澳洲 SMSF 買房 2026 年 8 月 10 日起改規：新簽的借款只能買商用物業
SMSF 買房的規則在 2026 年 8 月 10 日改變：依澳洲稅務局（ATO）公布，自管退休基金（SMSF）新簽的有限追索借款（LRBA）只能用來買商用物業（business real property），不能再借錢買一般住宅；8 月 10 日前已簽的借款、已交換的買賣合約與之後的再融資不受影響，SMSF 用自有資金買住宅也仍然可以。
2026 年 10 月 20 日，澳洲房產網站 realestate.com.au 報導，SMSF 不能再借款買住宅之後，有投資人開始把目光轉向商用物業。這項改變來自《Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026》（2026 年財政法修正（稅改第 1 號）法），國會在 2026 年 6 月 25 日通過相關修正案，法案 6 月 26 日御准，修的是《Superannuation Industry (Supervision) Act 1993》（退休金產業監管法）裡 LRBA 的規定。
本文重點
- 誰需要留意：在澳洲有退休金、已經用 SMSF 持有房產或正在規劃用 SMSF 買房的人，以及移居澳洲、打算把退休金用在房產上的專業人士。
- 8 月 10 日起改的是「新簽的 LRBA 能買什麼」：不動產必須是商用物業，而且整段借款期間都要符合；LRBA 本身沒有被禁止。
- 既有借款、再融資、8 月 10 日前已交換的合約不受影響；用自有資金買住宅仍然可以，但關係人、內部資產等原有限制照舊適用。
- 本文只整理規則，不構成投資或稅務建議；實際操作前請諮詢持牌財務顧問與 SMSF 專業人士。
SMSF 買房新舊規則對照：8 月 10 日前後差在哪
以下各項全部出自澳洲稅務局〈Changes to limited recourse borrowing arrangements〉（2026 年 10 月 26 日更新）與〈Changes to LRBAs for property from 10 August〉（2026 年 7 月 29 日更新）：
| 情況 | 8 月 10 日以前 | 8 月 10 日起 |
|---|---|---|
| 新簽 LRBA 買一般住宅 | 可以（須符合其他規定） | 不行 |
| 新簽 LRBA 買商用物業 | 可以 | 可以，簽約時與整段借款期間都須是商用物業 |
| 8 月 10 日前已簽的 LRBA | — | 不受影響，可繼續維持 |
| 既有 LRBA 再融資 | — | 不受影響（同一資產、同一或新的放款人） |
| 8 月 10 日前已交換有約束力的買賣合約 | — | 不受影響，之後才交割或才簽 LRBA 也一樣 |
| 用 SMSF 自有資金買住宅（不借款） | 可以 | 仍然可以，但不能用 LRBA 融資 |
| 放款人是銀行、非銀行或關係人 | — | 一律適用，只看是不是 LRBA |
| 一組視為單一資產的多個不動產產權 | — | 也須是商用物業 |
誰受影響：既有貸款、已簽約與正在規劃的 SMSF
已經用 LRBA 買了住宅的 SMSF
ATO 的說法很清楚：8 月 10 日前已簽 LRBA 買的不動產，不需要是商用物業，之後維持這筆借款或再融資都不受新規影響。ATO 把再融資理解為「為同一項資產簽一份新的借款合約」，放款人可以是原本那家，也可以換一家。至於再融資時增加借款金額、或換成另一項資產，官方頁面沒有另外說明，實際安排請先確認。
8 月 10 日前已經簽約、還沒交割的人
只要 SMSF 在 8 月 10 日前已交換有約束力的買賣合約，即使交割、或 LRBA 在 8 月 10 日之後才簽，也不受影響。ATO 舉的例子是樓花：合約在 8 月 10 日前交換、借款在 8 月 10 日後才核准、12 個月後才交割，仍然適用舊規。不過 ATO 也提醒，合約如果大幅變更、原本的基本條件已不存在，可能會被視為一個新的安排。
8 月 10 日之後才開始規劃的 SMSF
8 月 10 日起新簽的 LRBA，只要買的是不動產，就必須是商用物業。住宅如果本身符合商用物業的定義，仍然可以用 LRBA 購買，但同樣要在簽約時與整段借款期間都符合。這項規定不分放款人：向銀行、非銀行機構或關係人借款，只要是 LRBA 就適用。
新規之後，SMSF 買房還有哪些做法
用 SMSF 自有資金買住宅
