加拿大租金連續第 24 個月下跌，但全國平均不是你要付的那個數字
加拿大租金連續第 24 個月按年下跌——Rentals.ca 與 Urbanation 於 2026 年 10 月 7 日發布的《National Rent Report》顯示，2026 年 9 月全國所有住宅出租類型的平均叫租為 CAD 2,034，按年跌 4.2%。
這份報告每月初發布一次，2026 年 9 月號在 10 月 7 日公布。同一期數字顯示，9 月的平均叫租比 8 月的 CAD 2,035 只低了 1 元，是連續第二個月微跌；比 2024 年 5 月的高點 CAD 2,202 低 9.2%，兩年累計跌 7.3%（2024 年 9 月為 CAD 2,142）。Urbanation 總裁 Shaun Hildebrand 表示，連續兩年下跌是近期歷史上最長的一輪下行，供應增加是這輪修正的主因。
本文重點
- 誰需要留意：正在估算加拿大居住預算的外國人、準備赴加就讀的國際學生與陪同家屬、已持工作或居留許可準備第一次在加拿大簽租約的外籍居民，以及要為全家搬遷估算長期支出的人。
- 這篇文章回答三件事：全國平均叫租是什麼口徑、能不能當自己的預算；去不同省份、租不同樓種差多少；簽約當天要準備多少押金，各省上限不同。
- 最值得先注意的限制：「全國平均下跌」與「你要租的那一間變便宜」是兩回事。同一期報告裡有四個省在跌、兩個省在升；而官方的在住租金統計顯示，已入住租戶實際支付的租金仍在上升。
加拿大租金分省看：同一個月，有省份在跌，也有省份在升
以下六個省的按年變動，全部出自 Rentals.ca 與 Urbanation《National Rent Report》2026 年 9 月號，口徑為所有住宅出租類型的平均叫租，對比 2025 年 9 月：
| 省份 | 2026 年 9 月平均叫租按年變動 |
|---|---|
| 安大略（Ontario） | -4.8% |
| 卑詩（British Columbia） | -2.9% |
| 亞伯達（Alberta） | -2.6% |
| 魁北克（Quebec） | -1.7% |
| 新斯科舍（Nova Scotia） | +1.4% |
| 薩斯喀徹溫（Saskatchewan） | +1.4% |
同一份報告裡，跌幅最大的安大略與升幅同樣明顯的新斯科舍相差超過六個百分點。全國數字之所以是負的，主要是因為安大略與卑詩兩個最大的出租市場人口與房源佔比高，把平均拉了下來；報告也指出，六大市場的平均叫租為每平方呎 CAD 2.48，按年跌 1.5%，跌幅遠小於全國的 4.2%。換句話說，跌得最多的不是大城市的核心單位，而是別處。
分城市看實際成交租金：CMHC 的在住兩房平均租金
叫租是「現在在招的要價」，不是已入住租戶在付的錢。要看後者，要用加拿大房貸及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC）的租務市場調查。以下各欄全部出自 CMHC《2025 Rental Market Report》，專建出租市場（purpose-built rental），調查基準期為 2025 年 10 月，租金為在住兩房單位的平均實付租金：
| 都會區 | 空置率 | 在住兩房平均租金 | 按年變動 |
|---|---|---|---|
| 全國 | 3.1%（2024 年為 2.2%） | CAD 1,550 | +5.1%（同樣本） |
| 大多倫多地區（Greater Toronto Area） | 3.0% | CAD 2,034 | +3.5% |
| 溫哥華（Vancouver） | 3.7% | CAD 2,363 | +2.2% |
| 渥太華（Ottawa） | 3.0% | CAD 1,926 | +3.4% |
| 卡加利（Calgary） | 5.0% | CAD 1,914 | 統計上與零無顯著差異 |
