅率以「自己居住」為條件，買來出租或人在海外的人，若沿用自住買家的算法，會低估費用。

先給答案：買的時候要付哪些錢？

透過仲介買房，主要有五筆費用：仲介費（仲介手数料）、紙本契約的印花稅（印紙税）、登記時的登錄免許稅（登録免許税）、司法書士（司法書士，代辦登記的專業人員）的報酬，以及交屋後的不動產取得稅（不動産取得税）。交屋時，買賣雙方依慣例分攤當年的固定資產稅（固定資産税），如何分攤則依買賣契約而定。使用日本房貸，還須加上抵押權設定登記的登錄免許稅、借款契約的印花稅，以及貸款機構要求的火災保險。買來不自住的人，無法適用建物登記和房貸抵押的減輕稅率；賣方如果住在海外，你付款時可能須先預扣價款的10.21%。

從簽約到收到稅單：每一筆什麼時候付、怎麼算？

時間點	應付費用	計算方式	不自住或人在海外時
簽仲介契約（媒介契約）時	先談定仲介費和另外的實費	仲介費有法定上限，成交價超過400萬日圓時，換算為「成交價×3.3%＋6.6萬日圓」（含稅，課稅業者）；另外只能收取你委託的廣告費，以及特別委託的出差等實費	上限相同
簽買賣契約時	印花稅	紙本契約按契約金額課稅，每一份正本均須貼用印花；電子契約不課	相同
買賣契約成立後	仲介費	依標準條款，契約成立後可以請求，交付法定契約書面後才可以收取；實際時間依仲介契約	相同
交屋、付房款時	房款、固定資產稅分攤	業者出售的建物部分含10%消費稅；分攤方式依買賣契約	賣方住在海外、你在日本付款時，原則上先預扣價款的10.21%
辦登記時	登錄免許稅、司法書士報酬	固定資產評價額×稅率，土地和建物分開算；報酬由事務所訂定	建物適用一般稅率2%（新成屋第一次登記0.4%）；土地的1.5%不變
取得後	不動產取得稅	固定資產評價額×稅率，另有扣除；依寄來的稅單繳納	二手住宅扣除須自住；新建住宅扣除不以自住為條件；稅單須有人代收
用房貸時	抵押權設定登記的稅、借款契約印花稅、火災保險	借款金額×0.4%；借款契約的印花稅沒有減輕	無法適用自住的0.1%

表中「不自住」一欄，判斷的是你買下之後是否自住，而非國籍。截至2026年9月，仲介費上限、土地移轉登記的1.5%、不動產取得稅的3%和宅地減半、新建住宅扣除，均不因你是外國人或住在海外而不同。

簽仲介契約前：先把另外的費用問清楚

仲介費的上限不是定價，金額可以和仲介協議；上限的算法見主文。付款時間寫在仲介契約「約定報酬的收取時期」（約定報酬の受領の時期）一欄，簽約前應確認清楚。

人在海外、請仲介代為看屋或調查時，須先弄清楚哪些費用會另外收取。仲介不得另收帶看費或申請費。可另外收取的，僅限你委託的廣告費，以及你特別委託、事先同意負擔的遠地現場調查或出差實費。委託前應先索取估價，確認金額後再同意。

成交價800萬日圓以下的物件另有特例：仲介在簽訂仲介契約時先說明並取得你同意，即可收取超過一般上限的報酬，課稅業者最多33萬日圓（含稅）。截至2026年9月，這項特例並未限定只能向賣方收取，買方也可能被要求支付。

簽買賣契約時：印花稅按份計算

紙本的不動產買賣契約，每一份正本均須按契約金額貼用印花。買賣雙方各留一份正本時，兩份各自課稅；由誰負擔，依契約約定。

2027年3月31日前作成的買賣契約，適用減輕稅額：

超過500萬日圓、1,000萬日圓以下：一般1萬日圓，減為5千日圓
超過1,000萬日圓、5,000萬日圓以下：一般2萬日圓，減為1萬日圓
超過5,000萬日圓、1億日圓以下：一般6萬日圓，減為3萬日圓

