2026 年 10 月 27 日，澳洲維多利亞州（維州）政府在州政府公報（Victoria Government Gazette）刊出州財政廳長 Colin Brooks 簽署的新版指引，更新外國人持有土地的「境外業主附加稅」（Absentee Owner Surcharge，AOS）豁免審查標準。新指引取代 2018 年的舊版，重點是：符合條件、以住宅開發為主要業務的開發公司，豁免期可以從施工期一路延續到完工後兩年。
這項調整在 10 月 14 日由州政府宣布，當時只說「將更新指引」。兩週後指引正式刊出，但對打算在墨爾本買房的海外家庭來說，問題是：這次放寬跟自己有沒有關係？買房時的 8% 外國買家附加印花稅（Foreign Purchaser Additional Duty，FPAD）有沒有變？宅點採訪了墨爾本 Sladen Legal 的首席律師（Principal Lawyer）Nicholas Clifton，從實務角度說明。
簡單說：這次刊出的新指引只涉及土地稅的 AOS，對象是在澳洲註冊、有外國股東或受益人的開發公司與信託，個人買家不在其中。買房時的 8% FPAD 沒有改，個人海外業主每年的 4% AOS 也照舊。州政府另外表示若連任會檢討這兩項附加稅，但能否落實要看 11 月 28 日州選舉的結果。打算在維州買房的人，現在仍應把這兩筆費用算進預算，並在簽約前確認買方身份與持有方式。
一、維州兩筆外國人附加稅：一筆在買房時，一筆每年繳
外國人在維州買住宅，主要會碰到兩筆附加費用。兩者性質不同，這次的調整也只動了其中一筆。
| 項目 | 什麼時候繳 | 稅率 | 這次有沒有改 |
|---|---|---|---|
| 外國買家附加印花稅（FPAD） | 購買住宅時，一次繳 | 8%（2019 年 7 月 1 日起訂立的合約適用） | 沒有改 |
| 境外業主附加稅（AOS） | 持有期間，每年隨土地稅繳 | 4%（2024 土地稅年度起；2020–2023 年為 2%） | 只調整開發公司與信託的豁免審查標準；個人業主照舊 |
依維州州稅務局（State Revenue Office，SRO）的說明，AOS 以每年 12 月 31 日的狀態判定：當天屬於境外業主，下一個土地稅年度就要繳附加稅。應稅土地總值低於 5 萬澳元（信託適用信託稅率者為 2.5 萬澳元）則不適用。住在海外的澳洲公民與永久居民不算境外業主；紐西蘭公民則從 2026 年 1 月 1 日起與其他外國公民適用同一套規則。
FPAD 方面，SRO 說明，以預售合約（off-the-plan）提名外國買家承接住宅時，同樣要繳 FPAD。
二、新指引改了什麼？
新指引規範的是「誰可以申請豁免」的審查標準，不是降低稅率。依《土地稅法》（Land Tax Act 2005），有外國人持有控制權的公司、有外國受益人的信託，原則上都屬境外業主、要繳 AOS；州財政廳長可以依指引，豁免其中的外國人「不被視為」持有控制權或受益權，公司或信託因此不必繳 AOS。指引寫明，這項豁免不適用於在澳洲以外註冊的公司，其他土地稅仍照常繳納。
審查的大前提是：申請豁免的公司或信託必須以澳洲為基地、對維州經濟與社區有重大貢獻，並有良好的企業紀錄（包括遵守外國投資審查委員會 FIRB 的要求與維州稅法）。指引也寫明，基本上只是當房東或被動投資人的公司與信託，不在豁免的對象之內。
這次新增的內容有兩項：
| 新增內容 | 指引寫法（摘要） |
|---|---|
| 「重大貢獻」的例子 | 施工期間可被視為對維州有重大貢獻的開發，例子包括：租賃型住宅開發（build-to-rent），以及符合「開發便利計畫」（Development Facilitation Program，DFP）中「附可負擔住宅的重大住宅開發」條件的項目 |
| 住宅開發延長到完工後兩年 | 依指引獲得豁免、以住宅開發為主要業務的公司或信託，豁免期涵蓋施工期，以及施工完成後的兩年 |
DFP 的條件，依地區不同：
| 地區 | 開發成本門檻 | 可負擔住宅比例 | 若涉及重新分區（rezoning），另須符合 |
|---|---|---|---|
| 墨爾本都會區 | 5,000 萬澳元 | 住宅總戶數至少 10% | 獲州、區域與地方政策支持；公共基礎設施與服務可順利提供，並獲相關機構支持 |
