外國人在泰國賣房：買家、流程、稅費與資金匯出

本文是宅點百科泰國房產系列的一篇，整理外國屋主出售泰國公寓時會遇到的規定，寫給住在台灣或香港、在曼谷、清邁、普吉或芭達雅以自己名義持有公寓、正在考慮出售的讀者。

先講答案：外國屋主可以出售泰國公寓，目前沒有針對外國賣方的特別限制，流程與泰國賣方相同。買方可以是泰國人，也可以是另一位外國人；兩者要準備的文件不同。賣方主要負擔的是特種營業稅或印花稅（二擇一）與預扣所得稅，過戶費則由雙方約定分擔。賣房款依外匯規定可以匯出泰國，但銀行會看當初購屋資金是怎麼匯進來的，所以當年的外匯紀錄要先找出來。人不在泰國，也可以委託他人辦理，只是授權書要先完成認證。

外國人可以把泰國公寓賣掉嗎？可以賣給誰？

可以。目前沒有針對外國賣方的特別限制，過戶一樣在土地廳（กรมที่ดิน）辦理。

會影響買方範圍的，是公寓法（พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522）的外國人配額：同一棟公寓由外國人持有的面積，合計不得超過全部單位總面積的49%，按面積計算，不是按戶數。外國人要持有公寓單位，也須符合公寓法第19條的資格，一般外國買方是以「把外幣匯入泰國付款」這一款取得資格。

買方是誰，賣方要準備的東西就不一樣：

買方	配額	買方的付款證明	賣方要多備的文件
泰國籍個人	只適用外國買方，這筆出售會釋出大樓的外國人配額	只適用外國買方	無欠費證明
另一位外國人	配額隨單位移轉，大樓外國人比例不變	須以外幣自國外匯入，並取得外匯交易表（FET）	無欠費證明＋外國人配額證明

外國人之間轉手時，業者整理指出配額隨單位一起移轉，土地廳不會因此拒絕登記。只不過，大樓外國人持有已達49%時，外國屋主把配額單位賣給另一位外國人能否順利登記，現行法條未明寫，待確認；收外國買方定金前，應先向公寓管理法人（นิติบุคคลอาคารชุด）與土地廳確認。

你可能聽過外國人配額要提高到75%、租約延長到99年的消息。2024年6月，內閣曾指派內政部研究修法，但截至2026年10月8日，49%配額沒有改變，所查資料也未見相關法案送入國會或刊登皇家公報。目前仍以49%配額與最長30年的租約為準。

賣給泰國人或外國人各有什麼條件，詳見泰國公寓賣給泰國人還是外國人？49% 配額、買方 FET 與對價格的影響。

從找買家到過戶，要經過哪些步驟？

泰國的買賣合約不需要公證；在土地廳完成登記，買賣才真正生效。一般的順序如下：

出售前先整理文件：權狀、取得日期、配額狀態、管理費是否繳清、當年的外匯紀錄。
找買家：自行刊登或委託仲介。
收定金、簽買賣合約：合約要寫清價格、附帶的家具、定金、過戶日期，以及最常引起爭議的「哪一項稅費由誰付」。業者整理的常見做法是定金約為價格的10%，買方違約時沒收，賣方違約則常見須加倍返還；比例與違約條件以合約約定為準。
向管理法人申請文件：無欠費證明；買方是外國人時，另加外國人配額證明。
外國買方匯款：外國買方須把購屋款以外幣自國外匯入，並取得外匯紀錄。
過戶日到土地廳：買賣雙方或受託人到場，買方交付銀行本票，各項稅費當場在窗口繳清。
把賣房款匯出泰國。

過戶要帶哪些文件，土地廳的官方清單本輪無法取得，各分處的實際要求待確認，以承辦土地廳為準。業者整理的清單包括權狀、護照（有戶籍簿者一併攜帶）、買賣合約、無欠費證明、外國人配額證明、相關的結婚或離婚證書，以及委託他人出席時的授權書。完整的出售前文件清單見泰國賣房前的文件清單：產權狀、無欠費證明、配額證明、黃簿。

找仲介時，可以先知道幾個業者說法：曼谷與一般府的二手仲介費約為成交價的3%，普吉、芭達雅、華欣、蘇美島、喀比等觀光區約為5%，仲介服務另計7%加值稅，佣金在土地廳完成過戶時才到期，由賣方支付。仲介費沒有法定費率，可以議價；簽委託合約時，保留自行出售的權利，也不要接受沒有期限的專任委託。