ATO 寫明，SMSF 仍然可以投資不屬於商用物業的住宅，只是不能用 LRBA 融資，而且要符合其他監管規定。換句話說，要靠基金本身的資金買下，這通常代表需要相當規模的基金餘額。
用 LRBA 買商用物業：要符合哪些條件
以下條件出自 ATO〈Changes to limited recourse borrowing arrangements〉與裁定 SMSFR 2009/1 的說明：
| 條件 | 內容 |
|---|---|
| 基本定義 | 一般指完全且專門用於一項或多項業務的土地與建物 |
| 附住宅的初級產業物業 | 住宅所在土地不超過 2 公頃，且整體主要用途不是私人或家庭用途，仍可能符合 |
| 簽約時 | 簽 LRBA 時就必須是商用物業 |
| 借款期間 | 整段 LRBA 期間都必須一直是商用物業 |
| 中途不符合 | 視為違反借款規定，可能面臨合規行動；恢復業務使用後不再違反，但原本違反的期間仍有後果 |
| 出租中的商用物業找新租客 | 不會只因業主正在找新租客而失去商用物業身分；放棄出租計畫則不再符合 |
| 營業或入住許可延誤 | 須證明簽 LRBA 時業務已經開始，且物業將用於該業務 |
用 LRBA 投資其他資產
ATO 強調 LRBA 沒有被禁止，SMSF 仍可用 LRBA 借款購買其他可取得的資產，LRBA 的運作方式也沒有改變；改的只是不動產的範圍。不同資產類別各有規則，例如 ATO 對上市股票也有另外的 LRBA 規定，需要個別確認。
SMSF 買房仍適用的舊規則
新規只改了 LRBA 能買的不動產範圍，原本的投資限制都還在。以下各項出自 ATO〈What are the SMSF investment restrictions?〉與〈Rules on assets under LRBA〉：
| 規則 | 內容 |
|---|---|
| 現時利益 | 與 SMSF 有關的人都不應從基金的投資得到現時利益（present-day benefit） |
| 向關係人購買 | 一般不能向成員或關係人購買資產；按市價購買的商用物業、上市證券等是例外 |
| 內部資產上限 | 內部資產（in-house asset）不得超過基金總資產市值的 5%；租給關係人的資產屬內部資產，商用物業租給關係人是例外 |
| 改良既有資產 | 不能用 LRBA 借款改良基金既有的資產，例如在基金擁有的空地上蓋房子 |
| 既有資產 | 不能把基金已有的資產放進 LRBA |
| 違規後果 | 可能被罰款、被列為不合規基金、受託人被取消資格，甚至被起訴 |
關於 SMSF 買房新規的常見誤解
- 誤解一：SMSF 從此不能買房。 不完整。不能的是用新簽的 LRBA 借錢買一般住宅；用自有資金買住宅，或用 LRBA 買商用物業仍然可以。實務提醒：先分清楚「買什麼」和「怎麼付錢」。
- 誤解二：既有的 LRBA 要在期限內處理掉。 不正確。8 月 10 日前已簽的 LRBA 可以繼續維持，也可以再融資。實務提醒：再融資時若要改變借款金額或資產，先確認是否仍算同一安排。
- 誤解三：向家人或自己的公司借錢就不算。 不正確。ATO 寫明規定適用所有放款人，包括關係人。實務提醒：判斷標準是「是不是 LRBA」，不是「錢從哪裡來」。
- 誤解四：買了商用物業之後怎麼用都可以。 不完整。用 LRBA 買的商用物業整段借款期間都要用於業務，中途不符合就算違反借款規定。實務提醒：空置時要保留在找租客的紀錄。
- 誤解五：住宅改成出租給公司就算商用物業。 不一定。商用物業的判斷是「完全且專門用於業務」，個案差異大。實務提醒：以 ATO 裁定 SMSFR 2009/1 與專業意見為準。
情境示例：三種 SMSF 持有人怎麼看新規
情境一：2024 年已用 LRBA 買了雪梨公寓的移居家庭。 這筆借款在 8 月 10 日前就簽了，不受新規影響，之後想換放款人再融資也可以。需要留意的是，再融資時若想多借、或想換成另一間物業，官方沒有明說是否仍算同一安排，應先請 SMSF 專業人士確認。
情境二：8 月初簽了樓花合約、貸款 9 月才核准的投資人。 合約在 8 月 10 日前已交換，依 ATO 的例子仍適用舊規。風險在於合約之後若大幅修改，例如換單位或改變基本條件，可能被視為新的安排。
情境三：剛移居墨爾本、打算設立 SMSF 買房的專業人士。 新設的 SMSF 若要借錢買不動產，只能考慮商用物業，並且要確保整段借款期間都用於業務；若想買住宅，就要用基金自有資金，同時遵守不能讓自己或親屬得到現時利益、不能向關係人購買等規定。是否適合、怎麼安排，應諮詢持牌財務顧問。
