本文是宅點百科馬來西亞房產系列的一篇，說明外國屋主出售馬來西亞房產時要繳的房地產盈利稅（Cukai Keuntungan Harta Tanah，RPGT）怎麼算、買方預扣的7%是什麼，並附一個完整試算，寫給住在台灣或香港、不是馬來西亞公民也不是永久居民的屋主。賣房全程見主文外國人在馬來西亞賣房：買家、流程、稅費與資金匯出。
為什麼馬來西亞賣房稅容易算錯？
容易混淆的地方有三個：把30%當成乘在成交價上、把買方扣的7%當成最終稅額，以及用交屋日去算持有年數。RPGT 乘的是扣除費用後的「應稅利得」；7%是買方替你預繳的金額；持有年數看的是兩份買賣合約的日期。
先講答案：要繳多少？
外國個人賣方屬RPGT法附表五的第III部分（非公民且非永久居民）。持有未滿5年出售，稅率30%；第6年起10%。這套稅率自2019年1月1日起適用。不論你是否住在馬來西亞，出售位於馬來西亞的房產都要就利得課稅。
賣方要繳的只有RPGT。轉讓印花稅由買方負擔；仲介費與律師費是賣方的交易成本，可以從出售價扣除。
| 持有期間 | 外國個人（第III部分） | 馬來西亞公民（第I部分，比較用） |
|---|---|---|
| 第1至第5年 | 30% | 另有稅率表 |
| 第6年起 | 10% | 自2022年1月1日起不課 |
持有 MM2H 但沒有永久居留的賣方，仍屬第III部分。
持有年數從哪一天算到哪一天？
有書面合約時，出售日是這次買賣合約（Sale and Purchase Agreement，SPA）的簽約日，不是過戶或交屋日；取得日是你當初購買時的合約日期。兩個日期之間未滿5年，適用30%；進入第6年後簽約，適用10%。
所以，如果持有期間接近5年，簽約日期本身就會影響稅率。是否已跨過5年，應由律師依兩份合約的日期確認。
應稅利得怎麼算？
應稅利得＝出售價－取得價。
出售價＝成交價，減去：
- 提升或維持房產價值、並在出售時仍反映出來的支出（例如裝修）；
- 確立或維護產權的支出；
- 出售時支付給測量師、估價師、會計師、仲介與律師的費用。
取得價＝當初的購買價，加上購買時的附帶費用（例如律師費、印花稅），減去收到的損害賠償、保險理賠與沒收的定金。
不能扣的：購屋貸款的利息，以及填寫與提交RPGT申報表的費用。
減免：個人可減免1萬令吉或應稅利得的10%，取較高者。官方頁面寫這項減免適用於「個人」，沒有限定公民；外國個人在線上申報時能否同樣申報，業者說法不一，待確認，以稅務代理或內陸稅收局確認為準。第8條一生一次的自住房減免只給馬來西亞公民與永久居民，外國屋主不能使用。
出售有虧損時，可抵扣的虧損以連續9個課稅年度為限。
買方扣的7%是什麼？2026年起有什麼新選項？
賣方是外國個人時，買方必須在付款時保留一部分價款，並在出售日後60天內繳給內陸稅收局（Lembaga Hasil Dalam Negeri，LHDN），用來抵你的RPGT。依2025年財政法（第874號法令）修正後的第21B條，買方繳交以下三者中較低的金額：
- 全部現金價款；
- 總價款的7%；
- 你的「視為評稅」稅額，也就是你申報算出的稅額——但只有在買方繳款前已收到你的正式通知時，才能用這一項。
第三項是2026年1月1日起的新選項：賣方可以用聲明書把稅額通知買方。沒有應稅利得或適用減免時，賣方提交 CKHT 3，買方經 e-CKHT 收到後，可以免除保留。
買方繳的金額多於你的實際稅額，多出的部分依退稅程序退還給你；不足時，你要自己補繳差額。買方未在60天內繳交，加徵的10%由買方負擔。
什麼時候申報、什麼時候繳？
2025年1月1日起，RPGT改為自我評稅：
| 事項 | 期限 | 由誰 |
|---|---|---|
| 提交 CKHT 1A（或 CKHT 3） | 出售日起60天內 | 賣方 |
| 保留並繳交預扣款 | 出售日起60天內 | 買方 |
| 繳清稅款或差額 | 出售日起90天內 | 賣方 |
- 申報一律在 MyTax 的 e-CKHT 線上提交，紙本不受理；提交的申報表即視為評稅，不另發評稅通知。
- 沒有馬來西亞稅號的賣方，可經 e-Daftar 申請登記；申報可委託律師或持牌稅務代理。依2023年律師收費令，律師代辦 CKHT 1A 收費500令吉。
- 2026年1月1日起，稅款可依內陸稅收局核定的金額與期間分期繳納。
- 相關文件保存7年。
逾期未申報或未申報出售，可處最高3倍稅額的罰款；申報不實，最高為短報稅額的100%。逾期繳稅加徵10%，稅局可提起民事訴訟追討，也可以限制出境。
例如：一間吉隆坡公寓的試算
假設：吉隆坡某公寓單位，分層地契。2022年8月15日簽約購入，價格120萬令吉；購入時已付的律師費與印花稅合計假設為45,250令吉（以當年收據為準）。2026年10月9日簽約出售，價格145萬令吉。賣方是香港居民，非公民、非永久居民。出售時仲介費3%、律師費依2023年收費表，未申報裝修支出。
| 項目 | 算式 | 令吉 |
|---|---|---|
| 持有期間 | 2022年8月15日至2026年10月9日，未滿5年 | 稅率30% |
| 出售附帶費用 | 仲介費3%×1,450,000＝43,500；律師費1.25%×500,000＋1%×950,000＝15,750 | 59,250 |
| 出售價 | 1,450,000－59,250 | 1,390,750 |
| 取得價 | 1,200,000＋45,250 | 1,245,250 |