| 哈利法克斯（Halifax，專建出租） | 2.7% | CAD 1,826 | +6.7% |
| 愛民頓（Edmonton） | 3.8% | CAD 1,603 | +3.5% |
| 溫尼辟（Winnipeg） | 2.8% | CAD 1,571 | +1.9% |
| 蒙特婁（Montréal） | 2.9% | CAD 1,346 | +7.2% |
| 魁北克市（Québec） | 2.4% | CAD 1,277 | +6.1% |
三件事值得留意。第一，溫哥華與魁北克市的兩房租金相差約一倍——都會區之間的落差，遠大於全國平均一年的變動幅度。第二，蒙特婁與魁北克市的租金最低，但升幅（+7.2%、+6.1%）在表中最高，便宜不等於穩定。第三，大多倫多地區的在住兩房平均租金是 CAD 2,034，與前面全國 9 月平均叫租的 CAD 2,034 數值相同，但這純屬巧合：一個是 2025 年 10 月的在住兩房實付租金，一個是 2026 年 9 月全國所有類型的招租要價，不能互相替代。
為什麼全國平均跌 4.2%，不代表你要租的那一間變便宜
「加拿大租金下跌」這句話在四個地方會失效。
第一，叫租與在住租金是兩個口徑。 CMHC 在《2026 Mid-Year Rental Market Update》（2026 年 6 月 9 日發布）中說明，叫租對供求的短期變化較敏感，而在住單位的平均租金因為受租金調整指引與留客慣例影響，變動較緩。實際結果是方向相反的：2026 年 9 月的全國平均叫租按年跌 4.2%，而 CMHC 調查顯示全國在住兩房平均租金在 2025 年 10 月按年升 5.1%，同一份更新也指出 2026 年第一季兩房在住單位的平均租金繼續按年上升，只有多倫多的升幅輕微。簡單說：新租客看到的要價在跌，已入住的人在付的錢在升。
第二，你是新租客，而新租客通常付的是比較貴的那一檔。 CMHC 2025 年的報告指出，全國在住兩房平均租金的升幅中，約四成來自單位換租戶時被重新定價。租金上限保護的是續租的人，不是剛搬進去的人。
第三，各城市的方向本來就不一致。 CMHC 以 2024 年第一季為基數 100，追蹤各都會區的兩房叫租指數。以下七個都會區在 2025 年第四季的指數，全部出自 CMHC《2026 Mid-Year Rental Market Update》的圖一，數值高於 100 代表比 2024 年初更貴：
| 都會區 | 兩房叫租指數（2024 年第 1 季＝100），2025 年第 4 季 |
|---|---|
| 渥太華 | 104.4 |
| 愛民頓 | 100.6 |
| 蒙特婁 | 99.0 |
| 哈利法克斯 | 95.0 |
| 多倫多 | 93.7 |
| 卡加利 | 92.3 |
| 溫哥華 | 89.8 |
同一段時間裡，溫哥華的兩房叫租回到約九成的水位，渥太華卻比 2024 年初更高。把這七個都會區混成一個全國數字，對任何一個要搬去其中一地的人都沒有參考價值。
第四，房型與樓齡會蓋過地區差異。 下一節就是這一點。
分房型看：專建出租公寓、分契公寓與獨立屋跌得不一樣
以下各項全部出自 Rentals.ca 與 Urbanation《National Rent Report》2026 年 9 月號，口徑為全國平均叫租，對比 2025 年 9 月：
| 出租類型 | 2026 年 9 月全國平均叫租 | 按年變動 |
|---|---|---|
| 專建出租公寓（purpose-built apartment） | CAD 2,036 | -2.7% |
| 分契公寓（condominium apartment） | CAD 2,052 | -7.8% |
| 獨立屋與連棟屋（houses、townhomes） | CAD 2,016 | -7.4% |
| 單間分契公寓（studio condo） | 報告未公布金額 | -9.6% |
