外國屋主出租日本房產要交稅嗎？租金收入、申報與代理扣繳

本文是宅點百科日本置產系列的一篇，說明住在日本以外的屋主（業主）出租日本房產後，租金在日本如何課稅：誰先扣稅、之後是否須申報、所得如何計算，以及須找誰在日本代辦。本文寫給住在台灣或香港、已經或準備出租日本公寓的讀者。

簡單的答案是：要。日本可以對這筆租金課稅；即使付款時已被預扣20.42%，原則上仍須在日本申報。

為什麼收了租金，還弄不清楚要不要報稅？

第一個原因是預扣。租金入帳前已被扣除一部分，看起來像稅已繳清，但預扣不是最終稅額。

第二個原因是房客不同，處理方式也不同。同一間公寓，租給公司須預扣，租給自住的個人則不扣；沒有被預扣的屋主，更容易以為不必報稅。

第三個原因是手續分屬兩套。所得稅向稅務署（税務署）辦理，固定資產稅向房產所在的市町村辦理，兩邊均須安排在日本代辦的人。

先說答案：租金在日本怎麼課稅？

標題中的「代理扣繳」，在日本稱為源泉徵收（源泉徴収），本文稱為「預扣」：付租金的一方在付款時先從租金扣下稅款，再代為繳納。一般來說，房客是公司（例如承租作為員工宿舍），或是為了營業而承租的個人，付款時須預扣20.42%；房客是承租供自己或親屬居住的個人，則不扣。

不論有沒有被預扣，原則上均須在隔年2月16日至3月15日，透過住在日本的納稅管理人（納税管理人）辦理確定申報（確定申告），以租金減去必要經費計算所得，已扣的稅多退少補。截至2026年9月，1月1日在日本沒有住所的屋主，一般不會因這筆租金被課住民稅的所得割；供人居住的住宅租金（未滿1個月的出租等除外），不課消費稅。

房客是誰	付租金時扣不扣	扣下的稅由誰繳、何時繳	之後要不要申報
公司（例如承租作為員工宿舍）	扣20.42%	房客，付款月份的次月10日前	原則上要，已扣的稅多退少補
不是承租供自己或親屬居住的個人（例如為了營業而承租）	扣20.42%	房客，付款月份的次月10日前	原則上要，已扣的稅多退少補
承租供自己或親屬居住的個人	不扣	沒有預扣	原則上要，透過納稅管理人申報繳稅

房客在日本以外付款、但在日本有住所、居所或事務所時，仍須預扣，繳納期限為次月月底。

我算不算「非居住者」？

依日本所得稅法（所得税法），在日本有住所，或到目前為止連續1年以上有居所的個人，是居住者；其餘個人是非居住者（非居住者）。住所指個人生活的據點，依客觀事實判定；居所指不是生活據點、但實際居住的地方。

住在台灣或香港、只偶爾到日本的屋主，一般來說屬於非居住者，但仍須依個別事實判定。日本和其他地方對居住者的定義不同時，租稅條約另有判定方法，依各條約規定辦理。

以公司名義持有時，須看公司的本店或主要事務所位於何處。設在日本以外的是外國法人，房客付租金時同樣須預扣；法人的申報另依法人稅辦理，本文不展開。

租金由誰先扣稅？什麼情況不扣？

預扣由付租金的房客負責。在日本承租非居住者或外國法人的房產、並在日本支付租金的人，不論是公司還是個人，也不論是否為事業者，原則上均須在付款時預扣20.42%，並在付款月份的次月10日前繳納。例外是承租房屋供自己或親屬居住的個人，付租金時不須預扣。

20.42%是法定所得稅率20%乘以102.1%得出的合計稅率。2027年1月1日以後產生的所得，預扣的稅目由「所得稅及復興特別所得稅」改為「所得稅、防衛特別所得稅及復興特別所得稅」：新設的防衛特別所得稅為所得稅額的1%，復興特別所得稅由2.1%降為1.1%。兩者合計仍是2.1%，預扣率仍是20.42%，計算方法不變。

對屋主的意思：房客是誰，決定租金入帳前是否會先被預扣。租金由出租管理公司代收時，由誰負責預扣，本文所查的官方說明沒有寫明；出租前，請向管理公司與稅理士（税理士）確認由誰扣、由誰繳。

