日本房子賣給誰？買方類型、2026年國籍登記與外國買方申報

本文是宅點百科日本置產系列的一篇，整理外國屋主出售日本房產時，買方可以是誰、不同買方對賣方有什麼影響，以及2026年起買方要多做哪些申報，寫給正在比較買方或擔心新規定會影響出售的讀者。賣房全程見主文外國人在日本賣房：買家、稅費、海外簽署與資金匯出。

為什麼讀者會擔心「買方」的問題？

2026年日本在外國人取得不動產這件事上動作不少：登記要申報國籍、外匯法的取得報告規定修正、重要設施周邊的土地可能改為許可制。持有日本房產的外國屋主，自然會問：我還能不能賣？賣給外國人會不會變難？

先講答案

可以賣，買方也不限國籍。截至2026年10月，日本沒有針對外國人買賣一般住宅的國籍限制或配額，你可以把房子賣給日本人或外國人。2026年的新規定，主要是買方登記或取得時的手續，不影響你出售的權利。對賣方比較直接的影響是買方類型：它決定買方要不要先預扣10.21%。

買方是誰，對賣方有什麼差別？

向非居民購買日本房產、並在日本付款的人，付款時要按成交價預扣10.21%。法人當然要扣，個人買方原則上也要扣；唯一的例外是個人買來自己或親屬居住，而且成交價在1億日圓以下。

買方	預扣10.21%	賣方實際收到
個人，買來自己或親屬居住，成交價1億日圓以下	免除	全額；你要在隔年3月15日前自行繳稅
個人，買來出租，或成交價超過1億日圓	要扣	扣除10.21%後的餘額；申報後多退少補
法人（包括收購再轉售的業者）	要扣	同上
在國外付款、但在日本有住所或事務所的買方	要扣（視為在日本付款）	同上

兩點要注意：

預扣是買方的義務，是否適用看買方的身分與購買用途，所以這兩點最好在買賣契約裡寫清楚。
買方也是非居民、在日本沒有住所或事務所、全額在國外付款時，是否預扣，現行說明未寫明，待確認。不論有沒有預扣，你都要在隔年3月15日前自行申報。

稅額怎麼算，見在日本賣房要繳多少稅？10.21% 預扣、短期30.63%與長期15.315%怎麼算。

2026年起，買方登記要多做什麼？

這些是買方（新屋主）的義務，但知道它們，比較能理解買方或仲介為什麼要多一些時間準備文件：

申報國籍（2026年10月5日起）：新屋主登記時，申報的「檢索用資訊」（検索用情報）要包括國籍；台灣籍以地域申報。國籍資訊由登記所作為內部資訊保存，不會出現在公開的登記事項證明書上；目的之一是掌握外國人持有不動產的實際情況。
羅馬字姓名（2024年4月1日起）：外國人登記為所有權人時，要提供羅馬字姓名。
國內聯絡人（2024年4月1日起）：住在海外的人登記為所有權人時，要提供在日本的國內聯絡人資料，沒有的話可以申報沒有。
公證住址證明（2024年4月1日起）：住在海外的外國買方，可以用本國或居住國公證人認證的住址宣誓供述書，加上護照影本，證明住址。

外國買方的外匯法報告是什麼？

非居民取得日本不動產時，不論金額或面積大小（即使0日圓），都要在取得後20日內依外匯法向主管機關報告。2026年4月1日起新增了幾項豁免（非居民本人或親屬自住、非營利業務、本人辦公室用），但只適用於租賃權、地上權、抵押權這類「不動產相關權利」；所有權不屬於這類權利，別墅與第二個家也不算自住。換句話說，非居民買方取得所有權，仍要報告。

付款這一端的報告則看買方是不是居民：日本居民買方付給你這位非居民賣方超過3,000萬日圓時，由買方提出支付報告；你作為非居住者，免除這項報告。

重要土地法的許可制會影響一般住宅嗎？

現行的重要土地等調查法（重要土地等調査法），只在重要設施周邊與國境離島指定的「特別注視區域」要求申報：簽訂土地所有權移轉契約時，買賣雙方都要申報。

修法方面：2026年9月24日，自民黨專案小組提出在重要設施周邊與國境離島導入「取得前許可制」，不分國籍、在所有權移轉前由政府審查；首相在10月1日表示，將在10月5日召集的臨時國會提出修正案。截至2026年10月9日，所查資料未見內閣決定或法案全文。提案的對象是重要設施周邊與國境離島，不是一般住宅區；內容仍在研議、尚未定案。

這一點要看房子的位置是否落在指定區域。不確定自己屬於哪一種，可以把情況告訴問問宅點。

下一步怎麼判斷？

選定買方類型後，接著估算稅額與實得金額（見在日本賣房要繳多少稅？10.21% 預扣、短期30.63%與長期15.315%怎麼算），並確認收款帳戶（見日本賣房款怎麼匯出？外匯申報、銀行國外匯款報告與文件）。整體流程回到主文外國人在日本賣房：買家、稅費、海外簽署與資金匯出。

想釐清你的情況

買方類型會影響預扣與實得金額，宅點可以為你安排合適的專員協助。

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日本房子賣給誰 FAQ

日本物業可以賣給中國或台灣的買家嗎？

可以。日本沒有外國人買賣一般住宅的國籍限制；2026年10月5日起，買方登記時要申報國籍（台灣籍以地域申報），這是買方的手續。

賣給自住的個人買方，就不用預扣嗎？

個人買來自己或親屬居住、成交價在1億日圓以下時，免除預扣；但你仍要在隔年3月15日前自行申報繳稅。

新屋主的國籍會公開在登記簿上嗎？

不會。國籍資訊由登記所作為內部資訊保存，不在公開的登記事項證明書上顯示。

名詞小詞典

源泉徵收（源泉徴収）：買方付款時先扣下稅款、代為繳納。
檢索用資訊（検索用情報）：新屋主登記時提供給登記所的姓名、生年月日、國籍等資料，不公開。
國內聯絡人（国内連絡先となる者）：海外居住者登記為所有權人時登記的日本聯絡窗口。
外匯法（外国為替及び外国貿易法）：日本規範國外支付與資本交易的法律。
重要土地等調查法（重要土地等調査法）：調查重要設施周邊與國境離島土地利用的法律。
特別注視區域（特別注視区域）：上述區域中，土地交易須申報的區域。

資料說明

本文由宅點研究整理，法條部分已由宅點對照條文查證（宅點已查證），市場做法另行標明。資料查核日期為2026年10月9日。預扣規定依國稅廳說明；登記規定依法務省頁面與2026年9月4日的通達；外匯法報告依財務省與日本銀行說明；重要土地法現況依內閣府頁面。以下結論是官方文件沒有直接寫明、由查證歸納：一般住宅沒有國籍限制（另有業者說法支持）、許可制提案不涵蓋一般住宅區。以下事項列為待確認：非居民買方在國外付款時是否預扣、特別注視區域申報的面積門檻。許可制修法依共同社報導，仍在研議、沒有定案，之後可能改變；2026年3月31日以前的外匯法豁免規定本輪未重讀，本文不比較前後差異。