三個類型的金額幾乎一樣（2,016 到 2,052 之間），但跌幅從 2.7% 到 7.8%，差了近三倍。原因在於供應的位置：分契公寓是個人業主放租的二手供應，業主一旦急於出租就會減價；專建出租公寓由機構持有，定價較硬。CMHC 的 2026 年中更新也指出，2025 年空置率在 2020 年之後落成的樓最高——新落成的樓最可能有空房、最可能給優惠，但那些樓本身的定價通常也是全市最高的一檔。
同一個城市、同樣是兩房，樓種不同就足以差一截。以哈利法克斯為例，CMHC 2025 年報告的在住兩房平均租金在專建出租市場是 CAD 1,826（空置率 2.7%），而在分契公寓出租市場是 CAD 2,465（空置率 2.5%）——同城、同房型、不同樓種，差距約 35%。
簽約當天要準備多少：各省押金規則不同
押金的名目、上限與可否用來抵扣損壞，由各省的租務法例決定，不是全國統一。下表逐列的依據不同，所以保留依據欄：
| 省份 | 可收的押金與上限 | 其他要點 | 依據 |
|---|---|---|---|
| 安大略 | 只可收「租金押金」，上限一個月租金（週租則一週） | 只能用作租期最後一個月（或一週）的租金，不得用於修補損壞；房東須每年付利息，利率與租金調整指引相同 | 安大略省房東與租客委員會（LTB）官方小冊《Information for New Tenants》與《A Guide to the Residential Tenancies Act》 |
| 卑詩 | 保證金上限＝首月租金的一半；若准許養寵物，可另收寵物損壞押金，上限同為一半（不論寵物數目），兩者合計最多一個月租金 | 保證金須在簽約後 30 日內繳付；導盲犬與服務犬不收寵物押金；租期結束並提供轉寄地址後 15 日內退還或向租務處申請扣留 | 卑詩省政府「Tenancy deposits and fees」官方頁 |
| 亞伯達 | 保證金上限＝租期開始時的一個月租金；所有可退還押金合計不得超過首月租金 | 房東須在收取後 2 個銀行營業日內存入計息信託帳戶；2026 年法定最低利率為 0.0%；租期內不得增加押金；正常損耗不得扣押金；租客交回佔用後 10 日內退還餘額 | 亞伯達省政府「Starting a tenancy」官方頁與現行《Residential Tenancies Act》 |
| 魁北克 | 房東不得收取任何保證金或其他名目款項，包括鑰匙押金 | 預繳租金不得超過第一個付款期（最多一個月）；不得要求期票（雙方自願同意則可）；租約中載有上述做法的條款無效，租客不須遵守 | 魁北克省住房行政法庭（TAL）「Paying the rent」官方頁，依據《魁北克民法典》第 1904 條 |
另外兩類費用在卑詩有明文上限：房東不得收取受理、審閱或處理租屋申請的費用；唯一出入鑰匙或門禁裝置不得收費，備用鑰匙的收費不得超過更換成本；逾期租金費用上限 CAD 25；在多戶樓內換單位的費用上限為 CAD 15 或月租的 3%。
至於「房東要求預繳半年或一年租金」在安大略是否合法，安大略的官方頁面只寫明押金上限為一個月租金，沒有就預繳租金本身另作說明；遇到這類要求，可向當地租務機關查詢現行處理方式。
租金調整上限保護的是續租的人，不是新租客
兩個省的上限數字可以直接對照：安大略 2026 年的租金調整指引為 2.1%、2027 年為 1.9%，房東須以指定表格給 90 日書面通知，且每 12 個月只能調一次；卑詩 2026 年的上限為 2.3%、2027 年為 2.2%，須給三個足月通知，每 12 個月一次，計算時不得向上取整。
安大略的指引有一項對外來租客特別重要的豁免：不適用於 2018 年 11 月 15 日之後首次入住的新建樓、加建與大部分新建地下室單位，也不適用於換租戶之後由房東與新租客議定的租金。也就是說，你在一棟 2021 年落成的大樓裡簽的第一份租約，租金不受指引限制；之後續租也不受指引限制。這正是「看起來最新、最有空房、最願意給免租期」的樓，長期成本可能最難預測的原因。
