用貸款買日本投資房產前，先了解銀行審批、租金現金流與退出風險

本文是宅點百科日本置產系列的一篇，整理用貸款買日本收租房產前，要先看懂的銀行審批、租金現金流與退出風險，寫給住在香港或台灣、正在考慮以貸款投資日本房產的讀者。

外國人買日本收租房產，可以申請投資房貸嗎？

可以申請部分金融機構的商品，但要依居住地、護照身分與個別商品條件而定。日本金融廳（金融庁，日本負責金融機構監理的行政機關）把個人為投資目的取得公寓、集合住宅及共享住宅等居住或住宿用不動產的融資，列為投資用不動產融資，並曾調查金融機關的融資規模與管理態勢。

以下提到的銀行商品條件，均為2026年10月21日查閱的公開資料。如果你持日本永住權或適當在留資格，新生インベストメント＆ファイナンス的一般不動產購買貸款頁列出，可用於投資房產、自宅及第二住宅；該頁沒有寫明住在台灣、在日本沒有在留身分的人可以申請，但這不等於一定被拒，實際資格以該商品現行條件為準。更多資格細節，見外國人買日本收租房產，可以申請投資房貸嗎？。

投資房貸和自住房貸差在哪？銀行看什麼？

投資房貸與自住房貸的用途與審批條件不同，不能套用同一套標準。住宅金融支援機構的【Flat 35】（フラット35）不可用於取得要出租給第三人的投資物件。以新生インベストメント＆ファイナンス的海外投資家貸款為例，申請人限現居香港且持香港特區政府或日本護照的非居住個人；僅有香港永久居留權而沒有上述護照者不能申請。

受薪申請人須為正式員工（正社員，企業以正式編制聘用的員工），連續就業至少2年，且前一年度含稅年收入至少相當於800萬日圓；自營者須經營至少2年，且近2年平均扣除費用後的事業所得至少相當於800萬日圓。物件主要限於東京23區內、大阪周邊或名古屋市中心的新建或中古分層公寓；神奈川、埼玉、千葉部分地點可受理，其他物件須個別洽詢。這類商品的審批邏輯，見日本投資房貸和自住房貸有什麼不同？利率、成數與審批邏輯。

可以借多少、借多久？

金額與年期都沒有單一標準答案，要看擔保估值、商品類型與建物耐用年數。以新生インベストメント＆ファイナンス的海外投資家貸款為例，融資額不得超過貸方評定擔保價值的70%；這是擔保估值比例，不是成交價貸款成數。該商品借款期間為1至20年；採氣球式還款（到期一次清償未付本金的安排）時，每月還款額雖可按最長35年的節奏計算，但最終還款日須一次清償未付本金，35年不是借款期限。

商品	借款期間	期限限制
新生インベストメント＆ファイナンス海外投資家貸款	1至20年	氣球式還款可按最長35年計算月供，最終還款日一次清償未付本金
三井住友信託銀行公寓貸款	原則最短1年、最長35年，以1個月為單位	轉貸期間不得超過原貸款剩餘期間；貸款期間原則限於建物法定耐用年數內
七十七銀行公寓貸款	木造建物最長22年；符合該行指定條件時最長35年	中古物件購買或轉貸，以結構別最長期限減去屋齡計算，且不能設定寬限期

七十七銀行公寓貸款的浮動利率，在該行短期最優惠利率每次變更時調整。

租金收入能支撐房貸嗎？現金流該怎麼算？

不能直接拿租金收入當答案，要先把稅務所得和現金流分開算。日本國稅廳的不動產所得計算，是總收入減必要經費；這是所得稅公式，不是現金流公式，本金償還與實際支出須另算。業務用途的借款利息可以列為必要經費。

如果你是住在海外的非居住者，租客在日本支付租金時，支付方原則須在付款時按20.42%扣繳（付款方在付款時先扣下稅款）所得稅及復興特別所得稅；個人為自己或親屬居住而租用的情況另有例外。這表示租金入帳前可能已先被扣一筆稅，估算現金流時要算進去。

依總務省統計局2023年住宅・土地統計調查，日本全國空屋900萬2千戶、空屋率13.8%；這是全國所有空屋統計，不是個別出租物件或特定城市的空置機率。日本銀行每月公布的國內銀行及信用金庫約定貸款平均利率，是涵蓋多類貸款的統計資料，不是單筆投資房貸報價。完整的現金流怎麼算，見租金收入能支撐日本房貸嗎？現金流、空置與管理費怎麼算。