其他金額級距另有規定。截至2026年9月，以電子方式簽署的契約不屬於印花稅課稅的文書。

交屋時：房款、消費稅和固定資產稅分攤

向建商或法人買房時，售價裡的10%消費稅（消費税）只算在建物部分，土地買賣不課。截至2026年9月，向個人屋主購買其自住的房子，這筆交易不屬於以事業身分進行的交易，房價不含消費稅。司法書士報酬這類服務費，另加10%消費稅；仲介費的上限本身已含稅。

固定資產稅由每年1月1日登記為所有人的人繳納整個年度的稅額；1月2日以後才過戶的，當年度仍由賣方繳納。因此交屋時，雙方依慣例按日分攤當年稅額；這不是法律規定，如何分攤依買賣契約而定。你本人收到固定資產稅的稅單，是從你在1月1日已是所有人的那個年度開始。將來你出售時，買方分攤給你的這筆錢須計入售價。

賣方住在海外時，你須先預扣。如果賣方是不住在日本的人（非居住者）或外國法人，而你在日本國內付款，付款時原則上須先扣下價款的10.21%，由你代為繳納。這項預扣不分買方是個人或法人；無須預扣的情形，是你以個人身分買來給自己或家人居住，而且價款在1億日圓以下。簽約前應先向仲介確認賣方是否住在日本，並在付款前請稅理士說明繳納期限和手續。

辦登記時：登錄免許稅和司法書士報酬

登錄免許稅原則上依固定資產課稅台帳上的登錄價格計算；尚未登錄價格的新建物，則由登記官認定。你可以向賣方或仲介索取固定資產評價證明書（固定資産評価証明書）來估算。土地和建物分開計稅：

土地買賣移轉：2029年3月31日前登記為1.5%，不必自住。
建物買賣移轉：一般2%。個人買來自住、2027年3月31日前取得，為0.3%；二手屋須1982年1月1日以後建成，或符合耐震基準。
新成屋的第一次登記（保存登記）：一般0.4%。個人自住的新建住宅，2027年3月31日前新建或取得，為0.15%。

建物的減輕稅率，另要求樓地板面積50平方公尺以上、取得後1年內登記，並在登記申請時附上市區町村出具的住宅用家屋證明（通稱住宅用家屋証明書）。登記之後才補交，即無法適用減輕稅率。因此，打算自住的人，須在登記前先辦妥這份證明。

截至2026年9月，買來出租或不自住的人，建物適用一般稅率。已移居日本、實際入住的人可能符合條件，個案應向司法書士或市區町村確認。

司法書士的報酬由各事務所自行訂定，並和你協議決定，沒有全國統一的收費表。簽約前應先索取估價，請對方將報酬和登錄免許稅分開列出。

交屋後：不動產取得稅的稅單另外寄來

房產所在的都道府縣，會對取得土地或房屋的人課一次不動產取得稅，不論是否辦理登記。這筆稅依之後寄來的納稅通知書繳納，並非在交屋當天支付。2027年3月31日前取得的土地和住宅，稅率為3%，宅地的課稅標準再減半；計算基礎同樣是固定資產評價額。

以東京為例：取得後30日內須向都稅事務所（都税事務所）申告；30日內已申請登記的，原則上免申告，但如要適用減輕措施，仍須附文件申告。納稅通知書每月7日前後寄出，原則上當月月底前繳納，無法以帳戶轉帳繳付。其他地方的期限和方式，依各地規定。

扣除是否適用，取決於房子新舊，以及你是否自住：

新建住宅（含尚無人入住的新成屋）：每戶可以從價格扣除1,200萬日圓，認定長期優良住宅為1,300萬日圓。無自住條件，出租也可適用。
二手住宅：限個人買來自住，且須符合耐震條件。二手住宅所在土地的稅額減額，也以符合這項扣除為前提。

兩項扣除的面積條件，2026年4月1日起取得的為40平方公尺以上、240平方公尺以下；東京特別區內的特定都市再生緊急整備地域另有規定。以東京為例，二手住宅扣除申告時須附住民票（住民票）。打算移居日本、希望適用這項扣除的人，應先向都道府縣的稅事務所確認如何證明自住。