被扣了20.42%，還要申報嗎？

原則上要。非居住者在日本出租房產的收入屬於不動產所得（不動産所得），須以綜合課稅（総合課税）的方式計算稅額，辦理確定申報。日本國內來源的所得金額超過各項所得扣除的合計時，原則上須在隔年2月16日至3月15日，透過納稅管理人申報。

預扣只是先繳，不是最終稅額：已被預扣的稅，在申報時多退少補。房客是自住的個人、租金根本沒有被預扣時，仍須依規定申報。實際應納多少稅，依申報時的計算而定，本文不做試算。

例如：住在香港的李小姐

李小姐住在香港，在東京有一間公寓，租給一位承租自住的上班族。房客是自住的個人，付租金時不預扣，李小姐每個月收到的是全額租金。

這不代表不必繳稅。她一般屬於非居住者，這筆租金是日本的不動產所得，原則上須在隔年2月16日至3月15日，透過住在日本的納稅管理人辦理確定申報並繳稅。她須做的是：出租前先選定納稅管理人並向稅務署申報，平時保留租金與各項費用的紀錄。

申報時，所得怎麼算？

不動產所得的算法是「總收入減去必要經費（必要経費）」；非居住者和居住者的計算方法相同。

總收入不只租金。以更新料（更新料）、名義變更費、同意費或頭期款等名目收取的款項，押金（敷金）等之中不須退還的部分，以及以共益費名目收取的電費、水費、清潔費，均計入總收入。

必要經費須能與家庭開支區分。必要經費是為了取得租金直接需要、且能與家庭開支明確區分的費用；國稅廳列出的主要項目是出租房產的固定資產稅、損害保險費、折舊費與修繕費。國稅廳的申報說明另列出：為取得出租房產而借的房貸（按揭）利息（本金部分不算），以及出租房產的不動產取得稅、登錄免許稅、印花稅等稅金。修繕積立金原則上在實際修繕完成的年度列支，規約符合國土交通省範本、而且符合國稅廳所列四個條件時，可以在支付的年度列支。管理費與出租管理公司的手續費，國稅廳沒有逐項列出，請向稅理士確認。

折舊只算建物。買房的價款要分成土地與建物，土地不是折舊資產，只有建物部分可以折舊（減価償却）。建物的取得成本不在買入那一年全額列為經費，而是依法定耐用年數（法定耐用年数）分年列入；現在取得的建物，以定額法（定額法）計算。

新建住宅的法定耐用年數，鋼筋混凝土造或鋼骨鋼筋混凝土造為47年，木造為22年；公寓的構造以登記事項為準。二手建物另有耐用年數的計算方式，不能直接套用47年或22年，請向稅理士確認。

青色申告可以多扣一筆，上限視規模而定。選擇青色申告（青色申告）、符合記帳等要件的屋主，可以適用青色申告特別控除（青色申告特別控除）。2026年分以前，不動產出租屬於事業規模時，以正規簿記（一般為複式簿記）記帳等可扣除最高55萬日圓，再以電子帳簿保存或e-Tax電子申報可扣除65萬日圓；其他情形最高10萬日圓。55萬、65萬日圓的扣除，須在確定申報期限（隔年3月15日）前提出申報書。

事業規模怎麼看：原則上依社會通念實質判斷；建物出租時，可獨立出租的房間大約10室以上，或獨棟房屋大約5棟以上，原則上視為事業規模。只有一兩戶公寓的屋主，一般來說不到這個基準。使用青色申告須事先向稅務署申請，手續與期限請向稅理士確認。

2027年起有變動。2027年分以後，青色申告特別控除的規定有所變更；不到事業規模（業務規模）的屋主，最多仍是10萬日圓，即使改用複式簿記也一樣。其他情形的扣除額與條件，以國稅廳的最新說明或稅理士的意見為準。

你那一戶須申報哪些收入、哪些費用能列入、是否適合青色申告，取決於房客是誰、這一年的租金與支出，以及持有幾戶；可以把這些情況告訴問問宅點。

人在海外，誰替我申報、繳稅？

國稅：納稅管理人。在日本沒有住所與居所、又須辦理申報或繳稅時，必須從住在日本、便於處理的人之中選定納稅管理人，由他代你提出申報書、繳納稅款；個人或法人均可擔任。選定後須向稅務署申報，申報書在選定時或出國日前提出。