澳洲 SMSF 買房常見問題 FAQ
SMSF 買房現在還可以嗎？
可以，但方式受限。2026 年 8 月 10 日起，SMSF 新簽的 LRBA 若用來買不動產，只能買商用物業，不能再借錢買一般住宅。SMSF 用自有資金買住宅仍然可以，只是要符合其他監管規定，例如不能向成員或關係人購買、不能讓相關的人得到現時利益。實際是否適合，應諮詢持牌顧問。
8 月 10 日前已經用 LRBA 買房，現在要怎麼處理？
不需要因為新規而處理。ATO 寫明，8 月 10 日前已簽 LRBA 買的不動產不必是商用物業，之後維持或再融資都不受影響。再融資指為同一項資產簽新的借款合約，放款人可以相同或不同。若再融資涉及增加借款或換資產，官方頁面沒有另外說明，建議先確認。
SMSF 買房可以向家人或自己的公司借錢嗎？
如果是 LRBA，新規一樣適用。ATO 寫明，不論放款人是銀行、非銀行機構或關係人，只要安排屬於 LRBA，8 月 10 日起新簽的借款買不動產都只能買商用物業。另外，SMSF 向成員或親屬提供借款或財務協助本來就受到限制，相關安排應先請專業人士檢視。
什麼樣的物業算商用物業（business real property）？
ATO 的說法是一般指完全且專門用於一項或多項業務的土地與建物。附住宅的初級產業物業，住宅所在土地不超過 2 公頃、整體主要用途不是私人或家庭用途，也可能符合。詳細判斷可參考 ATO 裁定 SMSFR 2009/1，個案差異大，應以專業意見為準。
用 LRBA 買的商用物業暫時沒租出去，會不會違規？
不一定。ATO 說明，出租中的商用物業不會只因為業主正在找新租客，就失去商用物業身分；但如果業主放棄出租計畫，就不再符合。中途不符合會被視為違反借款規定，恢復業務使用後不再違反，但原本違反的期間仍會有後果。
新規之後，用 SMSF 買房還值得嗎？
這取決於基金規模、成員年齡、退休規劃與現金流等個人條件，本文不提供投資建議。新規只限制了用 LRBA 借款買住宅，SMSF 用自有資金買住宅與用 LRBA 買商用物業仍然可行，但兩者的資金需求、風險與合規要求不同。是否適合，請諮詢持牌財務顧問。
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重要聲明
本文為一般資訊整理，不構成法律、稅務、金融或投資建議，也不代表任何投資或退休金安排適合你。資料主要根據 2025 年至 2026 年澳洲稅務局（ATO）與澳洲聯邦立法登錄（Federal Register of Legislation）公布的官方資料，以及 2026 年 10 月的媒體報導。SMSF 規定與 ATO 指引可能更新，個別情況差異很大，實際操作前請諮詢持牌財務顧問、SMSF 專業人士或註冊稅務代理。
本文的規則內容截至 2026 年 10 月 26 日，以澳洲稅務局（ATO）最新公告為準。
參考資料
澳洲稅務局（ATO） – Changes to LRBAs for property from 10 August（2026 年 7 月 29 日更新） / 澳洲稅務局（ATO） – Changes to limited recourse borrowing arrangements（2026 年 10 月 26 日更新） / 澳洲稅務局（ATO） – Limited Recourse Borrowing Arrangement (LRBA) Provisions（2026 年 7 月 7 日） / 澳洲稅務局（ATO） – Rules on assets under LRBA（2026 年 8 月 3 日更新） / 澳洲稅務局（ATO） – What are the SMSF investment restrictions? / Federal Register of Legislation – Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026（2026 年第 49 號法） / realestate.com.au – SMSF residential borrowing banned as property investors pivot to commercial real estate（2026 年 10 月 20 日）