| 維州其他地區 | 1,500 萬澳元 | 住宅總戶數至少 10% | 所在地區住宅供應不足五年；土地位於劃定的聚落邊界內，並獲州、區域與地方政策支持；公共基礎設施與服務可順利提供，並獲相關機構支持 |
新指引同時寫明一般規則：開發項目完工後，有一年供出售已開發土地；若是為出租而建，完工後原則上被視為被動投資人（實質上就是房東），這一年通常不適用。住宅開發則另有上述完工後兩年的規定。
Nicholas Clifton 特別指出，這次只更新了土地稅的部分：
「只涉及土地稅（印花稅的指引沒有更新）。」
也就是說，外國人買住宅的 8% FPAD 規則，這次沒有任何變動。
三、什麼已經生效、什麼還要等選舉？
新指引從刊憲當天起取代 2018 年版；其餘都還是政見。整理如下：
| 狀態 | 內容 |
|---|---|
| 已生效 | 新版 AOS 豁免指引：州財政廳長 2026 年 10 月 23 日簽署、10 月 27 日刊憲；2018 年 10 月 1 日的舊指引自刊憲日起撤銷 |
| 沒有改變 | FPAD 8%；個人境外業主的 AOS 4%；AOS 豁免仍須個案申請、由州政府依指引審查 |
| 指引未寫明 | 新指引沒有寫明對已在進行中的開發項目、或已過去的土地稅年度如何適用 |
| 視選舉結果 | 據澳洲媒體報導，執政的工黨承諾若在 11 月 28 日州選舉勝選，將檢討 AOS 與 FPAD；檢討範圍與時間表未公布 |
依維州政府的看守期（caretaker）指引，看守期已於 2026 年 11 月 3 日下午 6 時開始，期間政府原則上避免推行重大新政策。這次的指引是在看守期開始前刊出的。
Nicholas Clifton 在新指引公布前就提醒，州政府 10 月的宣布並沒有交代適用範圍：「政府的宣布並未清楚說明，境外業主附加稅（即外國業主土地稅附加）的規則會適用於既有開發項目，還是只適用於新開發項目。」新指引刊出後，他補充：「興建中的既有開發項目也許可以申請豁免（須經財政廳長批准），但目前並不明確。」從刊出的指引原文看，這一點仍未寫明。
四、海外個人買家：現在該怎麼看？
對個人買家來說，帳要照舊算。Nicholas Clifton 的建議很直接：
「由於印花稅指引沒有變動，買家仍要準備繳納 8% 的外國買家附加印花稅。符合條件的公司和信託可以依財政廳長的新指引申請豁免，但個人和其他實體無法獲得任何減免（即使他們原本符合條件）。」
每年的土地稅也一樣。依 10 月 27 日州政府公報刊出的新指引，可以申請豁免的是公司與信託，個人不在其中；依 SRO 的說明，個人境外業主每年仍然要繳 4% 的 AOS。
真正容易出問題的，是簽約前後的買方身份與持有方式。Nicholas Clifton 點出三種常見情況：
1. 簽約到交割之間的時間點。「在維州，可以先簽合約，再在交割前確保買方不被視為外國或境外業主。不過在其他大多數州，額外印花稅的責任可能從合約日起就成立。」
換句話說，各州規則不同，在維州適用的做法，搬到其他州不一定行得通；簽約前就要先確認自己在哪一個時間點、以什麼身份被認定。
2. 用全權信託（discretionary trust）購買。「如果以全權信託購買房產，就需要加入適當的外國人排除條款，確保信託不被視為外國信託。不過，若購買背後有外國人，這類條款可能無法加入。」
3. 簽約後換買方（提名）。「簽約購買房產後提名新的買方，如果期間已有任何土地開發（包括準備分割圖、申請規劃許可等），在維州可能要繳兩次印花稅。」
這一點也和 SRO 的說明一致：預售合約提名外國買家承接時，因為已有土地開發，屬於轉售事件，要繳 FPAD。
對預售屋買家來說，這三種情況都發生在簽約前後，越早確認越有選擇空間。下表整理簽約前可以先核對的事：
| 要核對的事 | 為什麼重要 |
|---|---|
| 自己（及共同買方）在交割日、以及之後每年 12 月 31 日的身份 | FPAD 與 AOS 都看買方是否屬外國人或境外業主；AOS 每年 12 月 31 日判定一次 |
| 以個人、公司還是信託名義持有 | 用信託購買需要適當的外國人排除條款，且不一定加得進去 |
| 合約是否預留、或可能需要提名他人承接 | 已有土地開發時提名新買方，可能要繳兩次印花稅 |
| 每年持有成本 | 一般土地稅之外，境外業主還要加 4% AOS |
表：依 Nicholas Clifton 的意見與 SRO 公開說明整理（2026 年 10 月）