沒有申報會怎樣：稅務署可以書面要求你在指定日前申報，指定日以不超過60日為範圍；也可以書面要求住在日本、便於處理的人擔任你的納稅管理人。指定日前仍未申報的，自2022年1月1日起，稅務署可以把其中符合條件的人指定為特定納稅管理人（特定納税管理人），例如與你生計相同的成年配偶或親屬、與你有密切契約關係的人，管理公司也可能被指定。特定納稅管理人處理的是文件收受與轉送等事項，不代替你負擔申報與繳稅的義務。

固定資產稅：另一套納稅管理人手續。固定資產稅（與都市計畫稅一併課徵）由房產所在的市町村課徵，東京23區為東京都。在該市町村沒有住所等時，須從條例所定地區內有住所的人之中選定納稅管理人並向市町村申報，或選定地區外、但便於處理的人並取得核准；經申請、認定不影響稅款徵收的，可以不設。

國稅與固定資產稅的納稅管理人分屬兩套手續，一般可以由同一人擔任，但須分別辦理。

住民稅和消費稅也要繳嗎？

住民稅：個人住民稅（個人住民税）以當年1月1日在市町村有住所的人為課稅對象；其中依前一年所得計算的部分稱為所得割（所得割），標準稅率為10%。截至2026年9月，1月1日在日本沒有住所的海外屋主，一般不會因租金收入被課所得割。年中搬離日本或回日本居住的人，須另外確認；在日本有房子但沒有住所時，住民稅的均等割（均等割）是否須繳，本文未涵蓋，請向房產所在的市區町村確認。

消費稅：住宅出租的租金不課消費稅（消費税），條件是租約寫明供人居住，或租約未寫用途、但從實際情況看明顯供人居住；未滿1個月的出租不在此限。住宅租約簽訂或續約時收取、不退還的權利金、押金或更新料，也不課消費稅；辦公室等建物的租金則須課稅。

改做民泊，稅的算法一樣嗎？

未必一樣。國稅廳2018年的說明，以「利用自己居住的住宅經營住宅宿泊事業（住宅宿泊事業）」為前提：這類所得原則上屬於雜所得（雑所得）；經營不動產出租的人，在前後兩份租約之間暫時做民泊，所得可以計入不動產所得；以民泊所得為主要生計等明顯屬於事業的，屬於事業所得（事業所得）。

同一份說明列出的可列為經費的例子，包括付給仲介業者的手續費、付給管理業者的管理費、水電費、房屋折舊與固定資產稅等。截至2026年9月，海外屋主把不自住的投資用公寓做民泊時，所得屬於哪一類，這份說明沒有直接回答，請向稅理士確認。未滿1個月的出租，不屬於前述消費稅的非課稅範圍；民泊能否經營、有哪些地區限制，見主文。

住在台灣或香港，日本收了稅，居住地還要報嗎？

日本可以課稅，這一點租稅協定也承認。日港所得稅協定（2010年11月9日簽署，依英文本）與日台租稅協議（2015年11月26日簽署）第6條均規定，一方的居民從位於另一方的不動產取得的所得，包括出租所得，可以在不動產所在地課稅。條文的意思是日本有課稅權，不是「只能在日本課稅」。

在日本報稅之後，居住地是否還須申報、能否扣抵在日本繳的稅，須依你居住地的規定判斷。本文未涵蓋，請向當地稅務顧問確認，並以當地官方現行規定為準。

哪些說法要小心？

「被扣了20.42%，就不用再報稅」：預扣不是最終稅額，原則上仍須確定申報。
「房客沒扣稅，就代表不用繳」：房客是自住的個人時本來就不扣，申報與繳稅須透過納稅管理人自行辦理。
「2027年起預扣稅率會改」：改的是稅目名稱，合計仍是20.42%。
「房貸每月還的錢都能扣」：能列為經費的是取得出租房產的借款利息，本金部分不算；管理費與出租管理公司的手續費，國稅廳沒有逐項列出，請向稅理士確認。
「買價全部都能折舊」：土地不是折舊資產，只有建物部分可以折舊。
「非居住者一律不用繳住民稅」：一般不會被課所得割，但年中遷出或遷入，以及均等割，須另外確認。
「租稅協定規定只在日本課稅」：條文是日本「可以」課稅，居住地如何處理依當地規定。

下一步怎麼判斷？

出租前，先問清楚下列四件事：

房客是公司、為了營業而承租的個人，還是承租自住的個人？這決定付租金時是否預扣20.42%。
租金由誰收、由誰負責預扣與繳納？由管理公司代收時，向管理公司與稅理士確認。
國稅的納稅管理人、固定資產稅的納稅管理人，各由誰擔任，是否已向稅務署與市町村申報？
每年的確定申報由誰準備？收入與費用的紀錄、建物與土地的價款分配，交給誰保管？

