本文是宅點百科日本置產系列的一篇，整理外國人在日本買收租房產時，申請投資房貸的可行性與主要條件，寫給住在香港或台灣、沒有日本居留身分的讀者。資料查核日期為2026年10月21日。
外國人買日本收租房，能不能申請投資房貸？
可以，但要看你的居住地、身分與個別商品的條件。日本金融廳（金融庁）把個人為投資目的取得公寓、集合住宅等居住用不動產的融資，列為投資用不動產融資（投資用不動産向け融資）。有些這類商品只開放給特定護照或居留身分，有些商品則把出租用途排除在外。銀行審批、現金流與退出風險的完整說明，請看用貸款買日本投資房產前，先了解銀行審批、租金現金流與退出風險。
香港持特區護照、現居香港，可以參考哪一款商品？
可以參考新生インベストメント＆ファイナンス的「海外投資家貸款（海外投資家向けローン）」，它限現居香港且持香港特區政府或日本護照的非居住個人申請。僅有香港永久居留權而沒有上述護照者，不能申請。截至2026年10月1日商品頁標示，主要條件如下：
- 簽約時20至70歲，清償時不超過75歲。
- 受薪申請人須為正式員工（正社員），連續就業至少2年，且前一年度含稅年收入至少相當於800萬日圓；自營者須經營至少2年，且近2年平均扣除費用後的事業所得至少相當於800萬日圓。
- 簽約前須在日本開立可供自動扣款還貸的銀行帳戶。
- 物件以東京23區、大阪周邊或名古屋市中心的新建或中古分層公寓為主；神奈川、埼玉、千葉部分地點可受理，其他物件須個別洽詢。
- 融資金額1,000萬至5億日圓，以10萬日圓為單位。
- 還款期間1至20年（12至240期）。
- 截至2026年10月1日，年浮動利率為3.90%。
- 融資額不得超過貸方評定擔保價值的70%，這不是以成交價直接計算的成數。
若採氣球式還款（バルーン返済），可按最長35年的節奏計算每月還款額，但最終還款日須一次清償未付本金，因此借款期限仍是最長20年，不是35年。
持台灣護照、沒有日本居留身分，可以申請嗎？
本文查到的商品頁，沒有寫明住在台灣、沒有日本在留身分的人可以申請。新生インベストメント＆ファイナンス的「不動產購買貸款（不動産購入ローン）」列出的外國籍使用者，是持永住權或適當在留資格的客戶，用途可包括投資房產、自宅及第二住宅。頁面沒有寫明，不等於台灣非居住者一定被拒，實際能否申請要向貸方確認。
買收租房能用 Flat 35 或一般住宅貸款嗎？
Flat 35（フラット35）不能用於收租物件，但部分名為住宅貸款的商品仍把出租物件列入用途，要看個別商品的資金用途。
| 商品 | 能否用於出租物件 | 本文查到的其他條件 |
|---|---|---|
| 住宅金融支援機構 Flat 35 | 不可用於取得要出租給第三人的投資物件 | 外國籍申請者另須有永住者或特別永住者身分（此資格只適用 Flat 35） |
| SBJ銀行 ANY 住宅貸款（ANY 住宅ローン） | 出租公寓及出租不動產的購建與轉貸列入用途 | 貸款額不得超過借款標的買賣價格的90% |
| 三井住友信託銀行 公寓貸款（アパートローン） | 可用於出租不動產建築、購買、增改建、修繕、翻新及轉貸 | 額度100萬至3億日圓；原則1至35年，但另受轉貸餘期與建物法定耐用年數限制，轉貸期間不得超過原貸款剩餘期間 |
這些商品是否受理外國非居住者，要另查各商品的使用者資格。
下一步：你要確認什麼？
先確認自己的護照與居住地是否符合目標商品的使用者資格，再比對收入門檻、年齡、物件地區、額度、還款期間與擔保估值比例。投資房貸與自住房貸的差異、租金現金流怎麼算，請看日本投資房貸和自住房貸有什麼不同？利率、成數與審批邏輯與租金收入能支撐日本房貸嗎？現金流、空置與管理費怎麼算。
申請資格與可貸金額取決於你的身分、收入和物件，宅點讀者服務台可以了解你的需要，篩選合適的專員，提供專業協助。 問問宅點
常見問題
只有香港永久居留權、沒有特區護照，可以申請新生海外投資家貸款嗎？ 不可以。該貸款限現居香港且持香港特區政府或日本護照的非居住個人，只有永久居留權而沒有上述護照者不受理。
新生海外投資家貸款可以借35年嗎？ 不可以，借款期間為1至20年。採氣球式還款時只是按最長35年計算月供，最終還款日須一次清償未付本金。
台灣人沒有日本居留身分，要從哪些條件判斷能否申請收租房貸？ 先看目標商品的使用者資格是否列入你的居住地與身分，再比對年齡、收入、物件地區、額度與還款期間。本文查到的新生不動產購買貸款頁面，沒有寫明台灣居住、無日本在留身分者可以申請。
買收租房，可以用 Flat 35 嗎？ 不可以。Flat 35 不可用於取得要出租給第三人的投資物件。
要辦這件事，可以找宅點讀者服務台
外國人申請日本房貸，能否獲批、成數與利率會因居留身分、收入來源與銀行而不同。宅點讀者服務台可以了解你的需要，篩選合適的專員，提供專業協助；讀者服務台不向讀者收費。
資料說明
本資料查核日期為2026年10月21日。新生海外投資家貸款的資格、利率與條件以該公司商品頁2026年10月1日的標示為準，其餘各商品也以其現行說明為準；利率、額度與期間之後可能變動。新生海外投資家貸款的70%是擔保估值比例，不等於成交價成數；氣球式還款的35年僅為月供計算節奏。台灣居住、無日本在留身分者能否申請新生不動產購買貸款，商品頁沒有寫明，本文不作推論。不同商品對外國籍或非居住者的受理資格不同，文中列出的只是部分例子，並非完整清單；各商品的詳細審查基準本文未涵蓋。
參考資料
金融庁－投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果について ／ 新生インベストメント＆ファイナンス－海外投資家向けローン ／ 新生インベストメント＆ファイナンス－不動産購入ローン ／ 住宅金融支援機構－【フラット３５】ご利用条件 ／ SBJ銀行－ANY 住宅ローン 商品概要説明書 ／ 三井住友信託銀行－smtb-apartment（PDF）
重要聲明
本文為一般資訊整理，不構成針對個別案件的貸款、稅務或法律建議。資料查核日期為2026年10月21日。日本與台灣、香港的規定與金融商品條件可能更新，請以各機構與主管機關的現行公告為準，個案請諮詢合資格的專業人士。