賣房要繳哪些稅費？誰付？

賣方會遇到四項費用，全部在過戶當天於土地廳繳清：

項目	怎麼算	習慣上誰付
過戶登記費	官方評估價的2%；符合條件時降為0.01%	雙方各半，依合約約定
特種營業稅（ภาษีธุรกิจเฉพาะ）	取得未滿5年出售時課徵，成交價與官方評估價取高者的3.3%	賣方
印花稅（อากรแสตมป์）	不課特種營業稅時改課，成交價與官方評估價取高者的0.5%	賣方
預扣所得稅（ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย）	以官方評估價為基礎，依持有年數扣除、平均後套累進稅率	賣方

由誰負擔，法律沒有規定，以買賣合約約定為準。

特種營業稅與印花稅只會繳一種。取得未滿5年就出售，課特種營業稅；滿5年則改課印花稅。這裡的5年是從取得日算到過戶日，日對日計算。賣方的名字已在戶籍簿（ทะเบียนบ้าน，Tabien Baan）登記滿1年、作為主要居所的房子，5年內出售也可免特種營業稅，另有其他例外。外國人持有的黃色戶籍簿（俗稱黃簿）能否適用這項1年免稅，現行法條未明寫，待確認。

預扣所得稅以官方評估價（ราคาประเมินทุนทรัพย์）計算，不論實際成交價多少。算法是：依持有年數先扣除一定比例的費用，餘額除以持有年數，套用個人所得稅累進稅率，再乘回持有年數。持有年數按曆年計算，最多算10年。現行稅率表下，第一級0至15萬泰銖在這項計算中是否計稅，現行法條未明寫，待確認。

0.01%過戶費只看買方。買方是泰國籍個人，公寓的成交價與官方評估價都不超過700萬泰銖、房貸也不超過700萬泰銖時，過戶登記費降為0.01%，適用到2027年6月30日。外國買方不適用，須付全額2%。公告條件沒有限制賣方國籍，推論外國賣方賣給符合條件的泰國人也可適用，但仍待土地廳確認。

非居民只就泰國來源所得課稅，出售泰國房產的所得屬於泰國來源。非以營利為目的取得的房子，賣方可以選擇不再併入年度申報，讓過戶時的預扣成為最終稅負。

這一點要看你的持有時間、是否登記戶籍簿，以及買方是泰國人還是外國人。不確定自己屬於哪一種，可以把情況告訴問問宅點。

以曼谷某公寓單位為例（假設2022年8月購入、2026年10月出售，合約價600萬泰銖、官方評估價450萬泰銖，賣給外國人），試算的特種營業稅約198,000泰銖、預扣稅約82,500泰銖，加上一半過戶費45,000泰銖，賣方合計約325,500泰銖（未含仲介費）。完整算式、各項前提與待確認的地方，見在泰國賣房要繳多少稅？過戶費、特種營業稅或印花稅、預扣所得稅怎麼算。

賣房款可以匯出泰國嗎？要準備什麼？

可以。泰國外匯管理的官方摘要寫明，投資資金的匯回，向授權銀行提交證明文件後可以自由辦理。所查泰國央行網站未見針對賣房款的專門清單或上限，具體文件以承辦銀行的要求為準。

銀行最在意的是當年的外匯交易表（Foreign Exchange Transaction form，FET，舊稱 ท.ต.3）。FET是泰國銀行出具、證明外幣自國外匯入並兌換成泰銖的紀錄。出售後要匯出時，銀行會確認這筆錢對應當初匯入的資金加上增值部分。業者整理指出，銀行會要求當初的FET正本或入帳通知、買賣文件與土地廳的完稅收據。

所以，現在就把當年的FET、購屋合約與權狀放在一起。購屋款若是由公司或親屬代匯，FET會以對方名義出具，日後匯出時可能卡關，最好及早向當初出具FET的銀行詢問。詳見泰國賣房款怎麼匯出？FET 外匯紀錄、銀行文件與常見卡關。

人不在泰國，可以委託別人賣嗎？

可以。一份擬妥的授權書，可以讓代理人代簽買賣合約並代為出席土地廳過戶。土地廳有自己的授權書格式：公寓使用 Or Chor 21（อ.ช.21），土地使用 Tor Dor 21（ท.ด.21）。泰國使館表明不接受海牙認證（apostille），所以要走領事認證：

在香港簽署：先由香港國際公證人證明簽名，再送泰國駐香港總領事館認證；文件須為英文或附英譯本。
在台灣簽署：依泰國貿易經濟辦事處（台北）2014年的須知，文件譯成英文，經地方法院及外交部驗證後，6個月內再送該處驗證。該處能否以同樣程序受理台灣個人簽署的 Or Chor 21，待確認，送件前應先電話詢問。