外國人與新移民在加拿大租屋，常被要求什麼
以下內容來自安大略省人權委員會（Ontario Human Rights Commission，OHRC）的《Policy on human rights and rental housing》（2009 年 7 月）。這是安大略省的人權法框架，不是全國規則；該政策闡述委員會的立場，法律效力在《人權法》條文與裁決本身。
- 收入資料：依安大略省 O. Reg. 290/98，房東只有在同時索取信用證明、租屋紀錄與信用查核時，才可索取收入資料，而且只能把收入與所有已取得的資料一併考慮。
- 租金佔收入比例：在非補助房屋，套用「租金不得超過收入三成」這類門檻屬違法。
- 沒有租屋紀錄：委員會指出，新移民與難民常常在加拿大沒有租屋紀錄，而把「沒有紀錄」當作「紀錄不良」處理，在與人權法受保障理由相關時構成歧視。
- 沒有信用紀錄：房東不得把沒有信用評級等同信用不良，也不應僅因缺乏信用紀錄而拒絕租屋申請。
- 擔保人：房東可以要求租客找擔保人，但條件必須對所有租客一視同仁，不能只針對新移民或領取社會援助的人。
- 大額押金：委員會的政策文件記錄到，有房東向這類申請人索取大額保證金，個別情況高達 12 個月租金。各省的押金上限（見上表）是判斷這類要求是否過當的第一道尺。
實務上，手上沒有加拿大信用紀錄的人通常會被要求補其他材料：僱主聘書或在學證明、銀行結餘證明、本地擔保人。這些要求本身在上述框架下並非一律不可以，關鍵是房東對所有申請人是否採用同一套標準。
四種身分，怎麼估自己的加拿大租金預算
赴加就讀的國際學生（單身，蒙特婁）。 若以 CMHC 2025 年 10 月的在住兩房平均租金 CAD 1,346 為起點，兩人合租一個兩房單位，每人的租金部分大約是這個數字的一半；但這是在住租戶的平均，新租客實際面對的是招租要價，而蒙特婁所在的魁北克省在 2026 年 9 月的叫租按年只跌 1.7%，是六個省中跌幅最小的一個。要留意的限制：魁北克不准收押金，但預繳第一個月租金是合法的；若房東另要鑰匙押金，依 TAL 的說明，租約中的這類條款無效。
工作移居的單身專業人士（多倫多）。 大多倫多地區的在住兩房平均租金是 CAD 2,034（2025 年 10 月），而全國 9 月所有類型的平均叫租也是 CAD 2,034——兩個數字相同只是巧合，前者是在住兩房，後者是全國所有房型的要價。真正要納入預算的是：你是新租客，付的通常是重新定價後的那一檔；若選的是 2018 年 11 月 15 日之後首次入住的新樓，租金調整不受安大略指引限制。簽約時要準備的是一個月租金押金，而它只能抵最後一個月的租金，不能用來抵修補費用。
舉家搬遷（溫哥華 vs 卡加利）。 兩房的在住平均租金分別是 CAD 2,363 與 CAD 1,914（2025 年 10 月），差約 CAD 450 一個月。方向也不同：溫哥華的兩房叫租指數在 2025 年第四季是 89.8（低於 2024 年初），卡加利是 92.3，但卡加利的空置率 5.0% 是表中最高。空置率高代表選擇多、議價空間大，不代表標價低。押金方面兩省規則不同：卑詩是半個月（加寵物押金最多合計一個月），亞伯達是一個月。
短期派駐（12 至 24 個月，愛民頓或渥太華）。 這兩個都會區是上面指數表中唯一高於 100 的兩個：渥太華 104.4、愛民頓 100.6（2025 年第四季，2024 年第一季＝100）。在住兩房平均租金則是渥太華 CAD 1,926、愛民頓 CAD 1,603（2025 年 10 月）。派駐期短的人通常無法受益於續租時的租金上限保護，實際成本更貼近當下的招租要價；若公司代付，要先問清楚代付的是租金、押金，還是兩者。
常見誤解與風險
誤解一：「連跌 24 個月，代表現在去租很便宜。」 不完整的地方在於基數與分佈：全國平均叫租只比 2024 年 5 月的高點低 9.2%，而同一期報告中有兩個省在升；CMHC 的在住租金統計方向更是相反的。實務提醒：拿你要去的那個都會區、那個房型的數字來算，不要用全國數字。