這四件事均有人負責，每年的申報與繳稅才不會落空。如果你還在評估是否購屋出租，想先了解租金回報、空置、成本與短租規定的全貌，回到主文看日本租金回報前，先理解房客來源、空置率、管理成本與城市差異。

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日本出租租金稅務問答 FAQ

租客是自住的個人、沒有預扣，業主還要在日本報稅嗎？

原則上要。自住的個人房客付租金時不預扣，但非居住者的日本租金收入仍屬不動產所得，原則上須在隔年2月16日至3月15日，透過納稅管理人辦理確定申報並繳稅。

日本物業出租收到的更新料和押金，也算租金收入嗎？

更新料須計入總收入。押金（敷金）等之中不須退還的部分也須計入；以共益費名目收取的電費、水費、清潔費同樣計入。所得是總收入減去必要經費後的金額。

2027年起，日本租金的預扣稅率會改變嗎？

不會。2027年1月1日以後產生的所得，預扣的稅目改為所得稅、防衛特別所得稅與復興特別所得稅，但附加稅率合計仍是2.1%，預扣率仍是20.42%，計算方法不變。

名詞小詞典

非居住者（非居住者）：在日本沒有住所，也沒有連續1年以上居所的個人。
源泉徵收（源泉徴収）：付款的一方先從款項扣下稅款並代為繳納；本文稱為預扣，標題稱為代理扣繳。
確定申報（確定申告）：每年申報前一年所得、結算稅額的手續。
不動產所得（不動産所得）：出租房產的總收入減去必要經費後的金額。
必要經費（必要経費）：為取得租金直接需要、且能與家庭開支明確區分的費用。
法定耐用年數（法定耐用年数）：計算建物折舊時使用的年數，由財務省令訂定。
青色申告特別控除（青色申告特別控除）：選擇青色申告、符合記帳等要件者，可從所得多扣除的金額。
納稅管理人（納税管理人）：替不住在日本的納稅人處理申報、繳稅的人，國稅與地方稅分別辦理。
特定納稅管理人（特定納税管理人）：未申報納稅管理人時，稅務署可以指定、處理文件收受與轉送等事項的人。
所得割（所得割）：個人住民稅中依前一年所得計算的部分。
雜所得（雑所得）：所得稅的所得類別之一；國稅廳對利用自住住宅經營民泊的所得，原則上歸入此類。

資料說明

本文資料查核日期為2026年9月30日，依據日本的法令，以及國稅廳、總務省、財務省與日本台灣交流協會公布的文件；日文原文由宅點翻譯整理，日港協定依財務省公布的英文本。
以下結論由官方文件歸納，官方並無一句話直接寫明：
「1月1日在日本沒有住所的海外屋主，一般不會因租金被課所得割」，依據是總務省「個人住民稅以1月1日在市町村有住所者為課稅對象」的說明；地方稅法相關條文原文與均等割的規定未查。
「非居住者的日本租金收入原則上須確定申報」，出自國稅廳以海外勤務者為對象的說明；其依據的國內來源所得綜合課稅規定，適用於所有非居住者。
「為了營業而承租的個人須預扣」，是由「自住個人免扣」的例外反推。
「國稅與固定資產稅的納稅管理人一般可以由同一人擔任」，是依兩者各自的規定推論。
「居住地是否還須申報、能否扣抵」，所查的日本官方文件（國稅廳 No.2880、No.1926，日港協定與日台租稅協議第6條）只說明日本可以課稅，本文沒有查核居住地稅法。
以下事項本文所查資料沒有涵蓋：租金由管理公司代收時由誰預扣；實際稅率、應納稅額與所得扣除的金額；管理費與管理手續費能否列為經費；二手建物的耐用年數；青色申告的申請期限，以及非居住者使用青色申告有無特別要件；不自住的投資用公寓做民泊時的所得類別（國稅廳說明為2018年版，以自住住宅為前提）。
2027年起的青色申告特別控除變更，本文只依國稅廳2026年4月的說明單張寫出業務規模屋主的上限；55萬日圓扣除在2027年以後如何處理，單張沒有清楚寫出，之後可能另有說明。租金預扣的稅目名稱2027年起改變，合計稅率依國稅廳說明不變。