| 應稅利得 | 1,390,750－1,245,250 | 145,500 |
| 個人減免 | 10,000與14,550取較高者 | －14,550 |
| 課稅利得 | 130,950 | |
| RPGT（30%） | 130,950×30% | 39,285 |
| 買方預設預扣（7%） | 7%×1,450,000 | 101,500 |
| 之後退還賣方 | 101,500－39,285 | 62,215 |
幾點說明：
- 如果你在買方繳款前把稅額正式通知買方，買方只需繳39,285令吉，不必等退稅。
- 如果改在2027年8月15日之後簽約（第6年起），稅額是130,950×10%＝13,095令吉，相差26,190令吉。是否已跨過5年，以律師依兩份合約日期確認為準。
- 如果外國個人不能申報個人減免，課稅利得是145,500令吉，30%的稅額為43,650令吉，退還57,850令吉。
- 仲介費與律師費未含服務稅；是否課徵，以帳單為準。
這一點要看你的合約日期、持有身分與可扣除的單據。不確定自己屬於哪一種，可以把情況告訴問問宅點。
還有哪些情況要留意？
- 被認定為買賣業務：RPGT的利得不包括依所得稅法課稅的利潤。若房產買賣被認定為營業收入，改課所得稅；非居民個人的所得稅自2020課稅年度起為固定30%，不能申報個人減免。
- 2027年財政預算案：預算案於2026年10月9日下午提交國會；本文查核時尚未宣讀，所查資料未見RPGT稅率或7%預扣的變動。預算案若宣布調整，生效日以憲報公布為準。
想釐清你的情況
稅額要看合約日期與單據，宅點可以為你安排合適的專員協助。
馬來西亞賣房稅費 FAQ
馬來西亞賣房的7%就是外國人的稅率嗎？
不是。外國個人的稅率是30%（第1至第5年）或10%（第6年起），乘在應稅利得上；7%是買方按成交價替你預繳的金額，多退少補。
業主賣房虧損了，買方還要扣7%嗎？
沒有應稅利得時，賣方可以提交 CKHT 3；買方經 e-CKHT 收到後，可以免除保留。沒收到就仍要在60天內繳交。
外國人可以用馬來西亞的自住房免稅嗎？
不可以。第8條一生一次的自住房減免只給馬來西亞公民與永久居民。
名詞小詞典
- 房地產盈利稅（Cukai Keuntungan Harta Tanah，RPGT）：出售馬來西亞房產時，就利得課徵的稅。
- 第III部分（Part III）：RPGT法附表五中，非公民且非永久居民的個人等賣方類別。
- 應稅利得（chargeable gain）：出售價減取得價後的金額。
- 第21B條預扣（retention）：買方保留並代繳的部分價款，用來抵賣方的RPGT。
- 視為評稅（deemed assessment）：自我評稅制度下，賣方提交的申報表即視為評稅。
- CKHT 1A／CKHT 3：出售房產的申報表；無應稅利得或適用減免時的聲明表。
- e-CKHT／e-Daftar：MyTax 網站上的RPGT線上申報系統與稅號登記服務。
資料說明
本文由宅點研究整理，法條部分已由宅點對照條文查證（宅點已查證），市場做法另行標明。資料查核日期為2026年10月9日。稅率、計算與申報依內陸稅收局網站與2026年第2號作業指引；第21B條的修正依2025年財政法（第874號法令），條文為第三方網站轉載的官方刊本。外國個人能否申報1萬令吉／10%減免列為待確認。仲介費與律師費的費率屬實務或律師事務所整理。試算例的購入雜費為假設值，不代表任何實際交易。2027年財政預算案於查核當日下午提交國會，查核時尚未宣讀，之後可能改變。
參考資料
馬來西亞內陸稅收局－Real Property Gains Tax (RPGT) Rates ／ 馬來西亞內陸稅收局－RPGT Introduction & Basis of Taxation ／ 馬來西亞內陸稅收局－Disposal Date And Acquisition Date ／ 馬來西亞內陸稅收局－Disposal Price And Acquisition Price ／ 馬來西亞內陸稅收局－RPGT Exemption ／ 馬來西亞內陸稅收局－Responsibility Of Disposer And Acquirer ／ 馬來西亞內陸稅收局－Introduction to the CKHT Self-Assessment System ／ 馬來西亞內陸稅收局－CKHT 作業指引 2026年第2號 ／ 馬來西亞內陸稅收局－RPGT Payment Procedure and Refund ／ 馬來西亞內陸稅收局－Imposition Of Penalties And Increases Of Tax ／ 馬來西亞內陸稅收局－Tax and Expatriates ／ 馬來西亞法律－Finance Act 2025 (Act 874) ／ Conventus Law－The Solicitors’ Remuneration Order 2023 ／ OpenExamPrep－Standard 4: Estate Agency Fees ／ PropCashflow－Subsale Property Process Malaysia ／ The Star－Supply Bill 2027 tabled for first reading in Parliament
重要聲明
本文為一般資訊整理，不構成法律或稅務方面的個別建議。資料查核日期為2026年10月9日。稅率與程序可能更新，以馬來西亞內陸稅收局現行公告為準，申報前請諮詢合資格的稅務代理或律師。