誤解二：「全國平均 CAD 2,034，所以我每月預算 2,034 就夠。」 這個數字是所有住宅出租類型、所有房型混合後的招租要價平均；大多倫多地區的在住兩房就已經是同一個數值，溫哥華更高。實務提醒：至少要分到「都會區＋房型」兩層才有意義。
誤解三：「押金就是一個月租金，全國一樣。」 四個省四套規則：安大略一個月（只能抵最後一期租金）、卑詩半個月（寵物押金另計）、亞伯達一個月（含所有可退還押金）、魁北克完全不准收。實務提醒：簽約前先確認所在省份的上限，收超過上限的條款在部分省份是無效的。
誤解四：「有租金調整上限，租金不會漲太多。」 上限保護的是續租；換租戶時重新定價不受上限約束，安大略對 2018 年 11 月 15 日之後首次入住的單位更有豁免。實務提醒：問清楚這一棟是哪一年首次入住。
風險：把空置率讀成價格訊號。 卡加利空置率 5.0%、租金變動在統計上與零無顯著差異；溫哥華空置率 3.7%、租金仍是表中第二高。空置率告訴你議價空間，不告訴你價位。
加拿大租金常見問題 FAQ
2026 年加拿大租金的全國平均是多少？
Rentals.ca 與 Urbanation《National Rent Report》2026 年 9 月號（2026 年 10 月 7 日發布）顯示，2026 年 9 月全國所有住宅出租類型的平均叫租為 CAD 2,034，按年跌 4.2%，為連續第 24 個月按年下跌。要注意這是「叫租」，即刊登招租的要價，不是已入住租戶實際支付的租金，也沒有分房型。
加拿大租金的「叫租」和「成交租金」差在哪裡，我該看哪一個？
叫租是現在在招的單位的要價，CMHC 指出它對供求的短期變化較敏感；CMHC 租務市場調查的平均租金則是在住單位的實付租金，因為受租金調整指引與留客慣例影響，變動較緩。兩者方向可以相反：2026 年 9 月叫租按年跌 4.2%，而全國在住兩房平均租金在 2025 年 10 月按年升 5.1%。要搬進去的人應以叫租作為預算起點，用在住租金理解長期水位。
多倫多和溫哥華的租金實際是多少，是幾房？
依 CMHC《2025 Rental Market Report》（調查基準期 2025 年 10 月，專建出租市場），在住兩房單位的平均實付租金為大多倫多地區 CAD 2,034（按年 +3.5%，空置率 3.0%）、溫哥華 CAD 2,363（按年 +2.2%，空置率 3.7%）。這是兩房、在住租戶的數字；新租客面對的招租要價一般高於此。本次整理未能取得這兩市按一房／兩房分列的叫租數字。
去加拿大租屋，簽約當天要準備多少押金？
視省份而定。安大略只可收上限一個月租金的「租金押金」，且只能抵租期最後一個月的租金；卑詩的保證金上限是首月租金的一半，若准許養寵物可另收同為一半的寵物損壞押金，兩者合計最多一個月；亞伯達的上限是一個月租金，且所有可退還押金合計不得超過首月租金；魁北克不准收取任何保證金，連鑰匙押金也不可以，預繳租金最多一個月。
沒有加拿大的信用紀錄或租屋紀錄，會不會租不到？
依安大略省人權委員會的政策，房東不得把沒有信用評級等同於信用不良，也不應僅因缺乏信用紀錄而拒絕申請；新移民常常在加拿大沒有租屋紀錄，把「沒有紀錄」當作「紀錄不良」處理，在與人權法受保障理由相關時構成歧視。房東可以要求擔保人，但條件必須對所有租客一致。實務上通常改以聘書、在學證明或銀行結餘證明補足。
房東每年可以加多少租金？
安大略 2026 年的租金調整指引是 2.1%、2027 年是 1.9%，須以指定表格給 90 日書面通知，每 12 個月一次；卑詩 2026 年上限 2.3%、2027 年 2.2%，須給三個足月通知。要注意安大略的指引不適用於 2018 年 11 月 15 日之後首次入住的新建樓、加建與大部分新建地下室單位，也不適用於換租戶後由房東與新租客議定的租金。
加拿大租金還會繼續跌嗎？