五、開發商：這次放寬怎麼用？
豁免不是自動適用，要申請、要審查。新指引列出的 DFP 條件與 build-to-rent，都是「可被視為有重大貢獻」的例子；最後是否給予豁免，仍要看公司或信託的外國人持股與控制程度、在澳洲是否有管理人員、對維州的實際貢獻與稅務紀錄等因素。
第二節表格最右欄「若涉及重新分區」的條件（政策支持、公共基礎設施與服務、住宅供應），不是每個項目都要提出。Nicholas Clifton 說明：「依指引的文字，這些條件通常在涉及重新分區時才需要證明；如果不需要重新分區，就不必提出。」
Nicholas Clifton 也提醒，即使不談稅，符合 DFP 條件本身仍有好處：DFP 的快速規劃路徑「仍然有助於加快規劃許可的申請程序，並可能讓一塊地可開發的規模最大化」。
結語
這次的新指引，鬆綁的是住宅開發公司在施工期與完工後兩年的 AOS，海外個人買家要面對的 8% FPAD 與每年 4% AOS 都沒有變。選舉後是否還有下一步，要看 11 月 28 日的結果與新政府的做法。對打算在墨爾本買房的家庭來說，現在最實際的準備，是把這兩筆附加費用算進預算，並在簽約前確認買方身份與持有方式。
如果你正在考慮維州的房產，不確定自己的身份或持有方式會被怎麼認定，可以告訴宅點讀者服務台你的情況，讀者服務台會了解你的需要，篩選合適的專業人士。
名詞小詞典
- 境外業主附加稅（Absentee Owner Surcharge，AOS）：維州對境外業主持有的土地，在一般土地稅之外加收的附加稅，目前為 4%。
- 外國買家附加印花稅（Foreign Purchaser Additional Duty，FPAD）：外國買家在維州購買住宅時，在一般印花稅之外加收的 8%。
- 州財政廳長指引（Treasurer’s guidelines）：依《土地稅法》訂定，規範 AOS 豁免如何審查的行政指引，在州政府公報刊出。
- 開發便利計畫（Development Facilitation Program，DFP）：維州加快審批特定開發項目規劃許可的計畫。
- 租賃型住宅開發（build-to-rent）：整棟興建後長期出租、不分戶出售的住宅開發。
- 看守期（caretaker period）：州選舉前後，政府原則上避免推行重大政策決定的期間。
資料說明
本文資料查核日期為 2026 年 10 月 27 日。新指引內容依維州政府公報 S643 號（2026 年 10 月 27 日）原文整理；AOS 與 FPAD 現行規則依 SRO 網站說明。工黨若連任將檢討 AOS 與 FPAD 一事，依澳洲媒體報導；州政府 10 月 14 日的新聞稿未見此句。
本文引用的看法來自 Nicholas Clifton 的實務意見，僅作一般資訊參考，不針對任何個案；引用內容已經本人書面確認，並由宅點譯為中文。本文不構成法律或稅務建議，實際情況請依個人狀況諮詢專業人士。
受訪專家
Nicholas Clifton｜Sladen Legal 首席律師（Principal Lawyer）
參考資料
Victoria Government Gazette No. S 643，Land Tax Act 2005 Treasurer’s Guidelines（2026 年 10 月 27 日，英文） / Premier of Victoria，〈Build Affordable Homes: Pay Less Tax With Labor〉（2026 年 10 月 14 日，英文） / State Revenue Office Victoria，Absentee owner surcharge（英文） / State Revenue Office Victoria，Absentee corporations（英文） / State Revenue Office Victoria，Understanding foreign purchaser additional duty（英文） / Victorian Government，2026 Guidelines on the Caretaker Conventions – FAQ（英文） / Elite Agent，Victoria property tax changes for foreign investors（2026 年 10 月 15 日，英文）
