日本賣房前的文件清單：登記識別情報、地址變更登記與管理文件

本文是宅點百科日本置產系列的一篇，整理外國屋主委託仲介出售日本房產之前，要先備齊的文件、各從哪裡取得，以及2026年4月起的地址變更登記義務，寫給住在台灣或香港、準備出售日本公寓或獨棟住宅（一戸建て）的讀者。賣房全程見主文外國人在日本賣房：買家、稅費、海外簽署與資金匯出。

為什麼文件要在委託仲介前就備齊？

日本的過戶登記與交屋在同一天進行，尾款結算與所有權移轉登記同時辦理。文件不齊，當天的登記就可能無法辦理。對住在海外的賣方來說，有些文件不能補發，有些要在當地公證後寄回日本，越早開始越好。

先講答案

出售前先確認五類文件：登記識別情報或權利證；登記簿上的姓名與地址是否和現在一致（不一致要先辦地址變更登記，2026年4月1日起是義務）；購入契約與費用收據（申報稅要用）；公寓的管理文件與固定資產稅通知書；房貸資料。此外，住在海外的人還要準備代替印鑑證明的公證文件，以及選任納稅管理人。

文件清單：要準備什麼、從哪裡拿？

文件	用途	從哪裡取得
登記識別情報通知（2005年以後）或權利證（之前）	證明你是所有權人，過戶時確認	購入時取得；不能補發
固定資產稅、都市計畫稅納稅通知書	說明稅額、交屋時分攤	保留最近一期；遺失時向市區町村申請固定資產稅評價證明
管理規約、總會議事錄、長期修繕計畫（公寓）	讓買方了解規則與修繕資金	管理組合或管理公司，可請管理公司提供影本
出售與購入時的買賣契約書	申報稅時證明成交價與取得費	購入時取得；出售時新簽
仲介費、印花稅等收據	申報稅時證明讓渡費用	自行保存
房貸餘額證明、還款計畫表（房貸未清時）	交屋時塗銷抵押權	貸款銀行
代替印鑑證明的公證文件、住址證明	過戶登記	司法書士擬稿、當地公證人認證

登記識別情報遺失了怎麼辦？

2005年以後的登記，核發的是12碼英數字的登記識別情報，之前則是紙本的登記濟證（俗稱權利證）。兩者都沒有補發制度。遺失時，還可以用登記所的事前通知制度，或由司法書士（司法書士）作成本人確認情報等方式辦理，越早告訴仲介與司法書士越好。

登記地址和現在不同，要怎麼處理？

住在海外的屋主，這一項要先處理。

一、過戶時要證明地址變遷。登記簿上的地址和你現在的地址不同時，過戶要附證明地址變遷經過的文件。住在海外的外國人，可以把地址變遷經過寫成文件，請公證人認證為宣誓供述書（宣誓供述書）。住址本身，可以用居住國官方核發的住址證明書，或公證人認證的住址宣誓供述書。如果你在2012年7月8日以前曾在日本居住並搬過家，證明當時的地址變遷，可能要調閱「外國人登錄原票」，而不是住民票。

二、地址變更登記已是義務。2026年4月1日起，登記名義人的姓名或地址有變更時，要在變更日起2年內申請變更登記；2026年4月1日以前已變更但未登記者，要在2028年3月31日前登記。無正當理由未登記，可處5萬日圓以下罰鍰（過料）。登記官發現違反時，會先限期催告，逾期仍未辦理才會通知法院。

三、海外居住者要自己申請。法務局依住基網資料代為更新地址的「智慧變更登記」不適用於海外居住者；住在海外的屋主，姓名或地址有變更時，要在2年內自行申請。

四、改登海外地址時，留意國內聯絡人。把登記地址從日本改為海外地址、或從一個海外地址改為另一個時，若尚未登記國內聯絡人（国内連絡先となる者），要一併提供國內聯絡人資料，或申報沒有。

這一點要看你買房後搬過幾次家、在日本住過的時間。不確定自己屬於哪一種，可以把情況告訴問問宅點。

報稅要用的文件，為什麼現在就要找？

出售有獲利，隔年3月15日前要辦理確定申告（確定申告）。讓渡所得＝成交價－（取得費＋讓渡費用），文件決定你能扣多少：

購入時的買賣契約書：證明取得費。找不到取得費時，只能用成交價的5%概算，稅額可能因此變高。
出售的買賣契約書：證明成交價。
仲介費與印花稅的收據：證明讓渡費用。

稅額怎麼算，見在日本賣房要繳多少稅？10.21% 預扣、短期30.63%與長期15.315%怎麼算。

還有哪些事要先查？

預售屋的轉售條款：部分開發商對新建公寓設有「交屋前不得進行出售活動」等防短期轉售條款。這是買賣契約條款，不是法律；預售買入的屋主，出售前先看購屋契約。
是否在特別注視區域：重要土地等調查法（重要土地等調査法）指定的特別注視區域內，簽訂土地所有權移轉契約時，買賣雙方都要申報。簽約前向仲介確認一次。
固定資產稅的分攤：固定資產稅與都市計畫稅由1月1日的所有人繳納全年，交屋時一般以交屋日為準按日數分攤，以契約約定為準。
成交行情：國土交通省的不動產情報圖書館（不動産情報ライブラリ）可查成交價格與公示地價，有英文介面。

下一步怎麼判斷？

文件備齊後，代替印鑑證明的公證文件與納稅管理人怎麼安排，見人在海外怎麼賣日本房產？公證宣誓書、納稅管理人與國內聯絡人。整體流程回到主文外國人在日本賣房：買家、稅費、海外簽署與資金匯出。

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日本賣房文件 FAQ

日本房子的權利證不見了，還能賣嗎？

可以。權利證與登記識別情報都不能補發，但可以用登記所的事前通知制度，或由司法書士作成本人確認情報等方式辦理過戶。

業主搬回香港後沒改日本登記地址，會被罰嗎？

2026年4月1日以前的地址變更，要在2028年3月31日前登記；之後的變更要在2年內登記。未辦理可處5萬日圓以下罰鍰，但會先收到催告。

賣日本公寓要準備哪些管理文件？

管理規約、總會議事錄與長期修繕計畫。原本一般由管理組合或管理公司保管，可以請管理公司提供影本。

名詞小詞典

登記識別情報（登記識別情報）：2005年以後取代紙本權利證的12碼登記密碼。
權利證（登記済証）：2005年以前核發的紙本產權證明。
固定資產稅（固定資産税）：由1月1日的所有人繳納的不動產年稅。
管理規約（管理規約）：公寓的管理規則。
長期修繕計畫（長期修繕計画）：公寓未來大規模修繕與資金的計畫。
過料（過料）：行政上的罰鍰，不是刑罰。
本人確認情報（本人確認情報）：權利證遺失時，由司法書士確認本人身分後作成的文件。

資料說明

本文由宅點研究整理，法條部分已由宅點對照條文查證（宅點已查證），市場做法另行標明。資料查核日期為2026年10月9日。地址變更登記義務、智慧變更登記與國內聯絡人依法務省頁面；特別注視區域依內閣府頁面；取得費5%概算依國稅廳說明。文件清單、登記識別情報不能補發與替代方式、地址變遷的證明方式、外國人登錄原票、固定資產稅分攤與預售屋轉售條款，屬業者或業界團體的整理。出售時各分處法務局與承辦司法書士要求的文件可能不同，以實際要求為準。