這一點沒有官方預測可以引用。可引用的是報告本身的描述：Urbanation 總裁 Shaun Hildebrand 表示，連續兩年下跌是近期歷史上最長的一輪下行，供應增加是主因，而多倫多與溫哥華的租金在過去六個月回升、按年跌幅明顯收窄。本文不就後續走勢作判斷，建議以每月發布的報告與 CMHC 的調查更新為依據。
還有問題？問問宅點
要估算某一個省份、某一個都會區的居住預算，或想知道手上的文件在當地租屋審查中夠不夠用，可以問問宅點，我們以研究與資料整理回答。
重要聲明
本文為一般資訊整理，不構成法律、稅務、金融或房地產投資建議，亦非移民意見。宅點不在加拿大從事租務代理。文中數字主要根據 2025 至 2026 年的官方與權威來源：叫租數字出自 Rentals.ca 與 Urbanation《National Rent Report》2026 年 9 月號，在住租金與空置率出自 CMHC《2025 Rental Market Report》（調查基準期 2025 年 10 月）與《2026 Mid-Year Rental Market Update》，押金與租金調整規則出自各省租務機關的官方頁面。各省規定可能更新，個別單位的條件亦可能不同；讀者應以當地官方最新公告為準，必要時諮詢合資格的專業人士。
資料說明：本文的「叫租」與「在住平均租金」是兩個不同口徑，期間亦不同（2026 年 9 月對 2025 年 10 月），表中數字不可互相替換。Rentals.ca 本期報告的城市層面叫租與一房／兩房分房型數字，本次整理未能取得原始表格，故城市數字一律採用 CMHC 的在住兩房平均租金。另有一處口徑不一致：卑詩省政府 2026 年 8 月一份新聞稿寫「連續 25 個月下跌」，與 Rentals.ca 原報告的 24 個月不同；本文以原報告為準。
規則與數字內容截至 2026 年 10 月，以 Rentals.ca 與 Urbanation 的最新月度報告、CMHC 租務市場調查及各省租務機關的最新公告為準。
參考資料
Rentals.ca – National Rent Report（新聞室，2026 年 9 月號，2026-10-07 發布） / CMHC – 2025 Rental Market Report（主要城市） / CMHC – 2026 Mid-Year Rental Market Update / CMHC – Canada’s vacancy rate rises amid historically high rental construction（新聞稿，2025-12-11） / Government of Ontario – Residential rent increases / Landlord and Tenant Board（Tribunals Ontario）– Information for New Tenants / Landlord and Tenant Board（Tribunals Ontario）– A Guide to the Residential Tenancies Act / Province of British Columbia – Tenancy deposits and fees / Province of British Columbia – Rent increases / Government of Alberta – Starting a tenancy / Alberta King’s Printer – Residential Tenancies Act / Tribunal administratif du logement（Québec）– Paying the rent / Ontario Human Rights Commission – Policy on human rights and rental housing
