本文是宅點百科馬來西亞房產系列的一篇，從賣方的角度說明買方是馬來西亞公民或外國人時有什麼不同：各州外國人最低價格、州政府同意由誰申請、外國買方的8%印花稅，以及這些規定對定價與時程安排的意思，寫給在吉隆坡、雪蘭莪、檳城或柔佛持有房產的外國屋主。賣房全程見主文外國人在馬來西亞賣房：買家、流程、稅費與資金匯出。
為什麼買方的國籍會影響賣方？
馬來西亞對外國人的管制落在「取得」這一端：外國買方要達到所在州的最低價格、要申請州政府同意，2026年起還要付8%的轉讓印花稅。這些都是買方的義務，但會直接決定你的房子能賣給誰、外國買方願意出多少，以及合約要等多久才能完成。
先講答案：兩種買方差在哪裡？
| 馬來西亞公民 | 外國人 | |
|---|---|---|
| 州的外國人最低價格 | 不適用 | 成交價要達到所在州的門檻 |
| 外國人購置的州政府同意 | 不適用 | 由買方申請 |
| 轉讓印花稅（買方付） | 1%至4%累進 | 8%（2026年1月1日起，住宅） |
| 地契轉讓限制的同意 | 有註記就需要 | 有註記就需要 |
買方是馬來西亞永久居民時，州政府同意這一項算外國利益、要申請；8%印花稅則只適用非公民且非永久居民。賣方的RPGT與買方預扣7%，不論賣給誰都一樣。
各州外國人最低價格是多少？
以馬來西亞律師公會（Malaysian Bar）2024年第444號通函所附、資料截至2024年10月的條件表為準，二手住宅：
| 地區 | 分層住宅 | 有地住宅 |
|---|---|---|
| 吉隆坡 | 100萬令吉 | 100萬令吉 |
| 雪蘭莪第1、2區 | 200萬令吉 | 200萬令吉（只限有地分層地契） |
| 雪蘭莪第3區 | 100萬令吉 | 100萬令吉（只限有地分層地契） |
| 檳島 | 100萬令吉 | 300萬令吉 |
| 威省 | 50萬令吉 | 100萬令吉 |
| 柔佛 | 100萬令吉 | 100萬令吉 |
幾點要一起看：
- 雪蘭莪只允許外國人購買分層地契與有地分層地契的房產，個別地契的有地住宅不允許；第1區是八打靈、鵝嘜、烏魯冷岳、雪邦與巴生，第2區是瓜拉雪蘭莪與瓜拉冷岳。拍賣房產也不允許。
- 檳城2024年「滯銷單位」的較低價格，只適用2024年1月1日至12月31日簽署的合約，已不適用於現在的二手交易。
- 柔佛單層與1.5層排屋不允許外國人購買；州土地局另列公寓的外國人配額為50%。
- 聯邦指引另規定外國人不得購買低價與中低價住宅、馬來保留地上的房產，以及分配給土著（Bumiputera）的單位。
對賣方的意思：成交價低於所在州的外國人門檻，外國買方取得不了州政府同意，房子只能賣給馬來西亞公民。各州現行條件以州土地局為準，簽約前請律師確認一次。
州政府同意由誰申請？賣方要做什麼？
每一位外國買方都要自行向州政府申請並取得同意，這是「取得」的同意，申請人是買方，外國賣方不必為自己的外國人身分另外申請出售同意。外國利益的定義包括永久居民，所以買方是永久居民時，一樣要申請。
賣方要配合提供文件。以柔佛為例，外國購置申請的清單包括買賣合約影本、地契影本、當年地稅與門牌稅收據影本，以及賣方的護照與身分證影本。
州政府同意沒有保證的批准時間，買賣合約通常寫成附條件合約，並約定等待期限與延長方式。簽約前請律師在合約寫清楚：誰提交申請、等多久、未獲批准時怎麼解約與退還定金。
另外，地契若註記轉讓限制（sekatan kepentingan），不論買方是誰都要先取得州政府書面批准。租賃地契一律需要，部分永久地契也有；這類同意通常由賣方申請，申請費一般由賣方負擔，以合約為準。
外國買方的8%印花稅，對價格有什麼影響？
依2025年財政法（第874號法令）修正印花稅法附表一第32項（ab），2026年1月1日起，住宅出售給非公民且非永久居民的個人或外國公司，轉讓文書印花稅為8%，以成交價與市值取高者計算。2024年起原為固定4%。印花稅由買方負擔。
同一間145萬令吉的公寓：
| 買方 | 轉讓印花稅 |
|---|---|
| 外國人 | 8%×1,450,000＝116,000令吉 |
| 馬來西亞公民 | 1,000＋8,000＋15,000＋4%×450,000＝42,000令吉（未計首購等減免） |
外國買方還要負擔州政府同意的相關費用。檳城在批准外國人購置時另收徵費；各州2026年的徵費或同意費金額，所查官方資料未見現行數字，待確認。