買日本老屋收租、轉貸或提前還款，要留意什麼？

老屋最直接的影響是貸款年期，轉貸與提前還款也有各自的期限與費用。上表的三井住友信託銀行與七十七銀行，都把建物法定耐用年數或屋齡納入貸款期限計算。三井住友信託銀行的公寓貸款可用於出租不動產建築、購買、增改建、修繕、翻新及轉貸。

新生インベストメント＆ファイナンス的一般不動產購買貸款，全額提前還款須按未償本金支付2.00%的違約金。SBJ 銀行的 ANY 住宅ローン商品說明書，把出租公寓及出租不動產的購建與轉貸列入用途；因此不能只按商品名稱判斷能否用來買收租房，要看個別商品的資金用途。更詳細的老屋與融資限制，見買日本老屋收租要注意什麼？修繕、折舊、空置與融資限制。

賣出時，稅與匯率會怎麼影響回收？

賣屋回收不只取決於賣價，持有年期、賣方身分與換匯時點都會影響實際拿到的金額。出售年度1月1日持有日本土地或建物超過5年者，該出售所得列為長期讓渡所得（長期譲渡所得）。

依日本國稅廳現行算式，課稅長期讓渡所得乘15%計所得稅，另列住民稅5%；復興特別所得稅、防衛特別所得稅均另計，非居住者的住民稅適用也要另判，不宜直接相加當作每位海外賣家的總稅率。如果你以非居住者身分出售，買方在日本支付價款時，原則須於付款時按10.21%扣繳所得稅及復興特別所得稅；個人為自住或親屬居住而購買且價款不超過1億日圓的情況另有例外。日本銀行指出，新聞所報東京外匯市場匯率通常指銀行間交易匯率，與個人在銀行小額換匯或外幣存款的匯率不同。更完整的稅務與退出成本，見日本投資房產的槓桿不只看利率：匯率、稅務與轉售流動性。

買房後還有哪些申報與扣繳義務？

取得房產本體與取得不動產相關權利，申報期限與免報範圍要分開看。日本財務省說明，非居住者取得日本不動產後，原則須於取得後20日內經日本銀行向財務大臣提交報告。自2026年4月1日起，部分不動產相關權利的取得可免報，但房產本體不在此例外；具體類別須依財務省 FAQ 現行規定逐項判斷。此外，海外屋主收租金或賣屋時，在符合條件下日本的支付方須辦理扣繳，直接影響實收金額。

是否有日本在留身分、物件屋齡與持有年期，都會影響可申請的商品與稅務處理。宅點可以為你安排合適的專員協助。問問宅點

常見問題

只有香港永久居留權，能申請新生的海外投資家貸款嗎？ 不能。該商品限現居香港且持香港特區政府或日本護照的非居住個人，僅有香港永久居留權而沒有上述護照者不能申請。

銀行說可借70%，是不是成交價的七成？ 不是。新生インベストメント＆ファイナンス海外投資家貸款的70%，分母是貸方評定的擔保價值，不是成交價。

租金扣掉開銷和利息，就是我的實際現金流嗎？ 不是。稅務所得算式是總收入減必要經費，實際現金流還要另外看本金償還、空置與管理支出。

賣日本房子時，買方會先扣一筆稅款嗎？ 如果你是海外非居住者，買方在日本支付價款時原則按10.21%扣繳；個人自住或親屬居住且價款不超過1億日圓的情況另有例外。

名詞小詞典

正式員工（正社員）：企業以正式編制聘用的員工。
氣球式還款（バルーン返済）：前面按月供款，最終還款日一次清償未付本金的安排。
長期讓渡所得（長期譲渡所得）：出售年度1月1日時持有超過5年的土地或建物的出售所得。
擔保估值（担保評価）：貸方對融資擔保品評定的價值，不是成交價。
扣繳（源泉徴収）：付款方在付款時先扣下稅款，代繳給日本政府。

資料說明

本文查核日期為2026年10月21日。文中的銀行商品資格、地區、期限與費用，均以各金融機構當日公開的商品說明書或網頁為準；日本各銀行對外國非居住者投資房貸並沒有統一公開的核准口徑，本文以個別金融機構商品為例，不代表整體市場。日本金融廳對投資用不動產融資的整理，是其對金融機關的調查結果，不是對個人申請房貸的統一資格規定。「老屋會縮短可借年期」是依三井住友信託銀行與七十七銀行兩家的期限規定歸納，其他銀行須另看商品條件。長期讓渡稅率、非居住者扣繳與取得報告，是依日本國稅廳及財務省目前公告內容整理，稅率、稅目與免報範圍可能因年度修法而變動；2026年4月1日起可免報的權利類別，以財務省 FAQ 為準。轉售流動性（成交天數、週轉率等）本文未取得量化資料。日本銀行公布的平均貸款利率是統計資料，不是單筆投資房貸報價。