各步驟的文件、費用與待確認事項，見人在海外怎麼賣泰國房產？公寓授權書（Or Chor 21）、領事認證與翻譯。

委託仲介之前，先準備哪些文件？

先備齊這幾樣，後面的步驟會順很多：

權狀 Or Chor 2（อ.ช.2）：每個公寓單位各有一份，記載單位面積與共用部分的持分。
取得日期：決定繳特種營業稅還是印花稅，也決定預扣稅的持有年數。
管理費與無欠費證明：沒有管理法人出具的無欠費證明，就不能過戶。
外國人配額證明：買方是外國人時需要。
當年的FET或銀行確認函：日後匯出賣房款要用。
護照：若換發過護照，新舊護照一併備妥，另需哪些證明待向土地廳確認。

持有的若是租賃權而不是產權，轉讓剩餘租期要不要出租人同意、稅費怎麼算，現行資料未明寫，待確認，要先看租約條款。

另外，2026年8月泰國內政部發出通函，加強查核外國人以泰國人頭持有土地；這針對的是土地與人頭結構，不是以自己名義持有的公寓單位。

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外國人在泰國賣房 FAQ

外國人可以把泰國公寓賣給另一位外國人嗎？

可以。配額隨單位移轉，大樓的外國人比例不變；外國買方須以外幣自國外匯入購屋款。大樓已達49%時能否登記，現行法條未明寫，待確認，簽約前先向管理法人與土地廳確認。

泰國賣房的特種營業稅和印花稅要一起繳嗎？

不會。取得未滿5年出售課特種營業稅，滿5年改課印花稅；已繳特種營業稅就不必繳印花稅。

泰國公寓外國人配額已經提高到75%了嗎？

還沒有。2024年6月內閣曾指派研究修法，但截至2026年10月8日，49%配額沒有改變，也未見相關法案送入國會。

業主不在泰國，賣房款可以直接匯回台灣或香港嗎？

可以申請匯出。銀行會要求當初匯入的FET或入帳通知、買賣文件與完稅收據；收款帳戶與文件以承辦銀行的書面要求為準。

泰國賣房要找仲介嗎？

可以自行刊登出售，也可以委託仲介；仲介費沒有法定費率，可以議價，委託合約要寫清佣金與是否專任。

名詞小詞典

土地廳（กรมที่ดิน）：辦理房地過戶登記與收取稅費的機關，過戶在各地分處辦理。
公寓法（พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522）：規範公寓持有、外國人配額與管理法人的法律。
公寓管理法人（นิติบุคคลอาคารชุด）：每棟公寓的管理單位，核發無欠費證明與外國人配額證明。
權狀 Or Chor 2（อ.ช.2）：公寓單位的產權狀。
外匯交易表（FET，舊稱 ท.ต.3）：銀行證明外幣自國外匯入並兌換成泰銖的紀錄。
官方評估價（ราคาประเมินทุนทรัพย์）：土地廳收取登記費、計算預扣稅所用的官方價格。
特種營業稅（ภาษีธุรกิจเฉพาะ）：取得未滿5年出售時課徵的稅。
印花稅（อากรแสตมป์）：不課特種營業稅時改課的稅。
預扣所得稅（ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย）：過戶時在土地廳預先扣繳的賣房所得稅。
戶籍簿（ทะเบียนบ้าน，Tabien Baan）：戶籍登記簿；外國人的是黃色封面，俗稱黃簿。
授權書 Or Chor 21（อ.ช.21）：土地廳的公寓交易授權書格式。

資料說明

本文由宅點研究整理，法條部分已由宅點對照條文查證（宅點已查證），市場做法另行標明。資料查核日期為2026年10月8日。稅務規定依泰國稅務廳（กรมสรรพากร）網站原文；公寓法各條依律師事務所的條文整理，土地廳網站本輪無法讀取。以下結論是條文沒有直接寫明、由查證歸納：外國人配額單位在已滿額大樓轉售給外國人能否登記、黃簿能否適用1年免稅、預扣稅第一級是否計稅、0.01%過戶費對外國賣方的適用、台灣個人授權書的驗證程序、租賃權轉讓的稅費，均列為待確認。定金、仲介費、過戶日文件與銀行匯出文件屬業者或律師事務所的實務說法。75%配額與99年租約仍在研究、沒有定案，之後可能改變。