人在海外時，稅單須有人代收。在課稅的都道府縣沒有住所等的人，須選定納稅管理人（納税管理人），向都道府縣申報或取得核准；經認定不影響徵收的，可以免設。

用日本房貸（按揭）買，會增加哪幾筆？

抵押權設定登記的登錄免許稅：借款金額的0.4%，按借款金額計算，而非按房價。個人買來自住、2027年3月31日前新建或取得，並在1年內登記的，為0.1%；條件同樣包括50平方公尺和住宅用家屋證明。
借款契約的印花稅：紙本借款契約（金銭消費貸借契約書）按借款金額貼印花，例如超過1,000萬日圓、5,000萬日圓以下為2萬日圓。截至2026年9月，借款契約不適用買賣契約的減輕稅額，按一般稅額；以電子方式簽署的不課。
司法書士報酬：抵押權登記同樣可以委託司法書士，報酬另計。
火災保險：以住宅金融支援機構（住宅金融支援機構）的房貸為例，還清之前須持續為建物投保火災保險，保險金額原則上在借款總額以上（借款總額超過建物評價額時，與建物評價額相同），附特定特約的保險可以低於借款總額。保險期間最長5年，到期須續保。其他銀行的條件，須個別確認。
仲介費的退還：買賣契約附有房貸不成立可以解約的條款（融資特約）時，採用標準仲介契約條款（標準媒介契約約款）的，房貸確定不成立而解約時，仲介須將已收的報酬全額退還，不加計利息。

截至2026年9月，所查的日本法規沒有要求屋主必須投保火災保險；住宅金融支援機構的要求，屬於其房貸條件。地震保險不能單獨投保，須附加在火災保險上；保費依建物構造和所在地計算，期間有1年，也有2到5年的長期。火災保險的保費，由各保險公司自行訂定。

例如：借款2,000萬日圓，買一間準備出租的公寓，借款契約以紙本簽署。抵押權設定登記的登錄免許稅為2,000萬日圓×0.4%＝8萬日圓；如果換成個人買來自住、符合各項條件，按0.1%為2萬日圓。紙本借款契約的印花稅為2萬日圓，沒有減輕。司法書士報酬和保險費另計。以上純為示意，假設沒有其他特例，實際以登記時的法令和貸款機構的條件為準。

哪些單據要保留到出售那天？

出售時的所得稅按獲利計算：售價扣除取得費（取得費）和出售費用，再扣除可適用的特別扣除。買入時的單據，就是日後計算取得費的依據。取得費包括：

買價，以及設備費、改良費；建物部分須扣除持有期間的折舊
購入手續費，例如買入時付的仲介費
登錄免許稅和登記費用、不動產取得稅、印花稅
買土地時付的測量費
為買房借款的利息中，到實際開始使用那天為止的部分

買來出租的房產，登錄免許稅、不動產取得稅和印花稅這些稅金不計入取得費；已列為其他所得必要經費的，也不得重複計算。取得費不明時，可以售價的5%作為取得費（概算取得費）；保留單據，才能以實際成本計算。

須保留的單據：

買賣契約書；有分列土地和建物金額的，一併保存，計算建物部分的折舊時會用到
仲介費的收據
司法書士的請款明細，含登錄免許稅
不動產取得稅的繳納收據
貼了印花的契約正本
房貸的借款契約和利息明細
設備、改良費用的收據

哪些說法要小心？

「稅費大概是房價的幾%」：登錄免許稅和不動產取得稅按固定資產評價額計算，以房價估算並不準確。應先索取評價證明書。
「這些減稅大家都能用」：建物登記和房貸抵押的減輕稅率、二手住宅扣除，均以自己居住為條件。這些減輕稅率和不動產取得稅的3%，也只訂到2027年3月31日。
「住宅用家屋證明登記完再補」：證明須在登記申請時附上，事後補交即無法適用減輕稅率。
「外國人要另付看屋費、手續費」：帶看費和申請費不得另收；截至2026年9月，仲介費上限也不因國籍或居住地而不同。
「賣方住海外跟你無關」：你在日本付款時，可能須由你預扣價款的10.21%。

下一步怎麼判斷？

可以往下走的情況：仲介費、司法書士報酬已有書面估價；登錄免許稅和不動產取得稅已依評價證明書試算；你清楚哪幾項減輕須自住，並將自己無法適用的部分改以一般稅率計入預算。

應先停下來查核的情況：仲介要收取清單以外的名目；預算採用了自住的減輕稅率，但你並不自住；賣方住在海外，卻無人向你說明預扣；取得日可能落在2027年3月31日之後，而減輕是否延長尚未定案。

