日本投資房貸和自住房貸有什麼不同？利率、成數與審批邏輯

本文是宅點百科日本置產系列的一篇，整理日本投資房貸與自住房貸在利率、成數與審批邏輯上的差異，寫給想用貸款買日本收租物業、人在香港或台灣的讀者。

投資房貸和自住房貸，是同一種貸款嗎？

不是。日本金融廳將個人為投資目的取得公寓、集合住宅及共享住宅等居住或住宿用不動產的融資，列為「投資用不動產融資」（投資用不動産向け融資），並曾調查金融機關的融資規模與管理態勢。因此，申請前要先分清楚這筆資金是買來收租還是買來自住。這不代表自住房貸完全不能碰投資用途，要逐件看商品規定。

買收租房，可以拿自住房貸的條件去談嗎？

要看商品。住宅金融支援機構的 Flat 35（フラット35）不可用於取得要出租給第三人的投資物件；若查出房屋出租給第三人，借款人須一次償還全部貸款。外國籍人士申請 Flat 35，除一般條件外還須有永住者或特別永住者身分，這項資格只適用 Flat 35。

另一方面，有些名為「住宅貸款」的商品其實列明可用於出租公寓。新生インベストメント＆ファイナンス的一般不動產購買貸款頁面，列出持永住權或適當在留資格的外國籍客戶可用於投資房產、自宅及第二住宅；SBJ銀行的 ANY 住宅ローン商品說明書也把出租公寓及出租不動產的購建與轉貸列入用途。所以不能只看商品名稱，要逐一確認資金用途是否涵蓋出租。

投資房貸的利率和成數，一定比自住房貸差嗎？

不一定，要看商品與適用對象。以新生インベストメント＆ファイナンス為例，截至商品頁標示的2026年10月1日，海外投資家專用商品的年浮動利率為3.90%，融資額不得超過貸方評定擔保價值的70%；同一公司的一般不動產購買貸款，不附團體信用生命保險（団体信用生命保険）的年浮動利率為3.45%至4.70%，最高可貸貸方評定擔保價值的80%。

比較項目（截至2026年10月1日）	海外投資家專用商品	一般不動產購買貸款（不附團體信用生命保險）
年浮動利率	3.90%	3.45%–4.70%
融資上限（分母）	貸方評定擔保價值的70%	貸方評定擔保價值的80%

若附團體信用生命保險，一般商品的年浮動利率為3.75%至5.00%。所以海外投資家商品的融資上限比例較低；若符合一般商品資格，投資用途可能適用不同的利率區間與較高的擔保估值比例。兩者的分母都是貸方評定的擔保價值，不是成交價。

額度也因商品而異：海外投資家商品融資金額為1,000萬至5億日圓，以10萬日圓為單位；三井住友信託銀行公寓貸款額度為100萬至3億日圓；SBJ ANY 商品則以買賣價格的90%為上限。海外投資家商品還款期間為1至20年，即12至240期。

審批時，銀行除了看收入，還看什麼？

從本文查到的三井住友信託銀行、七十七銀行與いちい信用金庫商品條件看，公寓貸款的期限會受建物耐用年數、屋齡或借款人完貸年齡限制，不是只看收入。三井住友信託銀行公寓貸款原則最長35年、最短1年，以1個月為單位，但期間原則限於建物法定耐用年數內，轉貸期間也不得超過原貸款剩餘期間。

七十七銀行木造建物融資期間最長22年，符合指定條件時可最長35年；中古物件購買或轉貸的期限，以結構別最長期限減去屋齡計算，且不能設定寬限期。個人申請者須年滿18歲、未滿71歲，且完貸時未滿82歲。いちい信用金庫公寓貸款最長35年，他行貸款轉貸則限原借款期間內。

用自住房貸買收租房，會有什麼後果？

以 Flat 35 為例，後果是須一次清償全部貸款。Flat 35 查出房屋出租給第三人等投資用途，或用作商店、辦公室等目的外用途時，借款人須一次償還全部貸款。

稅務上，住宅借款等特別扣除（住宅借入金等特別控除）要求自住宅新建等日起6個月內入住，並持續自住至申報該扣除年度的12月31日；改為出租而沒有持續自住，就不符合這項要件。此外仍須符合其他全部要件，死亡年度另有截至死亡日的規定。相對地，業務用途的借款利息可列為必要經費（必要経費）。所以用 Flat 35 這類自住貸款買房收租，可能同時觸發一次清償，並失去住宅借款扣除的資格。

下一步，我該怎麼判斷自己適用哪一種？

先確認資金用途是否為出租，再比較不同商品在利率、擔保估值、期限與手續費的條件。新生海外投資家貸款的事務手續費為融資金額的1.50%，此外還有其他費用，要另向貸方確認。

日本銀行每月公布的貸款平均利率統計涵蓋多類貸款，不是單筆投資房貸報價。SBJ銀行標示截至2026年10月1日「その他」用途基準年利率為4.225%至4.725%；基準利率不是核貸報價，「その他」是否涵蓋投資物件由銀行按個案用途認定，不宜把自住用途利率直接套在投資物件。

整筆貸款的審批、租金現金流與退出風險，詳見用貸款買日本投資房產前，先了解銀行審批、租金現金流與退出風險；想先確認申請資格，請見外國人買日本收租房產，可以申請投資房貸嗎？。

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常見問題

用 Flat 35 買房子之後出租，會發生什麼事？ Flat 35 查出房屋出租給第三人等投資用途，或用作商店、辦公室等目的外用途時，借款人須一次償還全部貸款。

投資房貸的「七成」是指成交價的七成嗎？ 不一定。新生海外投資家商品是貸方評定擔保價值的70%，新生一般商品是貸方評定擔保價值的80%，SBJ ANY 商品則是買賣價格的90%，分母不同要先看商品說明。

外國人申請日本投資房貸，一定要有永住權嗎？ 不一定。永住者或特別永住者身分是 Flat 35 對外國籍人士的要求；新生一般貸款頁則列出持永住權或適當在留資格的外國籍客戶可用於投資房產、自宅及第二住宅。

名詞小詞典

投資用不動產融資（投資用不動産向け融資）：金融廳用語，指個人以投資目的取得居住或住宿用不動產的融資。
Flat 35（フラット35）：住宅金融支援機構的住宅貸款，不可用於取得要出租給第三人的投資物件。
擔保估值（担保評価）：貸方對擔保不動產評定的價值，是新生兩項商品計算融資上限的分母。
團體信用生命保險（団体信用生命保険）：新生一般商品依是否附加此保險，列出不同的利率區間。

資料說明

本文資料查核日期為2026年10月21日。新生インベストメント＆ファイナンス與SBJ銀行的利率、融資比例與手續費，以各商品頁標示的2026年10月1日條件為準，並非單筆核貸報價。文中關於「公寓貸款期限受耐用年數、屋齡與完貸年齡限制」的歸納，是從三井住友信託銀行、七十七銀行與いちい信用金庫的商品條款整理而成，官方文件並未直接寫明「銀行只看出租後還款能力」。新生海外投資家貸款除事務手續費外的其他費用（例如提前還款手續費），本文尚未逐字核實，請以個別文件為準。官方沒有逐一比較自住房貸與投資房貸審查邏輯的文件，也沒有自住用途貸款的全市場平均利率與成數。各商品條件可能更新，實際適用仍以各機構現行公告及個別審查為準。