先說清楚為什麼需要一家公司
SPV 是 Special Purpose Vehicle，即為特定目的設立的載體。房產投資中，常見做法是用一家 Sdn. Bhd. 持有一間或一組物業。
公司可以讓多名投資者透過股份安排出資、表決及分派，也能把物業的帳目集中處理。但「用公司買」本身不是回報保證，更不等於免稅或繞過外國人購房限制。
物業屬於公司，股東持有的是股份
以公司名義買樓後，地契及買賣權利由公司持有。股東即使只有一人，也不能把公司物業、租金及銀行存款當作自己的私人財產任意使用。
例如，租金應記入公司帳目；股東代墊裝修款，要釐清是借款、注資還是可報銷支出；出售後的款項也先屬於公司，再按合法方式分配。
公司能與股東的個人財產分開，但如果股東或董事提供個人擔保，仍可能承擔額外責任。把數間物業放在同一公司，也不會自動隔開每間物業之間的風險。
哪些情況值得比較公司持有
| 持有目的 | 應先想清楚 |
|---|---|
| 多人共同投資 | 出資、表決、補款及退出如何約定？ |
| 持有多間出租物業 | 統一管理的好處能否抵銷公司維持成本？ |
| 家庭長期持有 | 股份承接、身故或失能時如何處理？ |
| 只買一間自住單位 | 公司架構是否增加不必要的帳目、融資及提款安排？ |
上述只是比較方向。公司股份仍可能涉及遺產、股權轉讓及稅務問題，不能把公司持有理解成已完成所有傳承安排。
預算要包含成立後的每一年
除了樓價、稅費及貸款，還有公司秘書、記帳、財務報表、報稅與按情況需要的審計。若股東人在海外，亦須安排董事履職、文件簽署及銀行操作。
融資方面，先讓銀行按公司背景評估，再決定買方名義。公司貸款未必沿用個人按揭條件；臨近成交才改成公司買家，也可能要重新處理文件及批准。
常被誤解的情境
「先用個人買，之後免費轉入自己的公司。」
轉入公司可能構成新的交易，涉及稅費、批准、貸款及律師文件。
「到時賣掉股份，就能省下所有出售稅費。」
股份交易仍須核對稅務、印花稅、融資條件及買方對公司歷史責任的查核。
下一步應該怎麼判斷
先定持有目的與預計年期，再比較個人及公司名義的完整收支。多人投資時，把追加資金、租金分派及退出方法寫清楚，之後才落實公司和買賣安排。
如果你正在考慮用 SPV 持有馬來西亞物業，歡迎在下方表格留下物業用途、投資人數及持有計劃，聯絡我們了解準備方向。
常見問題 FAQ
Q1：SPV 與普通 Sdn. Bhd. 有什麼分別？
SPV 描述用途；實際採用 Sdn. Bhd. 時，仍受一般公司法及稅務要求約束。
Q2：公司持有一定比個人省稅嗎？
不一定，應連年度維持費、資金提取及退出成本一併比較。
Q3：我持有全部股份，可以直接取走公司租金嗎？
仍須有合法及可入帳的依據，不能把公司收入當作私人帳戶收入。
聲明
本文依據截至 2026 年 10 月 8 日可查閱的資料整理，供一般資訊參考，不構成法律、稅務、金融或投資建議。實際交易須按物業、公司背景、適用法例及正式合約確認。
References
SSM — Companies Act 2016，第 66、196、213–218、245–259 條等；JKPTG — National Land Code，第 433A–433B 條；LHDN — Real Property Gains Tax Rates；LHDN — Guidelines on Capital Gains Tax for Unlisted Shares，2026 年 9 月 21 日版；LHDN — Public Ruling 2/2019：Director’s Liability