買下之後每年、每月的費用，以及出租和出售的稅，見主文日本買房不只看房價：仲介費、登記費、稅項、保險與持有成本。

想確認自己要準備哪些費用？

想知道自己的情況要準備哪些費用，可以到問問宅點提問。

問問宅點

日本買房交易成本問答 FAQ

買來出租的日本物業，買入時的稅和自住差在哪裡？

截至2026年9月，不自住的人建物移轉為2%、抵押權設定為0.4%；自住並符合條件為0.3%和0.1%，只訂到2027年3月31日。二手住宅的不動產取得稅扣除也須自住。

向住在海外的業主買房，付款時要注意什麼？

你在日本國內付款時，原則上須先預扣價款的10.21%，代為繳納。你以個人身分買來給自己或家人居住，而且價款在1億日圓以下時，無須預扣。

日本買房用電子契約簽，還要貼印花嗎？

截至2026年9月，以電子方式簽署的契約不屬於印花稅課稅的文書，買賣契約和房貸借款契約均相同。紙本契約則每一份正本均須依契約金額貼用印花。

名詞小詞典

固定資產評價額（固定資産評価額）：市町村評定、登錄在固定資產課稅台帳上的價格，登錄免許稅和不動產取得稅依此計算。
住宅用家屋證明（住宅用家屋証明書，通稱）：市區町村證明房屋符合住宅用家屋條件的文件，適用登錄免許稅的減輕稅率時須附上。
司法書士（司法書士）：代辦不動產登記等手續的專業人員。
抵押權（抵当権）：以房產擔保借款的權利；使用房貸時須辦理設定登記。
取得費（取得費）：出售時從售價中扣除的買入成本。
預扣（源泉徴収）：付款人在付款時先扣下稅款，代為繳納。
納稅管理人（納税管理人）：替不住在當地的納稅人收稅單、繳稅的人。

資料說明

本文資料查核日期為2026年9月30日，依據是日本的法令、國稅廳、總務省、國土交通省、東京都主稅局、財務省等官方文件，以及日本司法書士會連合會、損害保險料率算出機構、住宅金融支援機構的說明。這些文件均為日文，中文為本文翻譯。
以下結論由官方文件歸納，官方並無一句話直接寫明：
「成交價×3.3%＋6.6萬日圓」是依分段比率換算的速算式。
800萬日圓以下特例對買方也可能適用，是比較2024年修正前後的告示文字得出。
仲介費上限、土地移轉登記的1.5%、不動產取得稅的3%與宅地減半、新建住宅扣除，以及不動產取得稅、固定資產稅的納稅人不因國籍或居住地而不同，是依所查條文沒有這類區分歸納；各地條例未逐一查核。
不自住的人無法適用建物登記和房貸抵押的減輕稅率、二手住宅扣除，是依各條文的自住要件推論；市區町村對「居住」的認定實務，以及住在海外的人如何證明自住，未查到說明。
房貸借款契約不在印花稅減輕範圍，是依減輕對象的列舉推論；電子契約不課印花稅，出自國稅廳的一般事例，該事例不是不動產契約。
沒有法律強制投保火災保險，是依所查的地震保險法、財務省與住宅金融支援機構文件歸納，未檢索全部法令、其他貸款機構與各公寓規約。
個人出售自住房屋不屬事業交易，是依國稅廳以生活用資產為例的定義推論。
不動產取得稅的申告期限、寄送與繳納方式、住民票的要求，取自東京都主稅局的說明，其他地方可能不同。外國人或非居住者能否向民間銀行取得房貸，本文沒有查核，各銀行自己公開的條件見外國人在日本可以做房貸嗎？永住、工作簽與非居民買家的差異；住宅金融支援機構 Flat 35 的申請資格，見日本買房第一步不是下訂：選區、預算、貸款與使用目的要先想清楚。買方分攤的固定資產稅在買方這邊如何處理，也未查到說明。
國土交通省已要求將不動產取得稅的3%稅率和宅地減半延長到2030年3月31日（總務省2026年8月31日時點資料），仍在研究、尚未定案；登錄免許稅和印花稅2027年3月31日到期的減輕是否延長，本文未查到相關要求。