買日本老屋收租要注意什麼？修繕、折舊、空置與融資限制

本文是宅點百科日本置產系列的一篇，整理日本老屋收租在修繕、折舊、空置與融資限制上的具體事項，寫給想用貸款買日本收租房產、或已持有日本房產的香港與台灣讀者。以下先從貸款年限最常被問到的屋齡問題開始。

老屋屋齡會直接縮短貸款年限嗎？

以本文查到的三井住友信託銀行與七十七銀行為例，會。屋齡與建物的法定耐用年數，會直接限制貸款期間，不只是看銀行最長年限。截至2026年10月21日，三井住友信託銀行的公寓貸款原則最長35年、最短1年，以1個月為單位，但另受轉貸餘期與建物法定耐用年數限制；該行貸款期間原則限於建物法定耐用年數內。

同樣截至2026年10月21日，七十七銀行的中古物件購買或轉貸期限，以結構別最長期限減去屋齡計算，且不能設定寬限期；木造建物融資期間最長22年，符合該行指定條件時可最長35年。同一間老屋在不同銀行、不同結構下，可核年限可能不同。實際可借款期間取決於物件耐用年數、屋齡與銀行商品條件。

出租房修繕、翻新或轉貸，有貸款可用嗎？

以三井住友信託銀行為例，可以。截至2026年10月21日，該行公寓貸款可用於出租不動產建築、購買、增改建、修繕、翻新及轉貸；這是該行商品說明所列的用途。整體審批邏輯見用貸款買日本投資房產前，先了解銀行審批、租金現金流與退出風險。

租金收入能直接當作還款能力嗎？

不能只用租金扣開銷來判斷。日本國稅廳的不動產所得計算為總收入減必要經費，這是所得稅公式，不是現金流公式，本金償還與實際支出須另外算；租金、空置與管理費的完整計算，見租金收入能支撐日本房貸嗎？現金流、空置與管理費怎麼算。

中古屋折舊怎麼算？會影響出售稅額嗎？

中古資產的折舊可以不直接沿用法定耐用年數，改以估算的取得後可使用年數作為耐用年數。2025年分（令和7年分）個人所得稅申報手引中，已過全部法定耐用年數的中古資產，可用法定耐用年數乘0.2求耐用年數。但此簡便計算限於取得後可使用年數難以估算、且未做大規模改善的情形，並有最短2年及未滿1年捨去的規則。

會影響出售稅額。出售時，計算建物取得費須減去持有期間相當於折舊費的金額；取得費不明或實際取得費低於售價5%時，可用售價5%作概算取得費。匯率與轉售流動性對最終回收的影響，另見日本投資房產的槓桿不只看利率：匯率、稅務與轉售流動性。

「新耐震」可以看完工年份判斷嗎？

不能，判斷點是建築確認日期，不能以完工年份替代。日本新耐震基準適用日為1981年6月1日；在此之前取得建築確認的建物，既有結構計算書不能用來檢查是否符合新基準。買老屋時，若賣方強調「新耐震」，應確認的是建築確認日期，而不是建物完工年份。

買老屋前的建物狀況調查，能保證房屋沒有瑕疵嗎？

不能。國土交通省的建物狀況調查（インスペクション），是以目視、測量等方法檢查既有住宅基礎、外牆等部位的裂縫、漏水及劣化情形，並非全面結構鑑定。國土交通省亦指出，建物狀況調查不保證房屋沒有瑕疵。

全國空屋率可以拿來估我的收租物件空置嗎？

不可以直接代入。2023年日本住宅土地統計調查顯示，全國空屋900萬2千戶、空屋率13.8%；這是全國所有空屋統計，不是個別出租物件空置機率。估算特定城市、特定出租住宅或單一物件空置時，不應直接使用此數據；物件層面的空置與現金流算法，可看租金收入能支撐日本房貸嗎？現金流、空置與管理費怎麼算。

委託管理公司時，要留意登錄門檻嗎？

要。日本出租住宅管理業者管理至少200戶出租住宅時，原則須登錄；其自有物件管理不計入戶數。委託管理公司前，可以依此核對對方是否屬須登錄的業者。

實際貸款年限、稅務與物件風險，須依各人持有的物件與身分判斷。宅點可以為你安排合適的專員協助。問問宅點

常見問題

日本老屋的貸款年限怎麼算？ 以七十七銀行為例，中古物件購買或轉貸期限以結構別最長期限減去屋齡計算。三井住友信託銀行的公寓貸款期間，原則限於建物法定耐用年數內。

賣方說是「新耐震」，要看什麼？ 要看建築確認日期，不能用完工年份替代。日本新耐震基準適用日為1981年6月1日。

做過建物狀況調查，就代表房子沒有問題嗎？ 不代表。國土交通省指出，建物狀況調查不保證房屋沒有瑕疵。

全國空屋率13.8%可以當作我的物件空置率嗎？ 不可以。這是2023年全國所有空屋的統計，不是個別出租物件的空置機率。

名詞小詞典

法定耐用年數（法定耐用年数）：日本稅法上為計算折舊而設定的資產可使用年數。
建築確認（建築確認）：建築物開工前由主管機關確認是否符合建築基準等規定的程序，日期是判斷耐震基準的關鍵。
建物狀況調查（インスペクション）：以目視、測量等方法檢查既有住宅基礎、外牆等部位裂縫、漏水及劣化情形的調查。
必要經費（必要経費）：不動產所得計算中，可直接歸屬於取得租金收入且能與家用費用區分的支出。

資料說明

資料查核日期為2026年10月21日。本文的銀行貸款期限與用途，只整理自三井住友信託銀行與七十七銀行兩家的公開商品說明，不代表所有日本銀行的條件；三井住友信託銀行另有轉貸餘期限制，本文未展開。修繕方面，本文只說明該行貸款用途包含修繕與翻新，未涵蓋修繕費用或工程範圍。全國空屋率數據為總務省統計局2023年住宅土地統計調查的全國統計，不應視為個別物件空置率；本文未取得個別區域或出租住宅的空置數據。建物狀況調查的範圍與效力，出自國土交通省公開文件。中古資產折舊的估算方法，以國稅廳2025年分個人所得稅申報手引為準，申報時仍應以最新年度手引與個案條件判斷。