這表示同一個成交價，外國買方的總成本較高，議價時可能反映出來；本文不判斷價格高低。這一點要看你的房子落在哪一州、價格是否接近門檻。不確定自己屬於哪一種，可以把情況告訴問問宅點。
還有兩點待確認：2025年簽買賣合約、2026年才簽轉讓文書的交易是否適用8%，所查資料未見內陸稅收局的正式說明，待確認；2027年財政預算案於2026年10月9日下午提交國會，本文查核時尚未宣讀，所查資料未見外國買方印花稅的變動，若有調整，生效日以憲報公布為準。
下一步怎麼判斷？
- 查清地契類型、有沒有轉讓限制，以及是否屬土著單位或低價住宅。
- 對照所在州的外國人門檻，決定買家範圍。
- 參考國家房地產資訊中心（NAPIC）的公開成交資料（Data Transaksi Terbuka）定價。
- 收外國買方定金前，請律師把州政府同意的申請、期限與解約條件寫進合約。
賣方要繳的稅與7%預扣，見在馬來西亞賣房要繳多少稅？RPGT 30%／10%、買方預扣7%與試算例。
想釐清你的情況
買家範圍要看州別與價格，宅點可以為你安排合適的專員協助。
馬來西亞賣房買家範圍 FAQ
我在八打靈的公寓低於200萬令吉，可以賣給外國人嗎？
八打靈屬雪蘭莪第1區，外國人門檻為200萬令吉；低於門檻時外國買方取得不了州政府同意，可以賣給馬來西亞公民。
外國人賣給外國人，賣方要申請州政府同意嗎？
不必為外國人身分另外申請；外國人購置同意由外國買方申請。地契註記轉讓限制時，賣方另要申請轉讓同意。
外國買方的8%印花稅，業主要分擔嗎？
印花稅由買方負擔。是否在價格上讓步，屬雙方議價。
名詞小詞典
- 州政府同意（State Authority consent）：外國人購置房產前須向州政府取得的批准。
- 外國利益（foreign interest）：國家土地法典（Kanun Tanah Negara）第433A條所稱，包括非公民（含永久居民）與外國公司。
- 分層地契（strata title）：公寓等分層建物各單位的地契。
- 轉讓限制（sekatan kepentingan）：地契上註記、轉讓前須州政府批准的限制。
- 轉讓文書（Memorandum of Transfer，MOT）：辦理過戶的文書，買方據以繳印花稅。
- 國家房地產資訊中心（NAPIC）：公布房產成交資料與市場報告的政府單位。
資料說明
本文由宅點研究整理，法條部分已由宅點對照條文查證（宅點已查證），市場做法另行標明。資料查核日期為2026年10月9日。各州門檻依律師公會通函所附、資料截至2024年10月的條件表；雪蘭莪州土地局通函原文本輪無法讀取，各州現行條件以州土地局為準。8%印花稅依2025年財政法（第874號法令），條文為第三方網站轉載的官方刊本；公民級距與「印花稅由買方付」屬實務整理。「外國賣方不必為外國人身分另申請出售同意」是由「同意由買方申請」歸納。各州現行徵費、2025年簽約的交易是否適用8%，列為待確認。2027年財政預算案於查核當日下午提交國會，查核時尚未宣讀，之後可能改變。
參考資料
馬來西亞律師公會－Circular No 444/2024 ／ 柔佛州土地與礦務局－Perolehan Hartanah Oleh Kepentingan Asing ／ Mah-Kwai & Associates－Property Transactions Requiring State Consent ／ 馬來西亞法律－Finance Act 2025 (Act 874) ／ Azmi & Associates－Strategic Guide for Foreigners in Acquiring Residential Properties in Malaysia ／ OpenExamPrep－Stamp Duty, RPGT & 2026 Tax Updates ／ 馬來西亞內陸稅收局－Responsibility Of Disposer And Acquirer ／ 國家房地產資訊中心－NAPIC ／ The Star－Supply Bill 2027 tabled for first reading in Parliament
重要聲明
本文為一般資訊整理，不構成法律、稅務或不動產交易方面的個別建議，也不評估任何房產的價格。資料查核日期為2026年10月9日。各州條件與稅率可能更新，以州土地局與馬來西亞內陸稅收局現行公告為準。
